葉檀：地產(chǎn)催動(dòng)的商業(yè)變革

我特別反對(duì)看后視鏡，現(xiàn)在很多人說(shuō)1998年的房改是不是錯(cuò)的？或者2003年是不是錯(cuò)的？這沒(méi)有意義、沒(méi)有價(jià)值，就是1998年沒(méi)有房地產(chǎn)，后來(lái)沒(méi)有汽車(chē)，沒(méi)有高速公路的建設(shè)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不了這么快。一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的事情，你不能強(qiáng)說(shuō)1998年的人說(shuō)2013年的房地產(chǎn)是怎么樣的，這是強(qiáng)人所難。

一切故事的展開(kāi)都源于98年的一紙《通知》：住房制度的市場(chǎng)化改革從此，住房告別了單純的消費(fèi)屬性，開(kāi)始成為各路資本爭(zhēng)相下注的投資品。在此十年，房地產(chǎn)作為暴利代名詞，讓財(cái)富排行榜中，地產(chǎn)商從邊緣群體成了新貴。地產(chǎn)投資，成為許多商業(yè)公司獲利的主要渠道，甚至成為許多非地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)方向。各地頻出的“地王”，也不斷將土地價(jià)格推到新的高度。從此，依靠土地增值而衍生的巨量財(cái)富，成為各地政府的收入支撐，讓各地大型基礎(chǔ)項(xiàng)目的落地，有了穩(wěn)定的財(cái)政保證。從此，擁有住房數(shù)量成為衡量個(gè)人財(cái)富的標(biāo)準(zhǔn)，民間的炒房熱情空前高漲，有的人利用它一夜暴富，而更多的人則日夜望房興嘆。從此，實(shí)體經(jīng)濟(jì)所依賴的資源，逐漸被地產(chǎn)領(lǐng)域吸收。生產(chǎn)資料與土地價(jià)格的飆升，壓抑著制造業(yè)的存活空間，更加速著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化。

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年輕時(shí)候的王石照片

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年輕時(shí)的任志強(qiáng)

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年輕時(shí)的王健林

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從2000年開(kāi)始溫州人開(kāi)始在上海、杭州、北京等地置業(yè)。

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98年房改：取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化。

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海南自上世紀(jì)90年代起，開(kāi)全國(guó)炒樓之先河。

只看《甄嬛傳》沒(méi)法真正了解歷史

我想真正搞清楚歷史，所以我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)是一把最重要的鑰匙，而學(xué)歷史的人往往忽視了這把鑰匙。我不喜歡細(xì)說(shuō)后宮，我喜歡去看看當(dāng)時(shí)的人到底活得怎么樣，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)到底怎么運(yùn)作的。如果一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)不發(fā)展，我們光是看《甄嬛傳》怎么樣這個(gè)是沒(méi)有辦法真正了解歷史。
2003年并軌以后，房產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始飛速上漲

基本上是2000年之后，尤其是2003年并軌以后，保障房基本上給取消了，當(dāng)時(shí)建設(shè)的很少。所以千軍萬(wàn)馬要進(jìn)入商品房市場(chǎng)，而且財(cái)富效益大顯現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始飛速上漲。舉一個(gè)例子，就是炒樓花。就是我還沒(méi)買(mǎi)房，我還沒(méi)有付錢(qián)，我只是拿到開(kāi)發(fā)商的樓花，付了1萬(wàn)塊錢(qián)、2萬(wàn)塊錢(qián)定金，這個(gè)樓花就可以在市場(chǎng)上吵到5、6萬(wàn)，吵到10幾萬(wàn)，然后下家就把我的這個(gè)樓花吵過(guò)去了，相當(dāng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)民間做的看多期權(quán)。上世紀(jì)90年代海南開(kāi)全國(guó)炒樓之先河，此后，北京、上海、廣州、深圳、溫州等地均出現(xiàn)炒樓花現(xiàn)象。在2003年之前都是比較觀望的，像北京這邊的價(jià)格也是幾千塊錢(qián)，陸家嘴這個(gè)地方，一平方米在2003年、2004年、2005年，當(dāng)時(shí)還維持在一平方米一萬(wàn)塊錢(qián)左右，比較好的公寓房，還是沒(méi)人買(mǎi)。
政府從來(lái)沒(méi)有真正找到抓手去調(diào)控房地產(chǎn)

政府從來(lái)沒(méi)有真正抓到一個(gè)抓手去很好的調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)真正的調(diào)控手段只有兩個(gè)，我認(rèn)為。第一個(gè)是房產(chǎn)稅，就是持有人房子征稅，第二個(gè)我們的放貸力度。政府在調(diào)控的時(shí)候經(jīng)常是限購(gòu)，是這樣的一些舉措，然后行政舉措，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)稅、土地稅是不是去查一查？他經(jīng)常是這么做，這個(gè)其實(shí)沒(méi)有調(diào)控到重點(diǎn)。而且真正的到重點(diǎn)，他也不敢調(diào)。我記得他們?cè)?003年、2004年要收緊放貸，因?yàn)樗麄冇X(jué)得房地產(chǎn)漲得過(guò)快、泡沫過(guò)高，但是從來(lái)沒(méi)有真正落到實(shí)處。這個(gè)行業(yè)的土地價(jià)格，土地市場(chǎng)是地方政府所有的，它是壟斷的。然后它的下游從生產(chǎn)、建設(shè)到出售又是放開(kāi)的。所以一方面是壟斷、一方面是放開(kāi)，造成這個(gè)行業(yè)非常奇特的現(xiàn)象。像很多的房地產(chǎn)會(huì)找一個(gè)當(dāng)?shù)赝▉?lái)加入房地產(chǎn)公司，就是因?yàn)樗懿荒苣玫降?，以什么樣的價(jià)格拿到地，跟地方政府關(guān)系太大。甚至以前我們發(fā)現(xiàn)地方政府在招牌掛的時(shí)候是量身定制，比如說(shuō)我時(shí)間很短，時(shí)間才一兩天，然后我就招牌掛放出來(lái)，我需要資金多少，什么多少，一看剛剛好是為這家公司量身訂做，這種情況我們經(jīng)常會(huì)看到。所以它的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是非常的矛盾。

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