煮酒夜話三：房地產(chǎn)調(diào)控與保障房（實(shí)錄）

2011年12月15日 11:32
來源：《財經(jīng)網(wǎng)》

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2011年12月14日，“《財經(jīng)》年會2012：預(yù)測與戰(zhàn)略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產(chǎn)調(diào)控和保障房。

【《財經(jīng)》年會專報】2011年12月14日，“《財經(jīng)》年會2012：預(yù)測與戰(zhàn)略”在北京舉行。煮酒夜話三的主題為房地產(chǎn)調(diào)控和保障房，以下為全文實(shí)錄：

主持人鐘彬：尊敬的各位嘉賓，各位來賓大家晚上好。今天晚上我們這個夜話主題叫做房地產(chǎn)調(diào)控與保障房。其實(shí)在2011年整個房地產(chǎn)其實(shí)就兩個主題，第一個就是調(diào)控，第二個就是保障。那么房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)到底達(dá)到?jīng)]有？離我們期望還有多遠(yuǎn)。2012年房地產(chǎn)調(diào)控還會持續(xù)下去？大批量保障性住房會給中國房地產(chǎn)和老百姓帶來怎樣的期待和改變。

所以我們今天邀請到了我們幾位嘉賓，一一介紹一下。這位是李鐵先生，是國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任、王玨林先生是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任，任志強(qiáng)先生是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長，還有婁剛先生是摩根士丹利華鑫證券首席策略管兼資本市場部總經(jīng)理，還有一位很快到了，是萬科老總。

今天我們每位嘉賓會有一個5到8分鐘主題發(fā)言，會有一些問題會直接互動，希望跟在座各位互動。今天我們談到既然叫調(diào)控和保障房，大家很關(guān)心到底調(diào)控怎么樣？今天我們首先想請任總給我們分享一下。因?yàn)榇蠹易铌P(guān)心可能是調(diào)控的問題，這個10年調(diào)控到底怎么樣？10年調(diào)控演變?nèi)绾味鴣恚?011年號稱新中國歷史上最厲害的一次房地產(chǎn)調(diào)控。那么對房地產(chǎn)格局會有什么樣的變化？我們有請任總。

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)調(diào)控沒有10年，從03年開始到今年應(yīng)該第9年。03年調(diào)控從央行121號文件開始，如果往前推應(yīng)該是，02年7月1日有一個土地招拍掛，這個文件好象沒有什么作用，到03年用一個831限制完以后才真正實(shí)現(xiàn)了土地招拍掛。

03年和05年主要用關(guān)緊土地閘門，和信貸閘門實(shí)施調(diào)控。03年不太成功，因?yàn)橄掳肽陣鴦?wù)院又重新出了一個18號文件，基本上推翻了03年的121號文件，重新肯定房地產(chǎn)應(yīng)該是中國支柱產(chǎn)業(yè)。

次年，副總理專門說到房地產(chǎn)不是成為，而是已經(jīng)成為中國支柱性產(chǎn)業(yè)。05、06年有一個顛倒，當(dāng)時提出120平米正負(fù)20%以內(nèi)是普通商品房，后來發(fā)現(xiàn)房子太大了。07年改成90平米、70%了。07年終于出臺了保障性住房制度第一項，廉租房應(yīng)該是應(yīng)保盡保，希望三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，結(jié)果到現(xiàn)在還沒實(shí)現(xiàn)。

07年9月29日銀監(jiān)會出臺了第二套房貸個人消費(fèi)信貸政策，狠狠地弄了一下，結(jié)果自己跨了。08年美國在用減稅方式調(diào)整經(jīng)濟(jì)的時候，我們在加息，我們在嚴(yán)厲控制信貸。到7月份調(diào)整了一下，叫一保一控，到11月份發(fā)現(xiàn)不靈了，推出了4萬億，變化這么大廈。

09年采取的調(diào)控政策就是刺激，除了4萬億以外，除了10大產(chǎn)業(yè)政策以外，給房地產(chǎn)業(yè)松綁，取消了原來的限制性政策，改成了0.7倍信貸利率等等。09年松綁以后出現(xiàn)了房增銷售的增長。到2010年我們開始調(diào)控，要防止部分城市房價過快上漲，定了幾個條件，一個是房價上漲過塊的城市，一個是供求關(guān)系惡化的城市，但沒壓住。于是連續(xù)出臺三個文件，1、3、9月份三個，9月份文件更加嚴(yán)厲，9月份文件結(jié)果造成了2010年年尾銷售暴漲，原因是房產(chǎn)稅的實(shí)施。上海市房產(chǎn)稅被列入樣板，他們提出管后不管前，因此在12月份的時候，出現(xiàn)了歷史上沒有出現(xiàn)過的一個高漲。

2010年房地產(chǎn)銷售大概超過10億3千萬，其中12月超過2億平方米，這在歷史上也是少有的，歷來12月份銷量都是往下降的。在今年1月份又出臺一系列政策，包括限購政策，房產(chǎn)稅政策。這個調(diào)控政策的制定過程顛倒過來了，到了后期看不行，又再臺一些其他相關(guān)政策。國8條提出首套住房差別利率，銀行可以隨意調(diào)整首套房的房貸利率，于是我們的首套房貸在10月份發(fā)生巨大的變化，9月底開始上調(diào)，從基準(zhǔn)利率變成1.05，變成1.1。

昨天看到一個消息，大部分銀行的首套房貸利率回到基準(zhǔn)利率。我們同時看到一個情況，今年9月份以前，房地產(chǎn)銷售還持續(xù)增長，到9月份以后環(huán)比銷售開始下降，為什么？銀行調(diào)整首套貸款利率的方式，比現(xiàn)在的政策更加惡劣掠奪，讓老百姓覺得降了10萬塊錢房價，結(jié)果多負(fù)了20萬塊錢的利率，導(dǎo)致銷售急劇下降。

10、11月份的數(shù)據(jù)還沒有公布，我們估計會持續(xù)下降，12月份下降可能更多一些，我估計持續(xù)下降比例會越來越大。很多人說今年實(shí)行了有史以來最嚴(yán)厲的政策，比如說限購，限貸，對地方政府要求房價上漲速度不能高于GDP上漲速度，660個城市控制房價限制漲幅的目標(biāo)。還上下簽了一些合同，要求他們必須嚴(yán)格執(zhí)行。

從調(diào)控角度來說，大家說今年很糟了，但我覺得今年不是太差，明年也不會太好，今年不是太差的理由，一個是我們銷售總面積還是在增長。同時銷售金額也在增長。

11月、12月份公布大多城市房價在下降，全年平均起來還有5到5.5之間的增長。同時看到投資增長從36下降到29，12月份估計在27、28這樣，明年下降會加劇，下降50%左右，這個下降幅度很大。同時可以看到一個情況，08年時間竣工面積和銷售面積比例，變成1比0.9，就是銷售小于竣工。今年公布數(shù)據(jù)來看，銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工，到年底為止可能銷售還是大于竣工。從總的情況來看，今年數(shù)據(jù)不是太差，至少比08年好。大家說開發(fā)商沒有錢了，08年的時候，我們到位資金和完成投資的比例大概是1比1.32，今年我們資金比08年充裕，大概是1比1.37，手里至少還有1萬7千億現(xiàn)金，開發(fā)商現(xiàn)金流情況并不比08年差。

很多人認(rèn)為保障性住房，和開發(fā)商沒有關(guān)系。錯了，保障性大頭都是開發(fā)商建的，沒有開發(fā)商保障性住房也建不成。另外一個，大家都覺得保障性住房會擠壓商品房，我個人覺得保障性住房如果擠壓了商品房，肯定是政策定錯了。

有人認(rèn)為長期保障性住房會擠壓房地產(chǎn)改變整個格局，保障性住房就這么幾年的時間，你們以為還能改多少？中央定最多20%，如果20到了是不是你還得蓋，不會無限制蓋。而且數(shù)量在十二五規(guī)劃當(dāng)中有從多變少的一個過程，我個人認(rèn)為保障性住房規(guī)劃完不成。現(xiàn)在5年計劃還沒有執(zhí)行，就先改改。

我覺得限購政策之所以受到批評，他限制了我們的人權(quán)，限制了戶籍權(quán)力，貨幣權(quán)力，并不是因?yàn)樗麑Ψ康禺a(chǎn)市場造成什么傷害。不管用市場經(jīng)濟(jì)的辦法，造成多少傷害我們都得認(rèn)，用限制人權(quán)，限制貨幣權(quán)力的行政辦法，去破壞市場，我覺得很多人很贊同，這樣房價就低了。但今天在房價問題上限制人權(quán)，明天就可以在別的地方掠奪你的人權(quán)。如果我們輕易批準(zhǔn)政府可以任意動用行政權(quán)力破壞市場，沒準(zhǔn)哪天就破壞到你頭上。你們以為房價掉下來以后就不再漲了？拿手可以按得?。咳绻∠俗》啃刨J，掉的比現(xiàn)在兇得多，是不是影響中國經(jīng)濟(jì)？我們看看這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，第一個穩(wěn)字，平穩(wěn)最好。第二個保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。任何一個開發(fā)商都可以宣布我這個樓不蓋了，停工了，但政府能把那十二五規(guī)劃的鐵路停下來半截嗎？人大能通過嗎？所以政府錢得往里投，但開發(fā)商可以到半截就不干了。所以不要以為開發(fā)商都被逼死，也許開發(fā)商沒死，有人先死了。謝謝。