陳志：樓市調(diào)控弈至中盤 現(xiàn)在是買房好時機(jī)

2012年03月10日 03:29
來源：證券日報

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-本報兩會報道組 王麗新

隨著“兩會”拉開帷幕，會上代表委員們的議題探討不斷深入，會外房地產(chǎn)界的各種聲音也隨之傳播開來。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)棋至中盤，接下來一段時間，在方向不動搖的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況的變動，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)將是今年的看點(diǎn)。

限購政策下半年要放松？

《證券日報》：“新國八條”實施已經(jīng)一年多，房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)發(fā)生了根本改變，有人判斷，接下來房地產(chǎn)行業(yè)可能要浴火重生，您怎么看？

陳志：如果當(dāng)前形勢保持不變的話，今年下半年，整個行業(yè)將進(jìn)入高風(fēng)險時期。屆時，房地產(chǎn)行業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)下行趨勢將成為定局。但經(jīng)濟(jì)下行幅度對穩(wěn)增長的影響程度有可能成為調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，過度下降和硬著陸都是對經(jīng)濟(jì)的一種傷害，更是對百姓增收的一種打擊。

就房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來看，不可能所有的企業(yè)都會存活下來，不適應(yīng)的開發(fā)商必然出局，甚至包括大的房企。

《證券日報》：今年“兩會”上，地產(chǎn)界委員幾乎集體認(rèn)為“一刀切”限購不符合實際，微調(diào)呼聲異常高漲，如果北京在限購方面實施微調(diào)，您認(rèn)為可能會采取哪些手段？

陳志：樓市存量房過大是一個事實，如何讓存量“動”起來是關(guān)鍵，這不僅需要開發(fā)商進(jìn)行合理定價，也需要政府對剛性需求和改善性需求的大力支持。如何合理地把剛需釋放出來，特別是滿足改善性需求的合理要求最為重要，這應(yīng)該是微調(diào)的方向。

如果在限購方面進(jìn)行微調(diào)，可以適當(dāng)?shù)匕选斑B續(xù)5年納稅證明”改為“累計5年納稅證明”。實際上，因工作變動等各種原因，非京戶籍人士納稅時間出現(xiàn)斷層的人群占有一定比例，如果把“連續(xù)”改為“累計”，那么這部分剛需人群就會被釋放出來。這種政策的調(diào)整應(yīng)該被討論和探索。

《證券日報》：有“兩會”代表委員認(rèn)為下半年因經(jīng)濟(jì)增長趨緩，調(diào)控或適當(dāng)放松。您認(rèn)為微調(diào)手段實施的時間節(jié)點(diǎn)會在什么時候？

陳志：初步看，這樣的判斷有一定預(yù)見性。以北京為例，我們能夠看到政府稅收在降低，由于企業(yè)盈利水平下滑導(dǎo)致企業(yè)所得稅降低，交易量的腰斬導(dǎo)致企業(yè)上繳的房地產(chǎn)營業(yè)稅等大幅度下降。

這種政府稅收下降和企業(yè)盈利水平下滑的狀況如果長期持續(xù)下去，對2012年的財政收入會造成巨大影響，進(jìn)而會影響到政府已經(jīng)確定的民生性開支和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，勢必會造成對經(jīng)濟(jì)的一種傷害。

北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅時機(jī)未到

《證券日報》：最近幾天，有不少專家稱房產(chǎn)稅擴(kuò)圍“箭在弦上”，應(yīng)該全國推廣，您怎么看？

陳志：在現(xiàn)有條件下，房產(chǎn)稅絕不能簡單的等同于地方政府土地收入的稅源。房產(chǎn)稅的征收必須要先減除不合理的部分，例如，與土地出讓金同時征收的重復(fù)成分。否則，就是在向人民頭上“開刀”。

《證券日報》：北京會不會成為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的下一個試點(diǎn)？

陳志：目前這個時機(jī)，我并不看好北京成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。以北京復(fù)雜的住房結(jié)構(gòu)狀況來看，現(xiàn)在應(yīng)該處在調(diào)研的起點(diǎn)階段，而不是在尚不成熟的時機(jī)上來就征收。

在北京征收房產(chǎn)稅存在一些技術(shù)環(huán)節(jié)障礙，例如，一個人如果有兩套房，是地段好的那一套免征，還是地段不好的那一套免征？

除此之外，其最大難點(diǎn)是既得利益者的阻礙。況且，如果征收成本過大，那么房產(chǎn)稅的開征就沒有意義了。

房價有下行空間？

《證券日報》：許家印說他的毛坯房價格是5090元／平方米，處在合理價位，您怎么看待這個“合理價位”？

陳志：許家印說他的房子5090元／平方米是合理價位，但這一單價放在西部地區(qū)可能就高了。除了看區(qū)域，房價水平還要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、百姓的財富積累能力相一致，與社會預(yù)期、經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)等多個指標(biāo)聯(lián)系，要連續(xù)而綜合各方因素來評判，單一看都是偏頗的。

單一追求房價的下降和單一追求GDP指標(biāo)是同一類型的錯誤，合理回歸最關(guān)鍵的是抑制房價的過快上漲。

從長期來看，住房供應(yīng)緊張的局面難以改變，房價適度上漲也是必然趨勢，關(guān)鍵是房價水平要與百姓收入，特別是住房支付能力相適應(yīng)。就短期而言，我個人認(rèn)為，房價不繼續(xù)上漲就已經(jīng)是合理的，關(guān)鍵是需要快速讓百姓的財富積累能力得到提高。

《證券日報》：最近，好多人在問，持幣觀望者該出手了嗎？

陳志：現(xiàn)在是買房的好時機(jī)。最近，開發(fā)商都在做打折促銷活動。為了最大限度的減少庫存，回籠資金，獲得喘息的機(jī)會，開發(fā)商勢必讓度利潤空間，在市場上放手一搏，但這種態(tài)勢不會一直持續(xù)下去的。