2010大消費環(huán)境下的房地產(chǎn)之變論壇實錄

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)訊 2010年1月21日，2009金蟬獎盛典在北京開幕，金蟬獎以創(chuàng)造財富為核心標準，專業(yè)、權(quán)威、遠見，見證金融史每一次重大變革。鳳凰網(wǎng)財經(jīng)全程直播此次盛況。

以下為第二場論壇2010大消費環(huán)境下的房地產(chǎn)之變實錄。

胡紫薇：謝謝幾位嘉賓的精彩對話！特別感謝陳淮先生，他提前把第二部分的問題引出來了，咱們馬上進入房地產(chǎn)板塊，我相信房地產(chǎn)行業(yè)可能是所有行業(yè)中經(jīng)濟狀態(tài)最不穩(wěn)定的一個行業(yè)，就拿2009年來說，我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)歷了一個迷茫、艱難復蘇之后又快速進入迷狂的時期，現(xiàn)在調(diào)控政策出來了，房地產(chǎn)市場又進入一輪新的迷茫嗎？天氣不好，這兩天大風降溫，北京冷下來了，但是海南仍然很熱，接下來會怎么樣呢？需要預測，但是誰也預測不準，我說中國的房地產(chǎn)行業(yè)有點像中國足球，誰都能來說一嘴，誰都愛說，尤其是在網(wǎng)上，我們發(fā)現(xiàn)充斥著太多非理性的猛議，這時候特別需要理性思考，有人講中國的房地產(chǎn)行業(yè)什么時候能夠真正的理性下來、真正的冷靜下來，但是我們換一個角度問，中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在到底存在不存在內(nèi)升性冷靜下來的條件？今天我們特別請出下一位主講嘉賓，天相投資顧問有限公司董事長林義相先生，他演講的主題叫換一個角度看中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀、困境欲求變。

林義相：謝謝各位！謝謝水皮和華夏時報給我這個機會！大家知道我發(fā)言的題目叫“換一個角度”，其實我不是房地產(chǎn)專業(yè)人士，從外行角度談房地產(chǎn)這個話題。

我們討論中國房地產(chǎn)，其實中國沒有地產(chǎn)市場，至少沒有嚴格意義上的地產(chǎn)市場，因為中國地主只有一個，其他參與這個市場中進行交易和買賣的都是地租交易。另外房產(chǎn)市場，中國房產(chǎn)市場是一個不完整的、不完全的房產(chǎn)市場，房價是建立在到一定期限以后沒有產(chǎn)權(quán)土地之上。房子是用于居住的，現(xiàn)在使用功能已經(jīng)逐漸的退到次要位置，我們感覺到的是其他功能在房地產(chǎn)中起更大作用。從個人角度來看，保值增值功能更強，從整個經(jīng)濟角度來看，中國絕大部分儲蓄通過房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)化成投資。從社會和政治角度來看，房地產(chǎn)不是居住的東西了，在全社會范圍內(nèi)對社會財富進行分配和再分配的一個大機器，為什么這么說呢？房地產(chǎn)涉及到的人很多，社會上所有人都要住房子，包括每年買賣房子的人很多，你們自己如果買房子，可能會涉及到年輕夫婦雙方父母，還會涉及到親戚朋友，只要買賣一套房子，涉及到一大串人。第二涉及到的金額很大，根據(jù)最新數(shù)字，2009年房地產(chǎn)交易額大概4萬多億，占居民消費額的36%點幾。另外涉及到的時間很長，一個家庭買一套房子，會把以前幾年、十幾年的積蓄全部用光，對未來十年、甚至二十年的收益花完了。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟里最大的吸金器，這個錢吸收去了干什么？是向政府投資轉(zhuǎn)換的機器，社會儲蓄，一方面買房款，另一方面銀行的按揭，同時銀行把社會儲蓄轉(zhuǎn)換成投資，有一半之上收入半成政府的收入，在中國經(jīng)濟里，政府投資是中國經(jīng)濟投資的主體，政府投資是中國經(jīng)濟中最大一部分，政府投資的最主要來源可能來自于房地產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)收入來源又來自于國民的儲蓄。房地產(chǎn)不僅是儲蓄向投資重大轉(zhuǎn)換器，而是中國經(jīng)濟增長模式核心和關鍵點，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能按照目前的狀況繼續(xù)下去，那么現(xiàn)在的經(jīng)濟增長模式就要崩潰。找到新的經(jīng)濟增長模式之前，要徹底改變房地產(chǎn)業(yè)狀況的話是非常危險的事情。第二，伴隨著收入再分配的過程，幾萬億資金到了政府手里，房地產(chǎn)從立項、拆遷、征地、招標、土地拍賣、建筑、采購、評估、監(jiān)理、驗收一直到銷售，每一個環(huán)節(jié)都存在著巨大的收入和財富的再分配，對很多財富進行分配，任何一個環(huán)節(jié)都有大量的黑錢在轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在買不到房子，要買房子得走后門，得靠關系，拿到房子以后，一個號就能賺幾萬、幾十萬塊錢，這些利潤跟生產(chǎn)者沒有任何關系，整個環(huán)節(jié)里實現(xiàn)了巨大的社會財富的再分配，并且這個分配涉及面很廣，以前國有企業(yè)改革里，只有企業(yè)領導者得到了收入再分配的好處，房地產(chǎn)業(yè)涉及到社會方方面面，在這么多環(huán)節(jié)里有很多人參與，從中得到很多錢，房地產(chǎn)業(yè)里這么多錢給了政府，政府用于對項目進行投資，房地產(chǎn)是中國財富再分配的一個最大的機器。涉及到很大的利益，因此要改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，就一定會涉及到很大的社會問題、政治問題。如果沒有巨大和堅定的決心，要想改變這個狀況非常困難。從經(jīng)濟增長模式和社會財富分配這兩個角度看，有必要維護房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。問題另外一個方面是房地產(chǎn)業(yè)維持現(xiàn)在的現(xiàn)狀會帶來非常嚴重的后果，第一房地產(chǎn)價格暴漲，吸干了老百姓用于消費的收入和財富，一個人有一套房子，這套房子值幾十萬、幾百萬又有什么用呢，你住在幾百萬空殼里，每個月每天還要買白菜、買豬肉，你的生活不可能好，你住在幾百萬房子里，國內(nèi)內(nèi)需要啟動，在這么狀況下啟動不了，要靠消費替換投資和外需拉動的經(jīng)濟增長模式，在房地產(chǎn)這種狀況下很難改變。

第二個問題，在房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)里，巨大的社會財富的再分配從生產(chǎn)領域流走了，由此造成我們國家經(jīng)濟增長是很低質(zhì)量、很低民族福利的，中國經(jīng)濟增長8%跟西方成熟經(jīng)濟增長0%差不多，我們增長10%，跟人家增長2%差不多，為什么經(jīng)濟增長質(zhì)量這么差？為什么這么低的民族福利？因為有大量的資金流出去了，流出去的錢會造成很大的浪費，如果做一個項目，或者房地產(chǎn)里這么多錢給政府，政府做市政工程，很多設施建的時候創(chuàng)造GDP，拆的時候也創(chuàng)造GDP，再造時候還創(chuàng)造GDP，再拆的時候還創(chuàng)造GDP，不是通過正當方式得到的收入，就不能有效的得到重新利用，經(jīng)濟增長模式本身的問題跟房地產(chǎn)有很大關系。第二個后果是社會財富兩極分化會非常嚴重，有錢人買了兩套房子、三套房子，在北京，你有三套房子就是千萬富翁，但是如果沒有房子的人怎么辦？我們知道年輕人大學畢業(yè)、研究生畢業(yè)，一個月3000元左右收入，你買房子有希望嗎？如果僅靠這點工資或者你能預期到的工資一輩子沒有希望，農(nóng)村來的孩子，在北京買房子也沒有希望，除非父母給你錢，但是有些父母不需要買房子，可以給子女一定的錢，至少可以付點首付，如果父母自己是按揭買房子，他還有錢給子女嗎，越往后年輕人越迷茫，出路在哪里？我個人覺得越來越看不到。因為房地產(chǎn)是社會財富再分配的機器，是社會經(jīng)濟增長模式核心的組成部分，因此必須繼續(xù)下去。但是另外一方面造成了社會后果，尤其是對年輕人前途的影響，這是矛盾的兩個方面，房地產(chǎn)如果要改變現(xiàn)狀，一定要取決于政治的決心和政策的措施，同時要看到后面經(jīng)濟、社會后果嚴重到什么程度。哪個階層越高，從房地產(chǎn)領域得到的財富越多，跟買房子一樣，肯定有關系的人才能先拿到，一倒手賺一筆。倒金字塔結(jié)構(gòu)靠什么支持呢？一定靠權(quán)利支持，能支持到什么程度？這是需要觀察、需要跟蹤、需要研究的事情。

根據(jù)剛才對房地產(chǎn)性質(zhì)的認識，什么東西維持了房地產(chǎn)市場呢？第一，土地的壟斷和人為的短缺，有些人占著四套、五套房子，無論如何控制，人總要住房子，很多要住房子的人買不到房子，從這個意義上講現(xiàn)在房地產(chǎn)政策和土地供給政策并不能有效的節(jié)約土地，18億畝耕地這條紅線是制造土地短缺、推動房價上漲的借口而已。第二，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀是有些人在財富分配過程中獲利了，他們有足夠權(quán)利，他們支持這種模式。第三，老百姓說不出話，房子買賣看起來是純市場化的行為，你愿意買買，不愿意買就不買，說是自愿的買賣行為，這種方式支持了房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀況。不知道什么時候能夠改變房價過分上漲的局面，采取什么措施、多大力度我也不知道，如果要改變這種狀況，有一條是可以考慮的，就是發(fā)展租房市場，如果租房的人多了，買房的人就少，有人說房子還是要住的，無論是租還是買，假如說租房市場發(fā)展了，出高價買房的人就少了，買房的需求會下降；第二，假如你們自己買了一套房子，你愿意把房子分租給別人嗎？不能說不愿意，但是房東買房子以后再分租給別人的可能性小，作為一個房客，你愿意跟房東分住在一套房子里嗎？你也不愿意，你有寄人籬下感覺，和幾個人合租一套房子有可能嗎？有可能，而且可能性很大。因此發(fā)展租房市場會提高現(xiàn)有住房的使用率。同時要增加房子的供給，如果增加了保障性住房的供給，打破商品房高端預期，由此會造成房價上漲壓力的減輕。與此相對應的是要出臺一些政策：第一，在房租的租約上從法律法規(guī)上給予規(guī)定，在房東和房客之間明確的實行非對稱的甚至某種意義上不平等的合同條款，比如說合同的租約一租至少3年或5年，可以增加安全感和穩(wěn)定性；同時退租的時候，房客可以提前一個月提出退房，不對稱或者不對等的權(quán)利義務關系我認為是有依據(jù)的，因為對房東來說這套房子也不是生活必需品，但是對房客來說房子就是生活的基本需要，我覺得是有理由的，某種程度上會改變中國人自己有房子自己住著踏實的心態(tài)。第二個建議，能不能考慮把住房公積金拿出來按月付房租，現(xiàn)在的住房公積金用于買房和房子大修，可以考慮用住房公積金付房子。對于二套以上的房子征收物業(yè)稅，如果有兩套房子，每年要交物業(yè)稅，他可能就考慮把房子賣了。比如中央政府能否參與對土地出讓金的分成，各級地方政府在靠土地吃飯，如果改變土地出讓金制度，很有可能涉及到整個中國財稅制度的改革。房地產(chǎn)面臨著兩難的困境，可以維持現(xiàn)有利益分配格局，但是會對中國經(jīng)濟增長模式、對老百姓、對年輕人產(chǎn)生非常負面的影響，我剛才的分析不是對任何房地產(chǎn)市場都適用的，我們要區(qū)分不同的房地產(chǎn)市場，比如我們要區(qū)分居住需要的房地產(chǎn)市場和商品房市場，同時，我們要區(qū)分在現(xiàn)在大形勢里房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化過程中建設起來的房地產(chǎn)市場。同時要區(qū)分政策性住宅市場和高端商品房市場，這里面有相當多的區(qū)別是需要考慮的。從這個角度來看，中國房地產(chǎn)市場涉及到房價的演變，我的基本看法是如果我們沒有下決心，沒有做好準備要改變房地產(chǎn)市場基本格局很難，但是出臺一些政策有可能會抑制房價快速上升。

以上是我的判斷，今天在座的有很多房地產(chǎn)業(yè)的專家，希望大家批評指正，謝謝！

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