廣州樓市調(diào)控低調(diào)松綁：政府對開發(fā)商口頭傳達(dá)不發(fā)文

增城、從化放開限價(jià),中心區(qū)高價(jià)盤限簽松動,廣州人才入戶全面開閘帶來購房名額增加……廣州樓市調(diào)控政策在微調(diào)。

從去年開始,“限購、限貸、限價(jià)、限簽、限售”這五限政策就成為廣州樓市的緊箍咒,隨著今年市場逐步下行,要求政府松綁五限進(jìn)行救市的呼聲漸高。自5月份以來,廣州默許增城、從化兩地松綁限價(jià),并對市區(qū)的五限也進(jìn)行了調(diào)整。作為一線城市,廣州的限購堅(jiān)冰被認(rèn)為難以打破,但仍可曲線松綁。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,廣州目前采取的是“溫水煮青蛙”式的松綁樓市調(diào)控,這樣既可以規(guī)避觸碰中央紅線的風(fēng)險(xiǎn),又能有效釋放市場購買力。如果確實(shí)需要救市,政府手上還有不少牌可打。

調(diào)整

自今年5月開始,廣州已低調(diào)啟動多項(xiàng)樓市微調(diào)措施,這些措施的共同點(diǎn)就是政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá),不發(fā)文件”,可謂十分低調(diào)。

對于廣州來說,除了限購這條紅線難以逾越,地方政府手里仍有相當(dāng)多的牌可以打。廣州去年開始執(zhí)行的“限購、限貸、限價(jià)、限簽、限售”這五限政策,限購短時(shí)間內(nèi)難以解除,限貸也不會放松,但限價(jià)、限簽、限售這項(xiàng)政策都屬于地方政府自行出臺的調(diào)控手段,只要地方政府愿意,隨時(shí)可以拿來救市。近期的具體措施表現(xiàn)如下:

1.郊區(qū)限價(jià)放開

早在今年5月份,增城率先松綁限價(jià),開發(fā)商無須再兩套合同賣樓,并且允許高價(jià)別墅進(jìn)行網(wǎng)簽。自5月份開始,增城國土房管局通知各開發(fā)商執(zhí)行新的政策,按照要求,原來簽一個購房合同再簽一個裝修合同的開發(fā)商,需要向房管局簽署一份承諾書,承諾不再搞雙合同,房管局則同意開發(fā)商按照購房合同與裝修合同的總價(jià)進(jìn)行銷售,但不得突破兩份合同的價(jià)格。

同樣被限價(jià)的從化也對限價(jià)政策進(jìn)行了調(diào)整。在廣州各地樓盤紛紛推出低首付、大降價(jià)等促銷手段的環(huán)境下,地處從化市區(qū)新城市中心——從城大道上的萊茵水岸6月1日上午正式發(fā)售“觀邸2期”高層洋房,均價(jià)比去年11月發(fā)售的“觀邸1期”上漲11%,達(dá)到9899元/平方米,從化連續(xù)兩年未上調(diào)限價(jià)線的狀態(tài)也因此終于被打破。

從限價(jià)來看,目前增城、從化兩地已經(jīng)放開,市區(qū)的許多樓盤也解除了限價(jià),而該政策的松綁,對樓市最大的影響是開發(fā)商不用再以雙合同來進(jìn)行銷售,在同樣的總價(jià)下,買家的貸款成數(shù)相應(yīng)增加了,購房門檻也因此降低,對市場的利好不言而喻。而限簽政策目前雖未完全解除,不少高價(jià)盤仍每月有一定網(wǎng)簽限額,但政策環(huán)境正在變得逐步寬松,限簽與限售這兩項(xiàng)遲早要解除,這對開發(fā)商的銷售回款有所幫助,一定程度上也是能起到救市的作用。

2.中心區(qū)高價(jià)盤限簽松綁

除了郊區(qū)松綁限價(jià),市區(qū)的高價(jià)盤網(wǎng)簽也在近幾個月被放開。早在去年年底,花都、南沙等外圍區(qū)域已經(jīng)傳出松綁高價(jià)盤網(wǎng)簽的消息,而這一風(fēng)潮今年先后席卷全市各中心區(qū),如萬科金色夢想、萬科東薈城等原本因網(wǎng)簽受限而被迫采用兩套合同賣樓的項(xiàng)目,近期已經(jīng)回歸單合同。

3.戶籍政策進(jìn)一步寬松,“搶人”救市

除了直接調(diào)控樓市,戶籍政策的改革也對樓市有間接利好。今年3月份,廣州市政府網(wǎng)站公布廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件,“1+3”文件不僅放寬引進(jìn)高層次、高技能人才的年齡門檻,也為一線人員開辟入戶的新通道。而近期廣州重新又啟動了本科學(xué)歷入戶的措施,外來人才租房滿一年可申請入戶,戶籍政策進(jìn)一步寬松,使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個甚至兩個購房名額,無疑也能帶來更多的市場空間。

原因

樓市地市雙低迷促使政策微調(diào)

廣州樓市低迷無疑是促使政府逐步松綁各項(xiàng)調(diào)控政策的重要原因。自春節(jié)以來,廣州樓市成交呈現(xiàn)連續(xù)下跌的態(tài)勢,不斷傳出的樓盤降價(jià)的消息也帶來不小壓力。另一方面,廣州市政府今年有不小的土地供應(yīng)計(jì)劃,如果樓市慘淡,必將影響開發(fā)商的拿地?zé)崆?這也是政府所不愿意看到的。

據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國土房屋局網(wǎng)站,5月廣州共有12宗土地成交,總成交面積727314.14平方米,是今年以來的最高紀(jì)錄。然而成交金額卻縮水至479199萬元,環(huán)比4月份的697148萬元驟減31.26%,同比去年5月減少31.91%。

盡管5月廣州土地出讓宗數(shù)和面積均創(chuàng)下今年新高,然而受到樓市低迷影響,廣州土地市場也“遇冷”,兩場土拍均草草收場,成交金額也驟減,作為難得一見的廣州老城區(qū)宅地也突然中止出讓。業(yè)內(nèi)人士判斷,隨著“降價(jià)潮”蔓延至一線城市,廣州房價(jià)調(diào)整壓力驟顯,清庫存將成為房企首要任務(wù),接下來土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯降溫。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,近期廣州開發(fā)商積極推盤,打折促銷力度比較大,但市場觀望情緒依然很重,這導(dǎo)致庫存去化較為緩慢。市場無疑需要一針來自政策的“強(qiáng)心劑”。

建言

限購紅線難破但可曲線松綁

近期全國各地樓市限購調(diào)整的傳聞不斷,廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫、安徽銅陵等城市相繼放松限購。在佛山高明經(jīng)歷限購“松綁”告吹后,廣州傳出南沙將針對澳港人士松綁限購的消息,而這也被視為廣州對松綁限購能否破冰的一個試探。

今年5月份,方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在其個人微博爆料,廣州南沙將松綁限購,針對香港、澳門居民購買南沙住宅的限購將松綁,“即未來港澳人士可在南沙置業(yè)”。不過,該人士表示公布時(shí)間還不確定,同時(shí)南沙還在討論對“粵”籍人士放開限購,即放開廣東省內(nèi)居民的限購。

關(guān)于南沙限購松綁或有針對性放開,自廣州開始限購后不久就不時(shí)有相關(guān)聲音出來,其中南沙作為國家級新區(qū),不少專家都曾建議應(yīng)該松綁限購,以利于吸引更多人才,特別是為了促進(jìn)港澳和南沙的合作,針對港澳人士的限購松綁更是得到不少業(yè)內(nèi)人士的支持。鄧浩志透露,“落實(shí)粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈”這個南沙定位正是重要的理由。

不過,廣州市國土房管局相關(guān)人士表示,廣州仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)調(diào)控政策,目前沒有政策調(diào)整。此前也有媒體報(bào)道稱,住建部一位相關(guān)司局的人士確認(rèn):“近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整,部里正在觀察研究,但依然不會發(fā)文表示限購?fù)顺觥?rdquo;

有專家表示,各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納一定年限為前提,而北京規(guī)定為5年,廣州“穗六條”規(guī)定為3年、上海“滬七條”為兩年、武漢等二線城市大多數(shù)為兩年,廣州的年限要求在全國僅次于北京,因此哪怕不能完全放開限購,也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來實(shí)現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?擴(kuò)大符合購房資格群體范圍。