北京限價(jià)逐步放松

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本報(bào)記者王營北京報(bào)道

盡管并沒有明確的文件或者口頭通知，但從北京限價(jià)實(shí)際執(zhí)行情況來看，北京已開始低調(diào)執(zhí)行“分類調(diào)控，逐步放松”的調(diào)控精神。

2013年4月，北京市住建委對外傳遞了“兩個(gè)不高于”的限價(jià)政策。一是取證樓盤價(jià)格不能高于周邊樓盤價(jià)格；二是取證樓盤價(jià)格不能高于前期價(jià)格。但今年以來房地產(chǎn)市場的連續(xù)下滑，已令北京市的限價(jià)政策在執(zhí)行過程中大打折扣。

6月14日，保利海德公園（又名薊門名居）在拿地4年后終于獲得預(yù)售許可證。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目共有6棟樓、164套房源獲批預(yù)售許可證。其中，最貴的2號樓最高擬售價(jià)97424元/平方米，創(chuàng)下年內(nèi)新入市住宅項(xiàng)目單價(jià)紀(jì)錄。海德公園預(yù)計(jì)推出170-290平方米的4居住宅和300-400平方米的疊拼產(chǎn)品，以此估算，其一套房子需要千萬元以上，最多則可達(dá)到3000多萬元。

保利海德公園位于北京市薊門橋。2010年3月的公開競拍中，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)17.6億元拿下薊門橋地塊，樓面價(jià)接近3萬元/平方米。但隨后，國資委重申央企“退房令”，世博宏業(yè)所在的中國兵器裝備集團(tuán)即屬于被要求退房的央企之一，經(jīng)過有關(guān)部門的撮合，保利地產(chǎn)通過收購世博宏業(yè)100%股權(quán)的方式獲得薊門橋項(xiàng)目。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，此前，北京市對于新取證項(xiàng)目價(jià)格控制都非常嚴(yán)，甚至?xí)?yán)格考核地價(jià)以及利潤。如果按照保利海德公園地價(jià)水平，該項(xiàng)目預(yù)售許可證價(jià)格的確已經(jīng)超過此前的限價(jià)最高限。

“保利海德公園的售價(jià)獲批，是限價(jià)放松的實(shí)證。” 某品牌開發(fā)商營銷總監(jiān)稱，“如果建委再不批（高）價(jià)，誰還會(huì)去拿地呢？”

該人士透露，在等待一年之后，他所在的項(xiàng)目近期也將如愿拿到預(yù)售許可證。“我們最理想的預(yù)期是63000元/平方米，建委大概能批6萬元/平方米，略微低于預(yù)期。”但這個(gè)價(jià)格仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目前期及目前周邊住宅價(jià)格。

如果說保利海德公園由于地段優(yōu)越，獲得高價(jià)預(yù)售證有足夠的合理性，那么，位于通州臺(tái)湖的泰禾拾景園，以接近6萬元/平方米的價(jià)格拿到預(yù)售證，則讓業(yè)內(nèi)人士相信，北京市限價(jià)政策確實(shí)在放松。

某開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，盡管政府并沒有明確表示限價(jià)已經(jīng)放松，但從預(yù)售許可證發(fā)放來看，屬于“不攻自破”。他認(rèn)為，在市場已經(jīng)明確進(jìn)入調(diào)整期的背景下，北京市不能在限購上有所動(dòng)作，就只能在限價(jià)上放松。

該人士稱，北京市限價(jià)大約分為三個(gè)階段。第一階段是2013年下半年，北京市召開開發(fā)商座談會(huì)稱，4萬元以上的高端住宅暫停發(fā)放預(yù)售許可證；第二階段是今年春節(jié)后，北京放開了個(gè)別積壓很久的高端項(xiàng)目；第三階段是今年4月份，北京市住建委再次召開主流開發(fā)商座談會(huì)，并傳達(dá)出讓開發(fā)商“放棄幻想，限價(jià)繼續(xù)”的調(diào)控精神。當(dāng)時(shí)不少項(xiàng)目包括萬科橙在內(nèi)等都低價(jià)入市。但這次會(huì)議之后，北京樓市急轉(zhuǎn)直下。因此，該開發(fā)商判斷，限價(jià)放松與市場變化有著直接關(guān)系。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，不少豪宅開發(fā)商高層領(lǐng)悟到了北京市的微妙變化，正在積極申請拿證，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月入市的豪宅項(xiàng)目將逐漸增多。

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉通過數(shù)據(jù)分析證明，北京市正低調(diào)放松限價(jià)政策。數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，北京市獲批的項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)高達(dá)31222元/平方米。而去年下半年，北京市預(yù)售許可證均價(jià)只有26167元/平方米。2013年下半年，只批準(zhǔn)了1個(gè)預(yù)售均價(jià)6萬元的項(xiàng)目，而今年上半年，北京市共計(jì)批準(zhǔn)了5個(gè)。此外，高價(jià)項(xiàng)目獲批的套數(shù)以及面積也在增加。隨著這些項(xiàng)目發(fā)生成交，將推動(dòng)數(shù)據(jù)上的房價(jià)上漲。

不過，亞豪市場郭毅認(rèn)為，“就算限價(jià)放松了，但在市場低迷的情況也很難有實(shí)際成交，這對房價(jià)的實(shí)際拉動(dòng)作用沒有實(shí)際意義。報(bào)價(jià)高，必須有客戶接盤。如果開發(fā)商拿到高的預(yù)售價(jià)格，但如果賣不出去，開發(fā)商也會(huì)選擇低于預(yù)售價(jià)去銷售。在這種背景下，限價(jià)放松對市場影響也不會(huì)很大。”

國家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)均達(dá)到35個(gè)，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，5月新房和二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量已達(dá)到一半，這表明，經(jīng)過5個(gè)月的時(shí)間，樓市向下調(diào)整的趨勢已基本確立。在限購政策和信貸政策不發(fā)生逆轉(zhuǎn)性變化的情況下，預(yù)計(jì)6月份仍將保持現(xiàn)有下行曲線。如果70個(gè)大中城市6月份環(huán)比下跌城市的數(shù)量超過一半，則可以說房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨勢完全確立。預(yù)計(jì)6月份樓市很難好轉(zhuǎn)，三季度的成交情況則取決于開發(fā)商的價(jià)格策略和首套房利率能否回落。建議開發(fā)商盡快降價(jià)，回籠現(xiàn)金為最佳選擇。（編輯徐煒旋）