財政部賈康：大量事實表明經(jīng)適房漏洞百出 效率十分低下

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康（圖片來源：中國廣播網(wǎng)）

本報記者 商灝 北京報道

房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收一向集中于交易環(huán)節(jié)，被認(rèn)為是導(dǎo)致市場投機(jī)與投資盛行的原因之一。或許是政府已充分認(rèn)識到這一點，“國十一條”成為房產(chǎn)稅即將開征的標(biāo)志。從“新國十條”關(guān)于發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用這一明確表述看，房產(chǎn)保有稅的征收早已納入政府議事日程。國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委2010年《意見》，更表明了決策層的堅定態(tài)度，但下一步，這項改革何時開始，從哪里開始，如何推向全國等等問題，各種猜測不斷。也許，決策層還需要從宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況、行業(yè)承受能力、物價承受能力等各相關(guān)方面來評估改革的條件是否成熟，由此來看，改革方案出臺的具體時間，目前恐怕很難判定。

縱看本輪調(diào)控，盡管已歷時月余，但利益群體以各種方式對抗調(diào)控，致使調(diào)控并無顯效。而政府決心已定，不達(dá)目的當(dāng)不會罷手。因此，極具殺傷力的政策出臺恐指日可待。為了打擊投機(jī)、抑制投資、遏制房價，房產(chǎn)稅自是政策第一選項。但對于房產(chǎn)稅開征范圍、征稅效果等，眾說紛紜。

上述種種問題，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康曾多次接受本報訪問作過明確闡述。最近賈康再次接受本報采訪，更進(jìn)一步分析了與房產(chǎn)稅有關(guān)的稅制改革的諸多懸疑。

調(diào)控房價須有理性的雙軌制

《華夏時報》：在目前的行政體制下，政府可以輕而易舉地將房產(chǎn)稅這個稅種推向市場，從而使房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向出現(xiàn)移位。我們已經(jīng)看到一些政府官員對開征房產(chǎn)稅表現(xiàn)出了高度的熱情，有批評說這是其角色定位決定了他們的立場。您怎么看？開征房產(chǎn)稅果真能讓房價降下來嗎？

賈康：對于調(diào)控房價問題，我們需要把眼界從短期放到中長期，那么一個可持續(xù)運行的調(diào)控框架是十分必要的，這其中應(yīng)包括兩軌：保障軌和市場軌。這兩軌的并行現(xiàn)在已看得越來越清楚。但這兩軌不是互相孤立的，政府對轄區(qū)通盤的土地開發(fā)、建設(shè)應(yīng)該有一個規(guī)劃，一個地區(qū)開發(fā)中，地上地下各種管道、網(wǎng)線、光纖、交通干道、通信設(shè)施、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、綠地、廉租房、適租房、一般商品住宅以及一些地方也可以發(fā)展的別墅區(qū)等等，都應(yīng)該放在規(guī)劃里，一時不很清楚的，要留有彈性余地。做好這種通盤的頂層規(guī)劃，是政府的責(zé)任。

而處理和解決如此牽動各方利益和感情、具有深遠(yuǎn)影響的事項，不能只依靠官員的“覺悟”，而要從制度環(huán)境和約束條件上看問題，通過制度創(chuàng)新來解決問題，這才是治本之道。如能彌補(bǔ)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制缺失，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行過程中，商品房的持有人一定會顧及持有成本。如果有房地產(chǎn)保有稅，房主就會考慮把空置的房子租出去，空置率就會降低，炒作的人也不可能無所顧忌地發(fā)展到“肆無忌憚”的狀態(tài)，瘋狂的炒房、囤房行為就勢必會收斂。這既能促進(jìn)土地集約利用，又能使房地產(chǎn)市場上的總體需求規(guī)模更合乎理性，整體價位更沉穩(wěn)。

《華夏時報》：保障軌和市場軌兩軌并行或是一個很好的設(shè)計與構(gòu)想。從理論上看，保障軌是為了解決低收入人群的住房問題，但包括廉租房在內(nèi)的這種供給如何有效實現(xiàn)？

賈康：保障軌是托底的，最低收入階層要住有所居。廉租房怎么設(shè)計？現(xiàn)在看來肯定不能設(shè)計成一大片，這樣就會出現(xiàn)國外大片貧民窟的問題。茅于軾老師提出廉租房應(yīng)該有一個機(jī)制，即房間里沒有衛(wèi)生間，只設(shè)公共廁所，這樣居住者有錢之后就會自動離開。這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講得通，很有道理，但現(xiàn)實生活中卻在網(wǎng)上被罵得非常厲害。

廉租房上邊的一個層次應(yīng)是非產(chǎn)權(quán)的適租房，也有人叫公租房，由政府建立，長期、穩(wěn)定出租，主要面向夾心層、年輕白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生。我之所以稱為適租房，是認(rèn)為可以調(diào)動一部分私人產(chǎn)權(quán)房和二手房的房源來加入，當(dāng)然要配些特殊政策。這個供給層面在中國存在一定的社會心理障礙。從自有產(chǎn)權(quán)住房占的比重來看，中國據(jù)說已是86%左右，居世界首位。但中國社會中的年輕人普遍碰到一個往往過不去的檻：小伙子大學(xué)畢業(yè)了，與女朋友談婚論嫁的時候，一般都得有一個一百平米以上的房子，否則，這個檻就過不去，就成了“人生的大失敗”。我們所里的確有年輕人工作時間不太長就買了一百平米的房子，我問他怎么買下來的，回答是兩個字“啃老”。但社會中有“啃老”條件的，畢竟為數(shù)不會很多。所以，我們總體上必須引導(dǎo)年輕人順應(yīng)這個階梯消費的過程，職業(yè)生涯初期先租政府配好條件的房子，雖然是租的，但也是體面、有尊嚴(yán)的，可以安心居住搞裝修、結(jié)婚生子，以后收入增長了，再買產(chǎn)權(quán)房。以上是保障軌要解決的問題。

《華夏時報》：從雙軌框架中看市場軌上的商品住宅，好像其正是混亂的根源所在，那么理性的狀態(tài)應(yīng)是怎樣的？

賈康：這個框架中，過去存在三個突出問題：第一個問題是政策理性不到位，兩軌混同。北京市大量的經(jīng)濟(jì)適用房就是兩軌混同之后造成了公共資源嚴(yán)重誤配，天通苑、回龍觀等這么多地皮、資金投入進(jìn)去，轉(zhuǎn)租率、空置率高達(dá)50%-80%，高收入者開著寶馬、奔馳進(jìn)去，老外在里面享受酒吧，其中真正解決低收入人群住房問題的比重甚低，這是很失敗的案例。各地大量的事實表明，經(jīng)濟(jì)適用房漏洞百出，弊病防不勝防，管理成本很高，效率卻十分低下，是政策理性不到位造成兩軌混同后的不良結(jié)果。

房地產(chǎn)業(yè)

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