物業(yè)稅通向“實(shí)轉(zhuǎn)”三大難關(guān)

試點(diǎn)城市一位地稅局官員向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣?！百澇烧哂兄磳Φ穆曇粢埠艽?。”

文/《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者 王玉光

10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市多年的現(xiàn)實(shí)，顯露出中國物業(yè)稅研究和實(shí)踐面臨的重重困境。

對此，試點(diǎn)地區(qū)稅務(wù)部門皆頗感無奈。因?yàn)椋瑪[在他們面前的，是制度、技術(shù)、人才匱乏與輿論壓力等諸多待解的難題和矛盾。

制度之難

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)前物業(yè)稅在學(xué)術(shù)界還存在諸多爭論，最為激烈的主要集中于兩點(diǎn)：一是物業(yè)稅是否應(yīng)包含土地出讓金；二是物業(yè)稅是否能降低房價(jià)。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授汪暉博士認(rèn)為，1994年分稅制改革以來， “財(cái)權(quán)上收，事權(quán)下放”的大趨勢，使地方政府對土地出讓金等“非稅”收入漸生依賴。但隨著土地資源的下降，土地財(cái)政的可持續(xù)性面臨困境。

“物業(yè)稅的提出，就是希望給地方政府一個新的選擇，用一種比較良性的稅收來代替土地財(cái)政。”汪暉說。

然而，如果用物業(yè)稅取代土地出讓金，一則涉及整個房地產(chǎn)開發(fā)模式的改變——“開發(fā)商今后如何拿地？是一次性繳納土地出讓金，還是分70年繳納物業(yè)稅？”二則涉及中央和地方如何進(jìn)行稅收分配。這些都是“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市地稅部門的困惑所在。

江蘇省地稅局副局長倪靜石在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，“想要通過物業(yè)稅改革來擺脫地方財(cái)政對土地出讓金的依賴，短期內(nèi)并不現(xiàn)實(shí)”?！耙?yàn)檎ㄟ^土地出讓金，把所有該收的稅都收走了，也不可能因?yàn)榭紤]征收物業(yè)稅，就把土地拍賣的價(jià)格降下來?！蹦哽o石說。

深圳地稅局副局長章家壽此前接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者專訪時則對物業(yè)稅的歸屬和分配表示了異議，“物業(yè)稅所涉及的房產(chǎn)稅和土地使用稅兩個稅種，到底是簡單統(tǒng)一還是怎樣，目前還缺乏系統(tǒng)性思考?！?/p>

試點(diǎn)城市一位地稅局官員向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣?！百澇烧哂兄?，反對的聲音也很大?！?/p>

對于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系分歧，中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東說，“地方政府認(rèn)為土地出讓金‘來錢快’，賣一塊地就有了，主觀上對征收物業(yè)稅沒動力。什么時候土地賣得差不多了，可能才會考慮征收物業(yè)稅?！?/p>

此外，對于“用物業(yè)稅抑制房價(jià)”的說法，學(xué)術(shù)界也存有爭議。

“物業(yè)稅提高了住房的保有成本，能抑制投機(jī)性購房者，進(jìn)而抑制房價(jià)?！蓖魰煹挠^點(diǎn)代表了一批學(xué)者的意見。

但倪靜石卻認(rèn)為，“簡單用物業(yè)稅來調(diào)控房價(jià)，作用很小很小?！?/p>

在他看來，最近幾年，每逢房價(jià)大漲，總有人拿物業(yè)稅開征“說事”。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)稅“最大的作用在于調(diào)節(jié)預(yù)期，讓購房者認(rèn)為未來房價(jià)可能會降”。

倪靜石稱，即便是效仿“出口退稅”，用物業(yè)稅來代替土地出讓金，房價(jià)成本降下來，在需求高漲的時期，也不見得開發(fā)商就能低價(jià)賣房?！澳壳斑€沒有一種機(jī)制能夠確保政府的讓利最終受惠于百姓”。

正因如此，倪靜石對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者明確表示，“對于物業(yè)稅調(diào)控房價(jià)，我信心不足”。

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