物業(yè)稅短期難推 適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍已成學(xué)界共識(shí)

在一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳中，對購房者影響最大的“左右拳”是差別化的住房信貸政策和引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。如今，差別化信貸政策已經(jīng)實(shí)施，市場各方都在猜測稅收這只“靴子”將在何時(shí)，以何種方式落地。

有分析人士指出，先打出去的信貸調(diào)控這一拳，已對房價(jià)產(chǎn)生了很強(qiáng)烈的震懾作用，一線城市周邊地區(qū)房價(jià)已率先下跌，投資客的拋盤大量涌現(xiàn)。因此，稅收這一拳的擊出時(shí)機(jī)就掌握在調(diào)控部門手中，引而不發(fā)，視樓市走向相機(jī)抉擇，其威懾作用可能更加有效。

而在方式的選擇上，近期傳聞比較多的有“住房消費(fèi)稅”、“住房保有環(huán)節(jié)稅”和“房產(chǎn)稅”。但財(cái)政部財(cái)科所研究員孫鋼認(rèn)為，從保有環(huán)節(jié)來看，房產(chǎn)稅是最具可操作性的稅種。

稅收“右拳”將相機(jī)出擊

4月17日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)10號(hào)文)，對此前瘋狂上漲的房價(jià)施以重拳，京滬深等一線城市供求一夜逆轉(zhuǎn)，上個(gè)月排隊(duì)搶房的場景本周已消失無蹤，樓盤打折信息驟然增多，部分投資客倉促拋盤。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，此前北京漲幅較大的通州、望京等地區(qū)，一周之內(nèi)二手房的房價(jià)跌幅接近10%。其中，通州二手房掛牌價(jià)下降9.7%，望京二手房掛牌價(jià)下降11%。

與之相對應(yīng)的是，A股市場房地產(chǎn)板塊快速下跌。截至22日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)本周下挫9.03%，拖累股指大幅走低。有市場人士分析認(rèn)為，在稅收這只“靴子”沒落下來之前，多方不敢貿(mào)然進(jìn)場，房地產(chǎn)板塊恐將維持弱市格局。

那么，在中央打出差別化信貸的“左拳”之后，稅收這只“右拳”究竟何時(shí)擊出呢？

有分析人士稱，要關(guān)注4月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的措辭。“實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房”、“加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策”。對于差別化信貸政策，用詞是“實(shí)行”，三天之后的4月17日，國發(fā)10號(hào)文就出臺(tái)了二套房貸首付不低于50%等具體調(diào)控措施。而對于稅收政策，用詞是“加快研究制定”，可見稅收調(diào)控政策還未最終定案，出臺(tái)時(shí)機(jī)時(shí)間也不會(huì)如信貸政策般迅速。

該分析人士還指出，之所以信貸政策和稅收政策有一個(gè)時(shí)間差，也有可能是出于調(diào)控節(jié)奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達(dá)到遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策目標(biāo)，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計(jì)議，研究制定一個(gè)既能改變地方“土地財(cái)政”現(xiàn)狀，增加地方稅源，又能抑制投機(jī)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)的綜合方案，待條件成熟，適時(shí)推出物業(yè)稅。而如果差別化信貸政策的“左拳”未能遏制房價(jià)過快上漲勢頭，那么，以打擊投機(jī)性購房為政策目標(biāo)的稅收政策，比如大幅提高二手房交易的營業(yè)稅稅率，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收高額所得稅等措施，即可應(yīng)勢而出。所以說，房地產(chǎn)調(diào)控稅收政策的出臺(tái)是一個(gè)相機(jī)抉擇的過程。

消費(fèi)稅試點(diǎn)有待商榷

在稅收政策“靴子”究竟是何種形式落地的議論中，重慶市的“特別住房消費(fèi)稅”相較于“住房保有環(huán)節(jié)稅”和“房產(chǎn)稅”，其對高房價(jià)的“滅火”功能更加直接。

重慶“特別住房消費(fèi)稅”的要點(diǎn)在于對高價(jià)格和大面積的高端住房進(jìn)行征收，對炒房客購買的多套住房進(jìn)行征收。但從學(xué)界的觀點(diǎn)來看，在稅制和政策效果上，“特別住房消費(fèi)稅”都有值得推敲之處。

財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希認(rèn)為，如果“特別住房消費(fèi)稅”是在購買環(huán)節(jié)一次性征收，房東完全可以把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下家，對抑制投機(jī)性購房作用有限。

特別消費(fèi)稅是為調(diào)節(jié)消費(fèi)對特定的消費(fèi)品征收的、由消費(fèi)者直接負(fù)擔(dān)的一種流轉(zhuǎn)稅。1989年，我國曾對彩電和小轎車征收過特別消費(fèi)稅，征稅環(huán)節(jié)在工業(yè)環(huán)節(jié)和進(jìn)口環(huán)節(jié)，采用定額稅率。比如，14英寸以下的彩電每臺(tái)100元，20英寸每臺(tái)400元，同時(shí)有一些減免稅的規(guī)定。1994年稅制改革時(shí)，國家設(shè)置了新的消費(fèi)稅稅種，代替了原來的特別消費(fèi)稅。

國稅總局研究機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士表示，當(dāng)年征收特別消費(fèi)稅時(shí)并沒有消費(fèi)稅稅種，而在當(dāng)下消費(fèi)稅運(yùn)轉(zhuǎn)良好的情況下，新征特別消費(fèi)稅是否合適，值得商榷。

在目前我國的分稅制體系下，消費(fèi)稅是一種中央稅，具體稅率由中央統(tǒng)一明確，稅收也統(tǒng)一上繳國庫，實(shí)際上會(huì)造成地方稅源向中央集中，因此這一方案能否得到其他省市的支持也不樂觀。

而針對特別消費(fèi)稅將在重慶試點(diǎn)的傳聞，稅務(wù)專家表示，從操作層面看，除了免稅情況外，按面積劃定檔次，只要購房面積超標(biāo)就要征收特別住房消費(fèi)稅，簡單明了，似乎不需要試點(diǎn)。

財(cái)政部財(cái)科所研究員孫鋼則認(rèn)為，“從現(xiàn)有法律來說，地方?jīng)]有稅收立法權(quán)。特別房產(chǎn)消費(fèi)稅作為一個(gè)新的稅種，不可能只讓重慶獲批，要是實(shí)征必須全國一起干，法律也沒有授權(quán)中央稅可以在地方上進(jìn)行試點(diǎn)。”

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