《未來(lái)觀察家》第三集：地產(chǎn)催動(dòng)的商業(yè)變革

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 《未來(lái)觀察家》是一檔財(cái)經(jīng)人物微紀(jì)錄片，專注于財(cái)經(jīng)領(lǐng)域重大歷史事件，以資深觀察者為主體，敘述還原個(gè)中事實(shí)。正在推出的第一季共分為四集分別是“現(xiàn)代民族品牌的元年”、“市場(chǎng)力量的覺醒”、“地產(chǎn)催動(dòng)的商業(yè)變革”、“互聯(lián)網(wǎng)的沸騰年代”，以中國(guó)大陸“4個(gè)十年”的商業(yè)人物史為線索，以內(nèi)地改革開放至今的經(jīng)濟(jì)人文趨勢(shì)做維度，以各時(shí)代標(biāo)志性觀察者的復(fù)盤點(diǎn)評(píng)為第一視角，為您精華呈現(xiàn)崢嶸起伏的內(nèi)地商業(yè)過(guò)往與命運(yùn)群像。

【本集編前語(yǔ)】

一切故事的展開都源于98年的一紙《通知》：住房制度的市場(chǎng)化改革

從此，住房告別了單純的消費(fèi)屬性，開始成為各路資本爭(zhēng)相下注的投資品。在此十年，房地產(chǎn)作為暴利代名詞，讓財(cái)富排行榜中，地產(chǎn)商從邊緣群體成了新貴。 

地產(chǎn)投資，成為許多商業(yè)公司獲利的主要渠道，甚至成為許多非地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)方向。各地頻出的“地王”，也不斷將土地價(jià)格推到新的高度。

從此，依靠土地增值而衍生的巨量財(cái)富，成為各地政府的收入支撐，讓各地大型基礎(chǔ)項(xiàng)目的落地，有了穩(wěn)定的財(cái)政保證。

從此，擁有住房數(shù)量成為衡量個(gè)人財(cái)富的標(biāo)準(zhǔn)，民間的炒房熱情空前高漲，有的人利用它一夜暴富，而更多的人則日益望房興嘆。

從此，實(shí)體經(jīng)濟(jì)所依賴的資源，逐漸被地產(chǎn)領(lǐng)域吸收。生產(chǎn)資料與土地價(jià)格的飆升，壓抑著制造業(yè)的存活空間，更加速著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化。

這場(chǎng)以房為綱的資本盛宴和投資狂歡，在一個(gè)時(shí)段內(nèi)導(dǎo)演著中國(guó)商業(yè)和財(cái)富版圖的驟變，它始終警示著經(jīng)濟(jì)失衡中的泡沫危機(jī)，啟示著中國(guó)公司規(guī)范治理的成熟之路。

【本集節(jié)目文字實(shí)錄】

我是葉檀，我是獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論家，我希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以穩(wěn)健的發(fā)展，少貼標(biāo)簽。

只看《甄嬛傳》沒法真正了解歷史

我想真正搞清楚歷史，所以我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)是一把最重要的鑰匙，而學(xué)歷史的人往往忽視了這把鑰匙。我不喜歡細(xì)說(shuō)后宮，我喜歡去看看當(dāng)時(shí)的人到底活得怎么樣，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)到底怎么運(yùn)作的。如果一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)不發(fā)展，我們光是看《甄嬛傳》怎么樣這個(gè)是沒有辦法真正了解歷史。

我特別反對(duì)看后視鏡，這是強(qiáng)人所難

我特別反對(duì)看后視鏡，因?yàn)楝F(xiàn)在很多人說(shuō)1998年的房改是不是錯(cuò)的？或者2003年是不是錯(cuò)的？你看后視鏡沒有意義、沒有價(jià)值。就是1998年沒有房地產(chǎn)，后來(lái)沒有汽車，沒有高速公路的建設(shè)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不了這么快。然后一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的事情，你不能強(qiáng)說(shuō)1998年的人說(shuō)2013年的房地產(chǎn)是怎么樣的，這是強(qiáng)人所難。所以你必須站在當(dāng)時(shí)的立場(chǎng)上，去同情地看歷史人物。

“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”——1998年《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

2003年并軌以后，房產(chǎn)價(jià)格開始飛速上漲

基本上是2000年之后，尤其是2003年并軌以后，保障房基本上給取消了，當(dāng)時(shí)建設(shè)的很少。所以千軍萬(wàn)馬要進(jìn)入商品房市場(chǎng)，而且財(cái)富效益大顯現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格開始飛速上漲。

舉一個(gè)例子，就是炒樓花。就是我還沒買房，我還沒有付錢，我只是拿到開發(fā)商的樓花，付了1萬(wàn)塊錢、2萬(wàn)塊錢定金，這個(gè)樓花就可以在市場(chǎng)上炒到5、6萬(wàn)，炒到10幾萬(wàn)，然后下家就把我的這個(gè)樓花炒過(guò)去了，相當(dāng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)民間做的看多期權(quán)。

上世紀(jì)90年代海南開全國(guó)炒樓之先河，此后，北京、上海、廣州、深圳、溫州等地均出現(xiàn)炒樓花現(xiàn)象。

在2003年之前都是比較觀望的，像北京這邊的價(jià)格也是幾千塊錢，陸家嘴這個(gè)地方，一平方米在2003年、2004年、2005年，當(dāng)時(shí)還維持在一平方米一萬(wàn)塊錢左右，比較好的公寓房，還是沒人買。

政府從來(lái)沒有真正找到抓手去調(diào)控房地產(chǎn)

政府從來(lái)沒有真正抓到一個(gè)抓手去很好的調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)真正的調(diào)控手段只有兩個(gè)，我認(rèn)為。第一個(gè)是房產(chǎn)稅，就是持有人房子征稅，第二個(gè)我們的放貸力度。政府在調(diào)控的時(shí)候經(jīng)常是限購(gòu)，是這樣的一些舉措，然后行政舉措，比如說(shuō)開發(fā)商的房產(chǎn)稅、土地稅是不是去查一查？他經(jīng)常是這么做，這個(gè)其實(shí)沒有調(diào)控到重點(diǎn)。而且真正的到重點(diǎn)，他也不敢調(diào)。我記得他們?cè)?003年、2004年要收緊放貸，因?yàn)樗麄冇X得房地產(chǎn)漲得過(guò)快、泡沫過(guò)高，但是從來(lái)沒有真正落到實(shí)處。

這個(gè)行業(yè)的土地價(jià)格，土地市場(chǎng)是地方政府所有的，它是壟斷的。然后它的下游從生產(chǎn)、建設(shè)到出售又是放開的。所以一方面是壟斷、一方面是放開，造成這個(gè)行業(yè)非常奇特的現(xiàn)象。像很多的房地產(chǎn)會(huì)找一個(gè)當(dāng)?shù)赝▉?lái)加入房地產(chǎn)公司，就是因?yàn)樗懿荒苣玫降?，以什么樣的價(jià)格拿到地，跟地方政府關(guān)系太大。甚至以前我們發(fā)現(xiàn)地方政府在招牌掛的時(shí)候是量身定制，比如說(shuō)我時(shí)間很短，時(shí)間才一兩天，然后我就招拍掛放出來(lái)，我需要資金多少，什么多少，一看剛剛好是為這家公司量身訂做，這種情況我們經(jīng)常會(huì)看到。所以它的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是非常的矛盾。

我以前一直看多房地產(chǎn)，現(xiàn)在我仍然不看空

我以前一直看多房地產(chǎn)，現(xiàn)在我仍然不看空，我仍然認(rèn)為房地產(chǎn)在狹窄的區(qū)間內(nèi)蛇形前行，波動(dòng)比較大，而且未來(lái)是略有上升的過(guò)程。如果說(shuō)市場(chǎng)這幾個(gè)指標(biāo)換了，我就轉(zhuǎn)空了，如果指標(biāo)向上行，或者直線上行，政府政策變了，大規(guī)模放貨幣了，我馬上轉(zhuǎn)成瘋狂看多。

希望地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，不要再折騰了，第未來(lái)的房產(chǎn)稅會(huì)跟消費(fèi)者一起，會(huì)成為地方稅種的主要來(lái)源。所以地方的公立學(xué)校、醫(yī)療、保健會(huì)建立在房產(chǎn)稅和消費(fèi)稅的基礎(chǔ)上，會(huì)為地方繼續(xù)做貢獻(xiàn)，呵護(hù)房地產(chǎn)。

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