朱海就：房價下跌是大好事

不救市才是真救市

政府所進(jìn)行的救市，恰恰是把市場給害了，你不去干預(yù)市場，讓市場自發(fā)起作用，才是真正的“救市”，或者說，不救市才是真救市！購買商品本身就是消費者與生俱來的權(quán)利。限購不僅應(yīng)該放松，而且應(yīng)該取消，盡管取消限購本身對于穩(wěn)定房價的作用也許有限。

財知道：近期房價問題又成輿論焦點。繼南寧官方表態(tài)放松限購政策后，包括寧波、杭州、天津等多城市逐步由松綁傳聞變?yōu)樾袆与A段，地方政府松動限購救市的意愿越來越強烈，更多二三線城市出手救樓市。放松限購和救市是什么關(guān)系？你怎么看放松限購？

朱海就：這里的“救市”指的是不讓房價跌下來，顯然，這是要讓價格機(jī)制失靈。我們知道，市場經(jīng)濟(jì)的重要特征就是讓價格機(jī)制發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，“救市”這種明顯干預(yù)市場的行為是不可取的。政府的權(quán)力不應(yīng)該介入到市場中，無論是什么市場都一樣。前幾年政府一直在對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，希望控制房價的上漲，假如現(xiàn)在在房價剛企穩(wěn)的時候，就出手“救市”，那么等于政策出爾反爾，這將人為地增加市場的波動。

“救市”本身也是一個難以成立的概念，因為我們的目的是讓更多的百姓從市場中得到好處，這個目標(biāo)不等于價格的上漲或下跌，而在于市場是否良好的運轉(zhuǎn)，換句話說，你讓市場良好運轉(zhuǎn)才是救市，你不讓價格漲或跌都不是救市現(xiàn)。在政府所進(jìn)行的救市，恰恰是把市場給害了，你不去干預(yù)市場，讓市場自發(fā)起作用，才是真正的“救市”，或者說，不救市才是真救市！

放松限購作為減少對市場干預(yù)，使市場常態(tài)化的一種舉措，是可取的，因為購買商品本身就是消費者與生俱來的權(quán)利。限購不僅應(yīng)該放松，而且應(yīng)該取消，盡管取消限購本身對于穩(wěn)定房價的作用也許有限。

房價下跌是大好事

房價要是真的崩盤，政府怎么也救不了，該來還是讓它來，妄圖救市的結(jié)果，不僅不能避免危機(jī)，而且會使危機(jī)更嚴(yán)重。房價下跌其實不是真正的問題，當(dāng)然，相應(yīng)地，經(jīng)濟(jì)衰退也不是真正的經(jīng)濟(jì)問題，甚至是大好事。

財知道：有觀點認(rèn)為政府必須救市，因為如果房價崩盤“大跳水”，對經(jīng)濟(jì)的影響將是引發(fā)普遍的、嚴(yán)重的衰退。你怎么看這種觀點？

朱海就：經(jīng)濟(jì)的運行有自身的規(guī)律，房價要是真的崩盤，政府怎么也救不了，相反，政府要是救市，那么，就如李克強總理在《求是》上說，今后的日子會更難過。因此，長痛不如短痛，該來還是讓它來，妄圖救市的結(jié)果，不僅不能避免危機(jī)，而且會使危機(jī)更嚴(yán)重。

過去房價上漲是通貨膨脹的結(jié)果，房價下跌也是通貨膨脹的結(jié)果。通貨膨脹不能維持長久的繁榮，不可避免地會導(dǎo)致危機(jī)，房價下跌就是通貨膨脹所制造的商業(yè)周期中經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段的體現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生作用的結(jié)果。

過去十多年，由于通貨膨脹，不僅房價上漲，其他商品的價格也在上漲，這導(dǎo)致中國的商品失去競爭力，資本將外流，近期人民幣匯率也下跌就是資本外流的體現(xiàn)。當(dāng)資本外流時，本國商品的價格也將下跌，經(jīng)濟(jì)將實現(xiàn)新的平衡。

我們不能重蹈覆轍，在2008年那場危機(jī)中，政府采取了各種措施托市，結(jié)果有沒有解決問題呢？顯然誰都知道沒有解決問題，只是拖延了問題，并且由于產(chǎn)能過剩現(xiàn)象更為嚴(yán)重，政府和企業(yè)的負(fù)債率更高，問題變得更難解決。吃一塹長一智，政府不救市，及早壯士斷腕才是明智之舉。

我們一定要知道什么才是真正的經(jīng)濟(jì)問題。房價下跌其實不是真正的問題，當(dāng)然，相應(yīng)地，經(jīng)濟(jì)衰退也不是真正的經(jīng)濟(jì)問題，甚至是大好事。相反，假如一個國家的國民，由于房價的上漲就可以輕輕松松地獲利，而沉迷于投機(jī)，因此不把時間精力用在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)上，這才是真正的問題，是對一個國家的真正戕害。

中國的需求遠(yuǎn)未得到滿足，因此經(jīng)濟(jì)增長的空間還非常廣闊，不必為未來的經(jīng)濟(jì)增長擔(dān)心。我們需要做的，是發(fā)揮我們的聰明才智和實干精神，把東西做精細(xì)做扎實，用創(chuàng)新創(chuàng)造出真正的需求。房價的下跌是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個契機(jī)，會“逼”出一個健康的中國經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)泡沫不可能不存在

泡沫是信貸現(xiàn)象，看看早已經(jīng)超過100萬億的M2，就會明白泡沫不可能不存在。更多的信貸、更多樓房和更高的房價是互為因果的，也是相互加強的。

財知道：不少媒體和投資機(jī)構(gòu)（如野村證券）認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫開始破裂。你覺得中國的房地產(chǎn)有沒有泡沫？怎么判斷泡沫？

朱海就：有泡沫?？梢詮膸讉€方面來看，首先是租金和房價的偏離，房子有兩個價格，一是市場售價，另一個是租金。一般我們認(rèn)為租金體現(xiàn)真正的市場需求，現(xiàn)在市場售價要遠(yuǎn)高于租金體現(xiàn)的房價。其次，我們的房價甚至趕上了發(fā)達(dá)國家，而我們的人均收入要低得多第。三是大量的空置房，或極高的空置率，甚至出現(xiàn)了“鬼城”和“空城”等，這幾年，不少地方出現(xiàn)了蓋樓造房子“大躍進(jìn)”現(xiàn)象，這是有目共睹的。

假如房子的供給沒有超出了有購買力的需求，那么我們認(rèn)為沒有泡沫，相反，可以認(rèn)為有泡沫。根據(jù)上面所給出的幾點證據(jù)，可以認(rèn)為房子的供給至少暫時超出了有購買力的需求，存在泡沫。泡沫是信貸現(xiàn)象，看看早已經(jīng)超過100萬億的M2，就會明白泡沫不可能不存在。更多的信貸、更多樓房和更高的房價是互為因果的，也是相互加強的。

房價扭曲癥結(jié)在于政府控制了貨幣、土地和銀行

房價扭曲的癥結(jié)在于政府控制了貨幣、土地和銀行體系。很多人把房價扭曲歸結(jié)為中國人愛的買房情節(jié)，認(rèn)為中國人喜歡買房而不愿意租房推高了房價，這是難以成立的，房價的扭曲根源在于制度。

財知道： 很多人都能感覺到中國房價的扭曲，你覺得是哪些因素造成的？主要是既得利益還是人們自身的觀念造成的？

朱海就：房價扭曲的癥結(jié)在于政府控制了貨幣、土地和銀行體系。很多人把房價扭曲歸結(jié)為中國人愛的買房情節(jié)，認(rèn)為中國人喜歡買房而不愿意租房推高了房價，這是難以成立的，房價的扭曲根源在于制度。

假如貨幣只是交易的媒介，我們不可能想象會有現(xiàn)在房價的扭曲狀況。問題在于，當(dāng)貨幣被政府控制之后，貨幣已經(jīng)不再是交易媒介，而成為了政府達(dá)到目的的一個手段。利用自己控制的貨幣銀行體系，政府比通過稅收更容易達(dá)到自己的目的，包括所有你能想象出來的目的，如建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，養(yǎng)公務(wù)員等等。在實現(xiàn)自己的目的的過程中，制造了廉價的信用，即通貨膨脹，相當(dāng)于讓百姓為此買單。

由于土地的支配權(quán)也掌握在政府手中，政府可以通過賣地獲得收入，因此政府也有著推高房價的強烈動機(jī)，而推高房價的手段就是信用擴(kuò)張。可見，政府是通貨膨脹及作為其結(jié)果的房價上漲的既得利益者，政府通貨膨脹的動機(jī)比誰都強。由于國家信用，政府無需為自己的這些行為承擔(dān)風(fēng)險，銀行也一樣，這就更縱容了政府膽大妄為的信用擴(kuò)張行為。

那么政府得到好處等同于百姓得到好處嗎？不是。因為貨幣進(jìn)入市場不是同時的，首先得到貨幣的是在政府和靠近政府的部門工作的人員，包括在事業(yè)單位、銀行和國企工作的人員等。其實只要看看在城市中，那些群體擁有房產(chǎn)最多就知道了。上述這些群體借助于通貨膨脹這種“極不正當(dāng)?shù)?rdquo;手段，獲得了最大的好處?，F(xiàn)在假如房價跌下來，他們未必受損，因為有購買力的還是這些群體，他們還可以逢低買進(jìn)。因此改變制度，從而改變收入分配的方式很重要，房價問題不是價格問題，更是公平正義問題。

朱海就系浙江工商大學(xué)教授