樓市調(diào)控之后如何突圍

像戒毒一樣戒掉房地產(chǎn)依賴癥之后，我們必須通過全面改革尋找新的增長點(diǎn)。

文/趙曉，北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授

金融危機(jī)前五年，中國經(jīng)濟(jì)年均高速增長超過10%，主要得益于三大力量。一是中國人口的滾滾紅利，勞動(dòng)力豐富且“價(jià)廉物美”支撐“世界工廠”地位一路上沖，年輕人買房置業(yè)消費(fèi)狂潮支撐消費(fèi)不斷增長；二是美國房地產(chǎn)金融泡沫導(dǎo)致的消費(fèi)泡沫對中國出口的拉動(dòng)；三是中國房地產(chǎn)的瘋狂對經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力拉動(dòng)。

然而，“三大動(dòng)力”的衰減乃至喪失也正同時(shí)發(fā)生于中國，使得中國經(jīng)濟(jì)面臨三十年未見之大變局，搞不好中國經(jīng)濟(jì)不僅可能出現(xiàn)二次觸底，還可能陷于長期低速增長，從而輝煌不再。

一是金融危機(jī)后，美國的泡沫破滅、市場蕭條從而導(dǎo)致中國出口狂跌，而今后一段時(shí)間即便恢復(fù)性反彈也很難像過去那樣高速增長，如此出口的發(fā)動(dòng)機(jī)將風(fēng)光不再。這一點(diǎn)顯而易見。

二是人口紅利也正步入尾聲，中國業(yè)已進(jìn)入初步老齡化的時(shí)期，勞動(dòng)力的國際競爭力正在成為過去。事實(shí)上，相比于越南等地，中國的勞動(dòng)力已經(jīng)越來越談不上“價(jià)廉物美”。目前，90年后新勞工已開始登臺(tái)亮相，但其工作態(tài)度遠(yuǎn)不及60、70年代，甚至比不上80后，而各種要求和毛病無疑比前輩們多得多。人口紅利還未完全消失但正在快速消失，如近年來小學(xué)和中學(xué)招生招不到人就是一個(gè)信號(hào)，人口負(fù)債時(shí)代將逐漸來臨。這不僅意味著中國制造已經(jīng)面臨挑戰(zhàn)，紅火的消費(fèi)也將逐漸面臨挑戰(zhàn)。

第三當(dāng)然就是房地產(chǎn)，過去這些年房地產(chǎn)行業(yè)猶如鴉片，中國房地產(chǎn)的泡沫成為經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)，幾令中國人瘋狂，也幾令中國經(jīng)濟(jì)也瘋狂。然而，“天下沒有不散的宴席”，近期，因?yàn)闃鞘袉栴}日益政治化，成為動(dòng)搖民眾對于政府公信力信心的最大挑戰(zhàn)，政府不得不斷然調(diào)控。樓市的嚴(yán)厲調(diào)控再加貨幣與金融的收縮宛如鐵腕一擊，終于遏止了2010年可能繼續(xù)上演的樓市瘋狂，一線城市樓市交易量雪崩式地下降，樓價(jià)未來亦勢必出現(xiàn)回調(diào)，中國政府正被迫走上“戒毒”的道路。

當(dāng)前，樓市調(diào)控中各方面的博弈并未停止。開發(fā)商左顧右盼，期望出現(xiàn)奇跡；投機(jī)資本則伺機(jī)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市繼續(xù)興風(fēng)作浪；買樓者則不相信樓市將真正進(jìn)入平穩(wěn)格局而只是抱短暫的觀望態(tài)度；地方政府的樓市調(diào)控政策猶抱琵琶半遮面；銀行開始測算樓價(jià)下降的承受能力；中央政府則顯然密切觀察市場表現(xiàn)及各方面的反應(yīng)……

許多人預(yù)期，中國的樓市還將反彈，正如太陽必將升起。然而，中國房地產(chǎn)問題已經(jīng)政治化，成為中國社會(huì)與政治不和諧的關(guān)鍵因素，這意味著政府已沒有退路，也沒有選擇，甚至容不得商量和猶豫。中國政府再也不可能像過去那樣依賴房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟(jì)增長，中國政府必須痛下決心像戒毒一樣“quit(戒)”掉對房地產(chǎn)的依賴。因此，本輪樓市的鐵腕調(diào)控只能算是萬里長征走了第一步，接下來，政府應(yīng)該盡最大的努力避免重演以往“調(diào)控一放松”的怪圈。

如何防止樓市再度反彈甚至是報(bào)復(fù)性反彈，如何鞏固樓市調(diào)控來之不易的成果，特別重要的是，如何避免中國經(jīng)濟(jì)因“三大動(dòng)力”消失而步入增長的黃昏呢？筆者以為，中國政府必須有極大的改革的緊迫感，趁著中國經(jīng)濟(jì)正從金融危機(jī)的衰退走向反彈的寶貴機(jī)會(huì)，從樓市調(diào)控走向全面改革，以改革來穩(wěn)固房地產(chǎn)調(diào)控成果，并通過改革尋找到新的增長點(diǎn)，從而取代對房地產(chǎn)的依賴，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的再次騰飛。

改革意味著利益分配邊界的調(diào)整。很顯然的是，政府必須重建各方面的利益關(guān)系。首先，要痛下決心讓住房回歸居住本質(zhì)，為此要堅(jiān)決抑制炒房行為，同時(shí)大力發(fā)展住房保障，讓老百姓的購買力從住房上釋放出來。其次，必須重建中央和地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)關(guān)系，樓市調(diào)控的重拳出擊是不夠的，中央政府還必須給土地財(cái)政型的地方政府解套，為此要考慮啟動(dòng)地方發(fā)債權(quán)，更重要的是，在農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)以及耕地調(diào)劑等方面尋求突破，使得級差地租得以按市場方式重新配置，由此既平抑房價(jià)又增加百姓收入，從中設(shè)法尋找到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和納稅點(diǎn)。再次，要堅(jiān)決中止“國進(jìn)民退”的倒行逆施現(xiàn)象，讓財(cái)富從壟斷領(lǐng)域更多地進(jìn)入到一般競爭性領(lǐng)域，并通過改革塑造新的增長點(diǎn)，既引領(lǐng)民間資本的新的流向，又為中國新一輪的發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)。-

［編輯 胡 浩］

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