李稻葵：房地產(chǎn)已到了非改不可的地步(4)

芮成鋼：接下來(lái)進(jìn)入大家都特別關(guān)心的房?jī)r(jià)討論，或者是繼續(xù)關(guān)于房?jī)r(jià)的討論。首先我想請(qǐng)問(wèn)吳曉靈女士，回顧一下2009年，您覺得年初大規(guī)模信貸增長(zhǎng)和后來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，中間有因果關(guān)系嗎？

吳曉靈：剛才已經(jīng)講過(guò)，好像剛才也講了一下。房?jī)r(jià)上漲和大規(guī)模的信貸投入，貨幣的過(guò)度供應(yīng)是有關(guān)系的，但是不是唯一的。

芮成鋼：對(duì)于監(jiān)管者來(lái)說(shuō)，老百姓問(wèn)房?jī)r(jià)為什么一直不好控制，房?jī)r(jià)能不能控制住，還是想不想控制住，到底是能不能的問(wèn)題？還是想不想的問(wèn)題？

吳曉靈：我想這個(gè)問(wèn)題還不是說(shuō)能不能和想不想的問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為，說(shuō)我剛才的觀點(diǎn)，我不是進(jìn)了嗎？我們把房地產(chǎn)應(yīng)該當(dāng)做一個(gè)滿足人民基本生活所需要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，如果從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們只要能夠把老百姓，80%、90%的老百姓的基本生活弄好了、安排好了，高端房?jī)r(jià)漲多少，不用去管它。

我們應(yīng)該把我們的調(diào)控目標(biāo)，新加坡的總屋政策滿足的是低收入和一般中等收入人的生活，他的房子，他采取的是強(qiáng)制的積蓄公積金，咱們現(xiàn)在學(xué)的住房公積金，但是咱們學(xué)了一半，沒學(xué)好。然后他要用公積金的錢，政府來(lái)供應(yīng)土地，開發(fā)了房子分配給、出售給中低收入的人，這時(shí)候的房?jī)r(jià)不會(huì)太高，但是新加坡還有高端的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我想政府應(yīng)該關(guān)心的是中低收入的老百姓的基本生活用品問(wèn)題，把著眼點(diǎn)放在這。至于說(shuō)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的價(jià)格有多少，那是富人的事，我覺得不用去管，完全把這個(gè)可以交給市場(chǎng)。

芮成鋼：夏斌老師，有人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的核心在于還是土地出讓這塊的收入，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)可能太重要了這一塊，所以問(wèn)題的核心還是在于考核問(wèn)題，比如說(shuō)地方政府在收入問(wèn)題上的一些選擇，這個(gè)問(wèn)題如果不解決，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)解決不了，您覺得呢？

夏斌：我認(rèn)為中國(guó)的房市問(wèn)題，某一個(gè)不能的某一項(xiàng)核心政策是核心，好像都不能全面。我寫了一個(gè)，網(wǎng)上和《第一財(cái)經(jīng)》都登了，全面反思中國(guó)房市調(diào)控的12項(xiàng)原則。簡(jiǎn)單講。

第一，低收入群體必須有房住，這是保18億畝耕地的底線一樣，地方政府必須保，這是社會(huì)安定的原則。從土地供應(yīng)、財(cái)政實(shí)力、財(cái)政資金安排，必須保。

第二，為了把這個(gè)弄好，土地出讓，可以賣，賣完能不能專款專用，出來(lái)的錢首先全部保障低收入群體的住房要求，如果這個(gè)原則執(zhí)行了，房?jī)r(jià)越漲，老百姓越高興，因?yàn)橥恋爻鲎尩腻X是保建設(shè)、保項(xiàng)目。

第三，對(duì)于一般的市場(chǎng)法一定要說(shuō)清楚是市場(chǎng)法，還是保障法。對(duì)于首付比例，政策一定要明確，絕對(duì)不允許商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)在這個(gè)問(wèn)題上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這不是競(jìng)爭(zhēng)原則，這是屬于宏觀調(diào)控的原則。怎么辦？根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民可持續(xù)收入，大概算出了一個(gè)比例，我們要支持居民的消費(fèi)，與此同時(shí)要吸取美國(guó)的教訓(xùn)，對(duì)過(guò)多的消費(fèi)要進(jìn)行一定的抑制，當(dāng)然這個(gè)數(shù)量需要測(cè)算。如果按照這么走，問(wèn)題在哪里，房子需求下來(lái)了，很多不買社會(huì)保障房了，按揭一定比例，需求下來(lái)，房?jī)r(jià)下來(lái)了，房?jī)r(jià)下來(lái)，地價(jià)就下來(lái)了，地價(jià)下來(lái)，地方政府的矛盾，50%的土地財(cái)政收入矛盾出來(lái)了，怎么辦？所以我剛才前面講的，非房市政策的配套，必須進(jìn)行國(guó)進(jìn)民退這樣的政策配合。對(duì)于中國(guó)這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家，這么多居民有錢，錢往哪里投，沒地方投，必須把一些可賺錢的好的項(xiàng)目，政府不要去搞了，讓出來(lái)，讓老百姓賺錢，讓老百姓來(lái)投資。我甚至在文章里也公開講，包括政府持有的一些好企業(yè)的股份，中央企業(yè)18萬(wàn)億的凈資產(chǎn)，好企業(yè)的股份，在保持有些行業(yè)戰(zhàn)略上的絕對(duì)控股和相對(duì)控股之外的股份，慢慢出讓，讓老百姓使用，這個(gè)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)情況就區(qū)域良性循環(huán)，房?jī)r(jià)肯定區(qū)域穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)像現(xiàn)在有的人講的剛性需求，那是個(gè)似是而非的剛性需求。

芮成鋼：夏斌先生也在說(shuō)暗示42億的需求背后有泡沫存在。李小加先生現(xiàn)在在中國(guó)香港工作，如果拿香港來(lái)距離。

大漲大落更健康？還是平穩(wěn)較快發(fā)展更健康？

李小加：剛才講房?jī)r(jià)問(wèn)題，講低收入房發(fā)展，居民收入能給農(nóng)民創(chuàng)收，整體大家的消費(fèi)提高，這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上是大家早就看出來(lái)，這個(gè)問(wèn)題談了很久，我們要問(wèn)，為什么一直不做，阻力在什么地方，道理是大家都很清楚的，大家所有人都把錢擱在銀行里，所有人都看將來(lái)買房子難，教育難，醫(yī)療難，越怕就越存，越存就越不消費(fèi)，越不消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)不平衡的循環(huán)就出來(lái)了，道理很簡(jiǎn)單，為什么不做呢？這個(gè)問(wèn)題我覺得應(yīng)該是深層次考慮的，整個(gè)結(jié)構(gòu)上的哪些因素使得我們的各級(jí)政府都不愿意做大家實(shí)際上在理智上都認(rèn)為應(yīng)該做的事情。

我也不知道為什么，但是我覺得可能和人的人性有關(guān)，人總是先愿意做容易的事情，容易馬上見效的事情，特別花了很長(zhǎng)時(shí)間以后，慢慢才有效果的事情，等我任后才有效，或者我兒子才有效，十年以后大家認(rèn)為我是大英雄，明年大家認(rèn)為我是狗熊，不大愿意去想。如果把房市發(fā)展看成像梯形或者三角形，頂端在上面，越到下面越是低端的。整個(gè)設(shè)計(jì)里面，如果不解決下一步的問(wèn)題，大家只能往上拱，我沒錢，家里好幾個(gè)兄弟，先解決大兒子的問(wèn)題，大家一起把錢合起來(lái)，其實(shí)我們每個(gè)人單獨(dú)買不起這個(gè)房子，但是我們最后統(tǒng)一貢獻(xiàn)了整個(gè)房子價(jià)格的上漲，因?yàn)槲覀円粋€(gè)人買不起，大家把錢擱在一起買。每個(gè)人都往上走，必然同著這個(gè)三角形繼續(xù)往上走，因?yàn)樵降巾斏?，壓力越大?/p>

不解決下端的問(wèn)題，每個(gè)人都在買要費(fèi)很大牛勁，想了很多辦法才能買到的房子的時(shí)候，房?jī)r(jià)就一直是往上拱的。

這種情況下，從政府角度來(lái)說(shuō)比較容易見到效果，這樣等于靠這個(gè)東西來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)其他的火車頭慢慢往上走，這種帶動(dòng)，當(dāng)后面的尾巴比較小的時(shí)候，比較容易帶動(dòng)，現(xiàn)在問(wèn)題是這個(gè)尾巴已經(jīng)很大了，在這種情況下，能不能繼續(xù)帶動(dòng)，真要讓農(nóng)民花錢，給大家的社會(huì)保險(xiǎn)解決了，給大家的醫(yī)療保險(xiǎn)解決了，這些東西要花很多錢，花很長(zhǎng)時(shí)間。在美國(guó)也好，在香港也好，整個(gè)中低層的社會(huì)穩(wěn)定是非常非常好的，就是因?yàn)樗茉缇烷_始在這個(gè)方面，早早的整個(gè)政策方面，它解決的不是價(jià)格問(wèn)題，所以在香港炒房，香港炒房也是很火，比中國(guó)有過(guò)之而無(wú)不及，真正香港炒房瘋狂的房?jī)r(jià)在頂端20%到30%的范圍內(nèi)，首先有50%的老百姓的房子不賣，是政府的廉租房，剩下的是慢慢買來(lái)的，不是真正用來(lái)投資的，70%、80%的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，逐步往上走，最上面出現(xiàn)大規(guī)模的波動(dòng)，這個(gè)對(duì)社會(huì)的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)小很多。

芮成鋼：李稻葵先生有補(bǔ)充嗎？

李稻葵：我覺得房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了非改不可的境地，雖然過(guò)去十幾年，表面上看、數(shù)據(jù)上看發(fā)展得不錯(cuò)，房?jī)r(jià)在漲，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力很強(qiáng)，成為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，但是必須看到，這個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)蘊(yùn)藏著巨大的矛盾，我稱之為誰(shuí)也玩不贏的一個(gè)游戲，沒有贏家。為什么？普通百姓買不起房子，十幾年，甚至幾十年的儲(chǔ)蓄才能買一套房子，百姓不是贏家。地方政府表面上很風(fēng)光，賣房子了，獲得錢了，實(shí)際上不是直接的贏家，土地就這么一點(diǎn)，賣出去以后，住宅用房70年，工業(yè)用地50年，對(duì)于開放上而言，也不是贏家。這一輪土地拍賣的過(guò)程中，很多地王并不是傳統(tǒng)的開發(fā)商，開發(fā)商已經(jīng)心中打鼓了，這么高的地價(jià)，買下來(lái)之后能不能開發(fā)出來(lái)，有非常大的不確定性。更不用說(shuō)，開發(fā)商背上了很大的社會(huì)罵名，壓力越來(lái)越大。所以我想到了非改不可的境地了，不能只看表面，要看內(nèi)部深層積攢的矛盾。怎么改，在我看來(lái)，在中國(guó)這么一個(gè)特定的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，中國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)情況下，必須要有一個(gè)徹底的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。中國(guó)特點(diǎn)是什么？第一，儲(chǔ)蓄高，第二，百姓有土地情節(jié)，都喜歡買房子，不喜歡租房子，因此一旦完全搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，肯定財(cái)富高的家庭，每個(gè)家庭三四套房子，房子拿來(lái)之后，既不出租，也不住，作為收藏，投資回報(bào)率也不見得高，成為收藏品、藝術(shù)品，這種情況下，土地、房子供應(yīng)不上，要漲到很高的水平才往下降。所以在中國(guó)情況下，還是多研究研究跟我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)類似的經(jīng)濟(jì)體，比如香港、新加坡，香港也好，新加坡也好，早就琢磨出這個(gè)道理，早就搞清楚了，新加坡80%的家庭住在政府開發(fā)的房子里面，不是我們腦子里的低收入家庭，新加坡的大學(xué)教授也住在這個(gè)房子里面，只有這樣才能穩(wěn)定社會(huì)。按照目前的做法，我們沒有競(jìng)爭(zhēng)力了，我在清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理里，我去招人，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)香港，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)新加坡，為什么？就是一套，五道口的房子7000多一平米，新加坡、香港給老師提供房子，我們沒有競(jìng)爭(zhēng)力，沒有競(jìng)爭(zhēng)力怎么發(fā)展。所以房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一定要改，怎么改要進(jìn)一步研究，但是改革是不可避免的。

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