中國(guó)企業(yè)家論壇第十屆亞布力年會(huì)之房地產(chǎn)論壇實(shí)錄（2）

艾路明：我也談點(diǎn)房地產(chǎn)的事情，去年的時(shí)候也談了，今年說功過是非，去年這時(shí)候是難過的時(shí)候，今年好了一點(diǎn)，房子沒有了，地漲價(jià)太厲害了，功過是非不知道怎么分，如果我們專門做房地產(chǎn)，其他行業(yè)不會(huì)做，有點(diǎn)錢賺，企業(yè)可以維持下去，就是這樣的目的，小富即安，有點(diǎn)錢，有飯吃就可以了，希望房地產(chǎn)可以漲出來，但是不要漲得太快了，謝謝。

王育琨：這一輪有點(diǎn)牽離我的題目，都跟功過是非有興趣。當(dāng)初城市人住在3、4平米的房子里，現(xiàn)在住的環(huán)境一變，人的精神狀態(tài)都發(fā)生了很多的變化。城市也是越建越漂亮，這些都有目共睹的。這些好的變化我們就先不論了，但是我們心中有一個(gè)疑問，現(xiàn)在的城市，不管是北京，尤其是到二、三線城市看，新建的住宅已經(jīng)啟用好幾年了，但是黑燈戶特別多，就是空房率特別多。已經(jīng)買到手里面了，可能有幾套沒有租出去，這種空房率特別高，在低碳地產(chǎn)，低碳時(shí)代，大家都在講低碳，但是這么大的空房率，這個(gè)事應(yīng)該怎么看呢？正好在座都是專家，我就請(qǐng)教這個(gè)問題了。

任志強(qiáng)：空房率在中國(guó)和國(guó)外有不同的意義，每年年初你可以看看香港房屋署有一個(gè)房屋公告，公告里面當(dāng)年的控制率基本可以達(dá)到63%到64%，什么意思呢？當(dāng)年我建的房，沒有賣出去可能是空房。如果算綜合控制率，存量和綜合住房控制率最高是達(dá)到8%，通常是4%以上。所以，美國(guó)要計(jì)算控制率是指所有的存量里面的控制率占的總的比例有多少。一般認(rèn)為超過12%就是超過警戒線了，寫字樓一般超過20%以后就認(rèn)為空房量大了，租金就會(huì)發(fā)生低價(jià)的變化。

中國(guó)如果按新建的控制率來說，去年30億平方米建筑量，去年年底沒有公布這個(gè)量，我估計(jì)在1.4億左右，新建大概是7億多，兩者算起來比例更高，因?yàn)橛腥暌陨?、一年以上的。?yīng)該說非常低。如果把它放在140多億的總存量里面，140億什么概念呢？就是全國(guó)城鎮(zhèn)的住宅，不算農(nóng)村，建筑總量大概是200多億，接近300億那樣，因?yàn)橛泄苍O(shè)施，酒店、非住宅類的項(xiàng)目，包括醫(yī)院、學(xué)校等等。住宅的總的空置率大概不到4%，應(yīng)該說是非常低的，如果說你看到一個(gè)新建樓盤的小區(qū)里面有一些空置，可能是設(shè)備配套不齊全。

王育琨：中國(guó)存量空房率不到4%？

任志強(qiáng)：不到，非常非常低。你們算算，城鎮(zhèn)按140億平方米算，我們把城中村算進(jìn)去，大概是144億的住宅總量，有6億零7的人口，如果除140，人均20多平米。這里包括沒有廚房廁所的占30%左右，一般國(guó)際上這些是忽略不計(jì)的，如果把這些忽略不計(jì)的話，大概是60平米。我們國(guó)家目前是68平米，你別以為這里有多少面積可以空著，為什么你看著數(shù)字是虛假的呢？每年的商品房控制量大概就是總戶數(shù)的3%左右，也不到，我們就是400萬到500萬套間。6億多城市人口，我們有2億多戶，大概是2億零4，400萬戶的總戶數(shù)，這樣倒算過來以后你就發(fā)現(xiàn)，400億萬左右的空置量非常低，就是今年賣的房子都空上，總存量一算也不多，你是做不到的，所以表面看空置率很高，是假象。

王育琨：我在網(wǎng)上昨天特別查了一下，中國(guó)城市空房率到了20%，30%。任總的數(shù)據(jù)我是相信的，因?yàn)槲覜]有具體的數(shù)據(jù)。

馮侖：這個(gè)是經(jīng)濟(jì)學(xué)家說的，不是業(yè)內(nèi)人士。另外你的了解不對(duì)，買個(gè)房子不拉燈，你就退回去，那你娶了媳婦不生兒，那也不行嗎。

任志強(qiáng)：如果30按20算是28億平方米的空置，你看看這個(gè)28億平方米的空置是多少的總量。

王育琨：今天上午我們?cè)谏巾斏细銍鸂t漫談的時(shí)候，郭廣昌也提出一個(gè)問題，北京不是亂搞嗎？50%的商品房，50%的保障房，北京23號(hào)出臺(tái)了一個(gè)文件，確實(shí)也是在網(wǎng)上媒體上非常高的熱點(diǎn)，這是不是代表了中國(guó)政府開始理解住房問題，開始進(jìn)行的一種調(diào)控的假象，這個(gè)問題我也不太懂，正好有這么多專家，請(qǐng)教一下，任總先說了，請(qǐng)馮總說說。

馮侖：改革是說不清楚的事我說，說得清楚的事一律是任總說，任總算帳算得清楚，我是亂說，說清楚的事你得好好說，北京的事你說。

任志強(qiáng)：我覺得北京市不出臺(tái)這個(gè)政策之前，大家心都在嗓子眼上，出了臺(tái)以后這個(gè)心跑腳底下去了，也就這樣了。有些人在網(wǎng)上說，第二只靴子終于落地了，踏實(shí)了，可以睡覺了。11條政策和國(guó)家11條政策沒有太大區(qū)別，無非是把2009年所有的優(yōu)惠政策取消了，2009年的優(yōu)惠政策取消了。我們不可能像總理說的老在蜜月里過日子，一輩子一個(gè)月有幾次蜜月啊，三次就是三個(gè)月。所以大部分時(shí)間是在非蜜月時(shí)間度過的，優(yōu)惠的日子可能就是2009年這一年，剩下就正常了。也就是說這條政策并沒有在原來的基礎(chǔ)上增加什么東西，也就是退回原來的狀態(tài)。那你擔(dān)心什么呢？那你就不過日子，不買房子了嗎。所以政策出臺(tái)以后，北京市的二手房交易增加了74%，一手房交易也開始迅速的回聲，因?yàn)榫瓦@樣。所以我想別把政策出臺(tái)當(dāng)成在蜜月里過日子的心態(tài)，這樣肯定打架，如果長(zhǎng)期過日子，就不可以老用蜜月的態(tài)度來看，中國(guó)的房地產(chǎn)也不會(huì)有任何問題。大家說1、2月份銷售量下降了，確實(shí)歷年1、2月份都不太好，因?yàn)榇蠹叶济χ^節(jié)，拜親戚，忙著回家，都沒有心思，所以歷年1、2月份銷售都比較低，去年1、2月份和今年的1、2月份是下降了，二、三線城市差不多，但是去年1、2月份占總量的4%，去年9億平方米只占了4千萬左右，今年也差不多，即使都沒有了，也不會(huì)有太大的變動(dòng)。2007年是7億、2008不到6個(gè)億，2009年9.3億，今年下降10%也是8億多，也是中國(guó)歷史上的次好年，糧食即使年年豐收也不是今年比去年多，沒有什么可擔(dān)心的，有時(shí)候說銷售不好，那一定是房子太慢了，4萬多億的銷售額，中國(guó)沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一樣有這么大的銷售額。我們是4千多億，汽車使8千多億，與房地產(chǎn)差遠(yuǎn)了，汽車是1300多萬臺(tái)，我們一套房抵好幾輛汽車。從產(chǎn)業(yè)的角度說，沒有人可以比，中國(guó)去年稅收增長(zhǎng)50%是來自于房地產(chǎn)，真正把房地產(chǎn)弄沒了肯定著急，汗都沒有了，與其讓它流汗，不如大家把房地產(chǎn)搞得好一點(diǎn)。

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