廣發(fā)基金朱平：房地產(chǎn)行業(yè)黃金時期已過

鳳凰網(wǎng)：接下來我們談一談，市場普遍關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)。你此前的文章，表示房地產(chǎn)不太可能馬上會崩潰，房價仍然會上漲。但是你的觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)黃金時期已過，你如何看待房地產(chǎn)板塊的走勢？

朱平：房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)，在目前為止還是非常重要的領(lǐng)域。在過去可能就更重要了，但是現(xiàn)在這個階段，有一些喜憂參半。喜的是，樂觀的一面是什么？就是我們現(xiàn)在的房存量，就是新蓋好的，有獨立衛(wèi)生間，現(xiàn)代化的住房，并不多，大概也就5、6千萬套，如果三個人住這樣的房間，也就1億多人住在這個房子里面，中國的少數(shù)。

如果要是我們普及住房的話，我們可能蓋了20%，還有70%的房子沒有蓋，也就是說我們蓋了十年，才蓋了20%多的房子。就算我們繼續(xù)蓋，至少還要蓋十年，才可以把住房問題解決，這是樂觀的一個方面。

但是不樂觀的一個方面，第一是房價，我們的房價收入比，房價租售比，都顯示房價可能高了30%到50%。這個幅度，并不是致命的，尤其你考慮到，我們的人均收入才只有4千美金，如果我們?nèi)司杖氲?萬美金，那可能房價就不貴了，所以從發(fā)展的角度，而日本當(dāng)時房價崩潰，包括香港房價崩潰，它的GDP已經(jīng)非常高了。

可能有人說，上海、北京跟香港不是差不多嗎？但是，中國應(yīng)該要看平均房價。上海和北京的房子確實是貴的，但是它占中國的整體房地產(chǎn)當(dāng)中，并不是主流，你要算平均房價，因為中國經(jīng)濟(jì)，你要看總體經(jīng)濟(jì)，相對來說比重不是那么大。但是我們就算平均房價，也是偏高，這是不樂觀的。

還有一個不樂觀的，我們現(xiàn)在一年，像去年已經(jīng)賣了750萬套。如果中國將來3億套到4億套住房，如果三個人住一間房，就相當(dāng)于我們可以給10億人左右住在這種房子里面。這是夠的，中國總共也就14億人，將近70%多的城市化率了。

就算是這么多了，那么這些分子，30年換一次，也就是說，中國在均衡狀態(tài)下，我們需要的建設(shè)能力，就是一千萬套左右。我們現(xiàn)在已經(jīng)750萬套，以后還要增長，每年還要增長，增長已經(jīng)接近尾聲了。因為中國房地產(chǎn)大部分是開發(fā)性企業(yè)，一年最多就應(yīng)開發(fā)1千萬套多一點，現(xiàn)在開發(fā)750萬套了，說明這個行業(yè)的成長空間已經(jīng)不大了。

這兩個不樂觀的，第一個不樂觀，房價偏貴，而且現(xiàn)在我們離最高的房價，就是離均衡房價，我也曾經(jīng)算過，也不是很高了，所以這樣來看，房地產(chǎn)不像開始的時候，肯定是只漲不跌的，而且基數(shù)越低，拿地成本低，所以房價的收益非常高，行業(yè)當(dāng)時供給能力不足，所以大家競爭也不是那么激烈。再往后，會發(fā)現(xiàn)每個房地產(chǎn)企業(yè)，它的供給能力都很大，這時候就會有競爭。就會出現(xiàn)我們以前都是房子供不應(yīng)求，所以房地產(chǎn)企業(yè)是不會虧錢，不行大不了我不賣。

如果再往后，你就會出現(xiàn)供過于求，在供過于求的情況下，房價就會出現(xiàn)波動，這樣的話，對房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)營會造成大的影響。所以從這些角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)，它的黃金時刻我想應(yīng)該是過了，就是說，不像之前，你買股票，你不買房地產(chǎn)股票，你會虧的，因為它能賺很多錢，你在之后，你不買房地產(chǎn)股票，沒有關(guān)系，別人買讓他買就是了，從這個角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)，包括房地產(chǎn)的股票，可能最好的時候已經(jīng)過了。

今后你可能還是能掙錢，那只是一個從周期的角度，周期來了，你掙點錢，你不能戀戰(zhàn)，到一個程度得跑。這樣的情況，概率大一點。

當(dāng)然就像美國這么成熟的國家，房地產(chǎn)也會有周期來的時候，也會有比較好的表現(xiàn)，所以房地產(chǎn)，不是說沒有投資機(jī)會，只是說，它最好的時候，可能過去了。

鳳凰網(wǎng)：另外不久前國務(wù)院出臺了鼓勵民間投資的新36條，請問你如何看待新36條的出臺，這個是不是將會為中小企業(yè)和一些民營企業(yè)帶來一些新的投資機(jī)會？

朱平：這是一種配套措施。中國經(jīng)濟(jì)在目前這個階段，如果進(jìn)一步發(fā)展，必須轉(zhuǎn)型，必須要生產(chǎn)一些我們以前沒有生產(chǎn)，生產(chǎn)不出來的東西，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。我曾經(jīng)舉例，如果中國經(jīng)濟(jì)像房子的話，中國過去這么長時間，都是在搭框架，2000年之前，我們在給自己做準(zhǔn)備，挖地基，買原材料，2000年到現(xiàn)在十年是搭框架，很快，一下就把整個房子的雛形搭建出來了。

那么再往后是裝修，裝修的特點，跟框架比起來，第一它見效慢，做了很長時間，好像還是在這做，這個樓5層樓還是5層樓，不像過去十年，搭框架很快，一開始的時候，做地基的時候挺慢，就是搭框架這一塊是最快的，樓一下就起來了。而裝修慢，看不出成果。

第二它的復(fù)雜，各種材料都有，不像蓋框架的材料，鋼筋、水泥一下差不多這些東西，裝修涉及的材料、塑料、各種金屬的，還有高科技的東西，都有。所以它更復(fù)雜。

第三個它的價值量更高，裝修，我們說建安成本,搞建筑的都知道，兩千塊錢差不多了，但是你裝修的，你每平方1萬塊錢都可以，價值量大，就慢，復(fù)雜，價值量大。

這些，我們過去總是闡明擴(kuò)張，都很難滿足這個要求。所以我說國家放開資本，它應(yīng)該是一種配套措施，主要其是為了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，為了中國的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)更多、豐富的產(chǎn)品，更高的附加值，更高的科技含量，然后形成更復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

當(dāng)然了，也更高級了，因為你高級，所以你復(fù)雜了，都一樣。那么政府放開民間的投資，主要的目的，還是為了讓中國經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)的增長。這樣它帶來的投資機(jī)會也是顯而易見的，這在之前我也已經(jīng)談過了，我們認(rèn)為，中國今后股市穩(wěn)定是由現(xiàn)在這些藍(lán)籌股造成的，也就是說現(xiàn)在藍(lán)籌股跌，大盤就會跌，現(xiàn)在藍(lán)籌股漲，大盤也會漲。但是我們講很難漲，因為至少在短期內(nèi)，我們說整個經(jīng)濟(jì)表明，就是說，經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是決定了它這樣的特征。

中國如果要是以后，再出現(xiàn)牛市，我更傾向于認(rèn)為是新興的產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展到足夠大，大到整體都要跟著上的時候，那個時候大盤也會跟著上漲。

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