天津邁出樓市救市關(guān)鍵一步 限購閘門已經(jīng)打開

記者宋磊郭海飛實習(xí)記者李佳萱

天津放開“限購”一步步蛻變?yōu)楝F(xiàn)實。盡管天津房地產(chǎn)管理部門三緘其口，然而來自濱海新區(qū)的實際動作卻表明，取消限購只差一層窗戶紙。

4月底開始，天津市陸續(xù)流出濱海新區(qū)差別化限購和天津放開三套住房限購的傳聞。記者實地走訪濱海新區(qū)部分樓盤發(fā)現(xiàn)，如家和園、首璽、中國塘等項目，已對在天津有兩套房但濱海無房的客戶承諾，新政已實施，可再購買一套商品房，且能在房管部門備案。這無疑是限購政策以來，行政級別最高的一個區(qū)域透露出的重大變化。而天津放開，意味著限購的閘門幾乎已經(jīng)打開。

“供大于求的城市，可以放開限購。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛接受經(jīng)濟觀察報表示，目前市場下行最主要原因就是供需失衡。一旦下行，地方政府比開發(fā)商還著急。他們主要依靠土地收入，債務(wù)壓力比較大，房地產(chǎn)出現(xiàn)回調(diào)后，可能會有調(diào)整政策，但不能完全看作是“救市”，也不用大驚小怪。

有著直轄市身份的天津一旦限購放開，將在觀望救市的城市中間，激起不小的浪花。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，如果天津放松限購的傳言屬實，基本等于取消限購。“如果天津敢于裸奔式放開限購，那么47個限購城市中過半都可以跟風(fēng)取消了。”

自2011年2月，天津出臺限購措施，天津戶籍家庭不得新購第三套及以上住房；非天津戶籍家庭需持一年社保納稅證明方可購房，且不得新購第二套及以上住房。

上述傳聞，意味著對既有限購政策的松綁。而松動背后，是天津樓市遭遇的龐大庫存壓力。

來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，機構(gòu)監(jiān)測到的35個城市商品住宅庫存同比增長19.5%，其中天津商品住宅總量達(dá)到2044萬平方米，居于首位。35個城市住宅平均存銷比15.2，天津市則為22.4，意味著市場需要22.4個月時間才能完全消化庫存。濱海新區(qū)代表的郊區(qū)縣，無疑是當(dāng)?shù)貛齑娴闹貫?zāi)區(qū)。

有著直轄市身份的天津，一貫被視作執(zhí)行中央調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)。如傳聞轉(zhuǎn)真，或會讓其他地方政府不再觀望，逐漸釋放自己松綁調(diào)控政策的沖動。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)越進(jìn)表示，庫存壓力大使得房企抱怨聲加大，地方政府財政狀況受到影響。很多城市進(jìn)行調(diào)控政策放松，多半為刺激供需雙方的入市情緒。城市級別一般三四線城市開始，如今倘若天津進(jìn)行松綁，在直轄市的示范效應(yīng)影響下，不排除部分高庫存城市跟進(jìn)，甚至對一線城市都將產(chǎn)生觸動作用。

限購解禁風(fēng)聲

4月28日舉行的濱海新區(qū)房交會新聞發(fā)布會上，濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局官員透露，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，將向市場推出實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。此外，還將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房。

經(jīng)過20余天的持續(xù)發(fā)酵，如今當(dāng)?shù)匾恍╊H具神通的樓盤，已經(jīng)按捺不住開始向購房者宣傳，如濱海無房，天津購房者大可放心購置第三套房的消息。

家和園項目售樓員表示，最近接到內(nèi)部消息，這個政策已經(jīng)下來了。對于已在天津有兩套房的客戶，如在濱海新區(qū)沒房可以再買一套。同時，如之前沒有貸款，在濱海新區(qū)可享受首套貸款優(yōu)惠，有一套貸過款則要按照二套政策走，“房管局現(xiàn)在能備案了”。

離家和園項目不遠(yuǎn)的首璽項目，正在推行著無憂購房的促銷活動，客戶可先交訂金，等交房時再交房款。而對于新政問題，項目售樓員表示，雖然尚無政策具體文件，但目前在濱海新區(qū)沒房的天津人已可以買房，房管局能通過備案，“現(xiàn)在簽約立刻就可以辦，必須在濱海買，限貸不限購了”。

“如果市里有兩套房，還能再在這里買一套。”中國塘項目售樓員語氣則更為肯定。這位售樓員介紹，聽到政策才有一星期，新政對面積有要求，只能是一套90平方米以下的商品住房。

當(dāng)然，一些聽到新政但未接到紅頭文件的樓盤，表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎。宜禾紅橡公園項目表示，限購可能會松綁，但貸款不會松。如果有兩套房的客戶有誠意買房，可以先一次性付款，開發(fā)商立即申請打網(wǎng)簽，如能通過房管局審核就說明政策放開，沒過的話再想假離婚等其他辦法。

高庫存警報

對于市場上數(shù)個樓盤對購房者開放第三套房購買的情況，濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，政策正在研究，目前尚未正式出臺。在5月23日的濱海新區(qū)房交會上，政策或?qū)⒆罱K釋放出來，目前不好透露太多。

在濱海新區(qū)研究推行限購松綁政策之后，天津市層面也流出關(guān)于限購調(diào)整的意向。見諸媒體的版本是，天津放開第三套限購，將允許天津本地人在市內(nèi)六區(qū)購買144平方米以上的第三套住房，或在市內(nèi)六區(qū)外購買90平方米以下第三套住房；天津注冊企業(yè)的法人，非本地人不限購。

三套房放開限購是否會形成正式文件下發(fā)？天津市國土資源和房屋管理局某高層對經(jīng)濟觀察報表示，并未就此事和企業(yè)召開溝通討論會議，“現(xiàn)在還不用問這件事”。

“比之濱海新區(qū)放松限購的板上訂釘，天津市整體放松三套限購雖存在可能，但目前或許還言之尚早。”接近天津市國土房管系統(tǒng)的一位人士表示。

該人士透露，關(guān)于限購調(diào)整房管局層面實際已召開數(shù)次會議。5月中旬由房管局組織召開的，由部分房企參加的會議，就適當(dāng)放寬天津戶籍居民家庭購房，支持入駐天津的新公司發(fā)展和解決改善型住房需求政策進(jìn)行討論，濱海政策調(diào)整也在其中。“流出內(nèi)容僅是會議討論一部分，但主要是口頭上的通氣交流，并未形成正式條文下發(fā)”。

金融街控股一位營銷負(fù)責(zé)人則對記者表示，如果濱海不限購和天津市區(qū)放開三套落地，市區(qū)144平方米的面積門檻，再加上目前較高的售價，對市區(qū)的刺激不大，市區(qū)一直成交較穩(wěn)。而如武清、濱海新區(qū)受藍(lán)印戶口取消沖擊較大，更需要這樣的強刺激，尤其濱海新區(qū)是個較封閉的市場。

根據(jù)中國指數(shù)研究院天津分院提供的數(shù)據(jù)，天津近一年庫存量持續(xù)上升。截至2014年4月30日，天津市可售面積為2050.82萬平方米，出清周期為23.98個月；濱海新區(qū)可售面積為702.99萬平方米，出清周期則達(dá)到46.04個月。

誰會是跟風(fēng)者

截至目前，包括天津、廣西南寧、安徽銅陵、河南鄭州、江蘇常州、浙江無錫等，傳聞松綁限購或其他樓市利好的城市超過10個，其中明確落地的城市有6個。

而在高層對房地產(chǎn)陸續(xù)傳出雙向調(diào)控、分類調(diào)控的思路下，地方如何主動調(diào)整，各地正等待著標(biāo)桿的出現(xiàn)。無錫市國土局一位負(fù)責(zé)人表示，中央領(lǐng)導(dǎo)講的內(nèi)容不可能一下整體突破，我們只能局部做政策的修改和調(diào)整。但對于限購政策，北京都還沒取消，地方實際也不敢率先取消，只能一步步的慢慢來。

“全國預(yù)計有超過30個城市有放松調(diào)控預(yù)期。”在中原地產(chǎn)分析報告指出，庫存量大，一季度住宅、土地成交額過低，有房價實質(zhì)下降樓盤，購地銷售比過高，人口凈流出城市，有兩個以上新區(qū)等指標(biāo)，是未來放松調(diào)控城市的主要特征。在手段上，非戶籍資格審查、限購范圍、落戶優(yōu)惠、公積金政策松動等花樣繁多，部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，商品住宅庫存面積總量一項，天津市為2044萬平方米，在35座城市中位列第一名，超出北京864萬平方米的存量一倍有余。其余超過千萬平方米的城市有青島、杭州、長沙、重慶、西安、沈陽等城市。一線城市中，上海該數(shù)據(jù)超過千萬，為1036萬平方米存量，同比上升11.2%，北京、廣州、深圳同比漲幅為10.4%，15.9%，13.8%。

相對于政策微調(diào)被中央默許的說法，瑞銀分析師王濤看法則更大膽。他的看法是，考慮到房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的關(guān)鍵地位，決策層幾乎肯定會采取措施緩和房地產(chǎn)下行影響，首先是加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和加快放松三四線城市戶籍制度，如房地產(chǎn)活動持續(xù)下行，將放松目前房地產(chǎn)調(diào)控政策和首付要求，以及最后一招——全面放松貨幣及信貸政策。

但在部分業(yè)內(nèi)人士眼中，即便天津限購放開能引導(dǎo)二三線城市跟風(fēng)，北京代表的一線城市限購格局仍難以撼動。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中最根本的原因，是在二三線城市轉(zhuǎn)冷的情況下，房企為追求安全轉(zhuǎn)向一線城市的趨勢更為明顯。而土地出讓金的保證，也讓一線城市并不具備其他城市那樣，因土地財政窘境而在調(diào)控政策上突破。

截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測40個城市中三四線城市累計流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。土地出讓金一項，在二三四線購地金額全面下降的前提下，一線城市前4月實現(xiàn)327.39億元的成績，同比上漲138%。

毛大慶的觀點則從另一個角度論證了，一線城市將成為限購孤島。他表示，其他城市松綁限購政策非常有可能，但北京這些一線城市不會，這些城市人口已經(jīng)飽和，且在控制規(guī)?！，F(xiàn)在的京津一體戰(zhàn)略，主要就是為了攤薄人口，而放開限購，則會吸引更多的人?！?/p>

（文中高軍為化名）