房?jī)r(jià)下跌是大好事

不救市才是真救市

政府所進(jìn)行的救市，恰恰是把市場(chǎng)給害了，你不去干預(yù)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自發(fā)起作用，才是真正的“救市”，或者說(shuō)，不救市才是真救市！購(gòu)買(mǎi)商品本身就是消費(fèi)者與生俱來(lái)的權(quán)利。限購(gòu)不僅應(yīng)該放松，而且應(yīng)該取消，盡管取消限購(gòu)本身對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用也許有限。

財(cái)知道：近期房?jī)r(jià)問(wèn)題又成輿論焦點(diǎn)。繼南寧官方表態(tài)放松限購(gòu)政策后，包括寧波、杭州、天津等多城市逐步由松綁傳聞變?yōu)樾袆?dòng)階段，地方政府松動(dòng)限購(gòu)救市的意愿越來(lái)越強(qiáng)烈，更多二三線城市出手救樓市。放松限購(gòu)和救市是什么關(guān)系？你怎么看放松限購(gòu)？

朱海就：這里的“救市”指的是不讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)，顯然，這是要讓價(jià)格機(jī)制失靈。我們知道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要特征就是讓價(jià)格機(jī)制發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，“救市”這種明顯干預(yù)市場(chǎng)的行為是不可取的。政府的權(quán)力不應(yīng)該介入到市場(chǎng)中，無(wú)論是什么市場(chǎng)都一樣。前幾年政府一直在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，希望控制房?jī)r(jià)的上漲，假如現(xiàn)在在房?jī)r(jià)剛企穩(wěn)的時(shí)候，就出手“救市”，那么等于政策出爾反爾，這將人為地增加市場(chǎng)的波動(dòng)。

“救市”本身也是一個(gè)難以成立的概念，因?yàn)槲覀兊哪康氖亲尭嗟陌傩諒氖袌?chǎng)中得到好處，這個(gè)目標(biāo)不等于價(jià)格的上漲或下跌，而在于市場(chǎng)是否良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，換句話(huà)說(shuō)，你讓市場(chǎng)良好運(yùn)轉(zhuǎn)才是救市，你不讓價(jià)格漲或跌都不是救市現(xiàn)。在政府所進(jìn)行的救市，恰恰是把市場(chǎng)給害了，你不去干預(yù)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自發(fā)起作用，才是真正的“救市”，或者說(shuō)，不救市才是真救市！

放松限購(gòu)作為減少對(duì)市場(chǎng)干預(yù)，使市場(chǎng)常態(tài)化的一種舉措，是可取的，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)商品本身就是消費(fèi)者與生俱來(lái)的權(quán)利。限購(gòu)不僅應(yīng)該放松，而且應(yīng)該取消，盡管取消限購(gòu)本身對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用也許有限。

房?jī)r(jià)下跌是大好事

房?jī)r(jià)要是真的崩盤(pán)，政府怎么也救不了，該來(lái)還是讓它來(lái)，妄圖救市的結(jié)果，不僅不能避免危機(jī)，而且會(huì)使危機(jī)更嚴(yán)重。房?jī)r(jià)下跌其實(shí)不是真正的問(wèn)題，當(dāng)然，相應(yīng)地，經(jīng)濟(jì)衰退也不是真正的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，甚至是大好事。

財(cái)知道：有觀點(diǎn)認(rèn)為政府必須救市，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)崩盤(pán)“大跳水”，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響將是引發(fā)普遍的、嚴(yán)重的衰退。你怎么看這種觀點(diǎn)？

朱海就：經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有自身的規(guī)律，房?jī)r(jià)要是真的崩盤(pán)，政府怎么也救不了，相反，政府要是救市，那么，就如李克強(qiáng)總理在《求是》上說(shuō)，今后的日子會(huì)更難過(guò)。因此，長(zhǎng)痛不如短痛，該來(lái)還是讓它來(lái)，妄圖救市的結(jié)果，不僅不能避免危機(jī)，而且會(huì)使危機(jī)更嚴(yán)重。

過(guò)去房?jī)r(jià)上漲是通貨膨脹的結(jié)果，房?jī)r(jià)下跌也是通貨膨脹的結(jié)果。通貨膨脹不能維持長(zhǎng)久的繁榮，不可避免地會(huì)導(dǎo)致危機(jī)，房?jī)r(jià)下跌就是通貨膨脹所制造的商業(yè)周期中經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段的體現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生作用的結(jié)果。

過(guò)去十多年，由于通貨膨脹，不僅房?jī)r(jià)上漲，其他商品的價(jià)格也在上漲，這導(dǎo)致中國(guó)的商品失去競(jìng)爭(zhēng)力，資本將外流，近期人民幣匯率也下跌就是資本外流的體現(xiàn)。當(dāng)資本外流時(shí)，本國(guó)商品的價(jià)格也將下跌，經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)新的平衡。

我們不能重蹈覆轍，在2008年那場(chǎng)危機(jī)中，政府采取了各種措施托市，結(jié)果有沒(méi)有解決問(wèn)題呢？顯然誰(shuí)都知道沒(méi)有解決問(wèn)題，只是拖延了問(wèn)題，并且由于產(chǎn)能過(guò)?，F(xiàn)象更為嚴(yán)重，政府和企業(yè)的負(fù)債率更高，問(wèn)題變得更難解決。吃一塹長(zhǎng)一智，政府不救市，及早壯士斷腕才是明智之舉。

我們一定要知道什么才是真正的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。房?jī)r(jià)下跌其實(shí)不是真正的問(wèn)題，當(dāng)然，相應(yīng)地，經(jīng)濟(jì)衰退也不是真正的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，甚至是大好事。相反，假如一個(gè)國(guó)家的國(guó)民，由于房?jī)r(jià)的上漲就可以輕輕松松地獲利，而沉迷于投機(jī)，因此不把時(shí)間精力用在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)上，這才是真正的問(wèn)題，是對(duì)一個(gè)國(guó)家的真正戕害。

中國(guó)的需求遠(yuǎn)未得到滿(mǎn)足，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間還非常廣闊，不必為未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擔(dān)心。我們需要做的，是發(fā)揮我們的聰明才智和實(shí)干精神，把東西做精細(xì)做扎實(shí)，用創(chuàng)新創(chuàng)造出真正的需求。房?jī)r(jià)的下跌是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)契機(jī)，會(huì)“逼”出一個(gè)健康的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)泡沫不可能不存在

泡沫是信貸現(xiàn)象，看看早已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億的M2，就會(huì)明白泡沫不可能不存在。更多的信貸、更多樓房和更高的房?jī)r(jià)是互為因果的，也是相互加強(qiáng)的。

財(cái)知道：不少媒體和投資機(jī)構(gòu)（如野村證券）認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂。你覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫？怎么判斷泡沫？

朱海就：有泡沫?？梢詮膸讉€(gè)方面來(lái)看，首先是租金和房?jī)r(jià)的偏離，房子有兩個(gè)價(jià)格，一是市場(chǎng)售價(jià)，另一個(gè)是租金。一般我們認(rèn)為租金體現(xiàn)真正的市場(chǎng)需求，現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)要遠(yuǎn)高于租金體現(xiàn)的房?jī)r(jià)。其次，我們的房?jī)r(jià)甚至趕上了發(fā)達(dá)國(guó)家，而我們的人均收入要低得多。第三是大量的空置房，或極高的空置率，甚至出現(xiàn)了“鬼城”和“空城”等，這幾年，不少地方出現(xiàn)了蓋樓造房子“大躍進(jìn)”現(xiàn)象，這是有目共睹的。

假如房子的供給沒(méi)有超出了有購(gòu)買(mǎi)力的需求，那么我們認(rèn)為沒(méi)有泡沫，相反，可以認(rèn)為有泡沫。根據(jù)上面所給出的幾點(diǎn)證據(jù)，可以認(rèn)為房子的供給至少暫時(shí)超出了有購(gòu)買(mǎi)力的需求，存在泡沫。泡沫是信貸現(xiàn)象，看看早已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)億的M2，就會(huì)明白泡沫不可能不存在。更多的信貸、更多樓房和更高的房?jī)r(jià)是互為因果的，也是相互加強(qiáng)的。

房?jī)r(jià)扭曲癥結(jié)在于政府控制了貨幣、土地和銀行

房?jī)r(jià)扭曲的癥結(jié)在于政府控制了貨幣、土地和銀行體系。很多人把房?jī)r(jià)扭曲歸結(jié)為中國(guó)人愛(ài)的買(mǎi)房情節(jié)，認(rèn)為中國(guó)人喜歡買(mǎi)房而不愿意租房推高了房?jī)r(jià)，這是難以成立的，房?jī)r(jià)的扭曲根源在于制度。

財(cái)知道： 很多人都能感覺(jué)到中國(guó)房?jī)r(jià)的扭曲，你覺(jué)得是哪些因素造成的？主要是既得利益還是人們自身的觀念造成的？

朱海就：房?jī)r(jià)扭曲的癥結(jié)在于政府控制了貨幣、土地和銀行體系。很多人把房?jī)r(jià)扭曲歸結(jié)為中國(guó)人愛(ài)的買(mǎi)房情節(jié)，認(rèn)為中國(guó)人喜歡買(mǎi)房而不愿意租房推高了房?jī)r(jià)，這是難以成立的，房?jī)r(jià)的扭曲根源在于制度。

假如貨幣只是交易的媒介，我們不可能想象會(huì)有現(xiàn)在房?jī)r(jià)的扭曲狀況。問(wèn)題在于，當(dāng)貨幣被政府控制之后，貨幣已經(jīng)不再是交易媒介，而成為了政府達(dá)到目的的一個(gè)手段。利用自己控制的貨幣銀行體系，政府比通過(guò)稅收更容易達(dá)到自己的目的，包括所有你能想象出來(lái)的目的，如建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，養(yǎng)公務(wù)員等等。在實(shí)現(xiàn)自己的目的的過(guò)程中，制造了廉價(jià)的信用，即通貨膨脹，相當(dāng)于讓百姓為此買(mǎi)單。

由于土地的支配權(quán)也掌握在政府手中，政府可以通過(guò)賣(mài)地獲得收入，因此政府也有著推高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，而推高房?jī)r(jià)的手段就是信用擴(kuò)張。可見(jiàn)，政府是通貨膨脹及作為其結(jié)果的房?jī)r(jià)上漲的既得利益者，政府通貨膨脹的動(dòng)機(jī)比誰(shuí)都強(qiáng)。由于國(guó)家信用，政府無(wú)需為自己的這些行為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行也一樣，這就更縱容了政府膽大妄為的信用擴(kuò)張行為。

那么政府得到好處等同于百姓得到好處嗎？不是。因?yàn)樨泿胚M(jìn)入市場(chǎng)不是同時(shí)的，首先得到貨幣的是在政府和靠近政府的部門(mén)工作的人員，包括在事業(yè)單位、銀行和國(guó)企工作的人員等。其實(shí)只要看看在城市中，那些群體擁有房產(chǎn)最多就知道了。上述這些群體借助于通貨膨脹這種“極不正當(dāng)?shù)?rdquo;手段，獲得了最大的好處?，F(xiàn)在假如房?jī)r(jià)跌下來(lái)，他們未必受損，因?yàn)橛匈?gòu)買(mǎi)力的還是這些群體，他們還可以逢低買(mǎi)進(jìn)。因此改變制度，從而改變收入分配的方式很重要，房?jī)r(jià)問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題，更是公平正義問(wèn)題。

朱海就系浙江工商大學(xué)教授（您可以通過(guò)新浪微博與作者聯(lián)系）