厘清房地產(chǎn)紛亂消息背后真相 分析稱這些地方房價將失控

鳳凰財經(jīng)綜合 近期關于房地產(chǎn)行業(yè)消息突然爆棚，有關于地方重出限購政策的，有說房地產(chǎn)拐點已經(jīng)到來的，那么房地產(chǎn)行業(yè)目前究竟處于什么態(tài)勢？又會有何發(fā)展趨勢呢？

房地產(chǎn)現(xiàn)狀：

35城住宅庫存規(guī)模連續(xù)3月下調 加劇房價上漲壓力

本月22日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，包括北上廣深在內(nèi)的35個城市新建商品住宅庫存總量為24478萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少5.6%。綜合近一年數(shù)據(jù)，2015年下半年開始，35城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。今年4月，隨著房企推盤節(jié)奏加快，庫存規(guī)模略有上升。5至7月，庫存規(guī)模開始繼續(xù)下調。

7月，35個城市商品住宅延續(xù)供小于求的態(tài)勢。當月，35城市新建商品住宅月度新增供應量為2161萬平方米，環(huán)比減少11.6%，同比增長5.9%。7月推盤節(jié)奏相比6月有所放緩，體現(xiàn)出淡季效應。與此同時，35個城市月度新增供應量小于新增成交量，其中7月新增成交量為2414萬平方米，環(huán)比減少6.9%，同比增長9.9%。新增供應小于新增成交，促使7月庫存出現(xiàn)下降。

上半年環(huán)京樓市"量價齊升" 燕郊房價同比增近6成

隨著京津冀一體化深入推進，環(huán)京區(qū)域成為置業(yè)、投資的熱點，房地產(chǎn)市場紛紛啟動上漲模式。今年上半年，環(huán)京7區(qū)域整體成交“量價齊升”，市場規(guī)模較2013年幾乎翻倍。

受通州城市副中心的確立和北京限購政策影響，環(huán)京周邊三四線城市成為投資置業(yè)熱土。廊坊“四小虎”（燕郊、香河、大廠、固安）更是其中最為活躍的四個區(qū)域，房價漲幅甚至跑贏去年全國房價漲幅首位的深圳。

此外，北京“大七環(huán)”貫通在望的消息，更加有力助推了樓市升溫，河北燕郊、香河、固安等地的房地產(chǎn)商紛紛以“北京大七環(huán)”為噱頭進行營銷。今年上半年，河北燕郊樓市成交均價超15000元/平方米，同比增57.79%。

面對漲勢如虹的房價，官方首先瞄準首付貸出手。

住建部等七部門出臺新規(guī) 房地產(chǎn)中介不得提供首付貸

針對部分中介機構及從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、強制代辦收費、吃差價、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務等問題，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門提出一系列政策措施，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序。

媒體8月17日從住建部獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合印發(fā)的《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi)，從規(guī)范中介服務行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管等方面，提出了一系列政策措施，力求充分發(fā)揮各部門優(yōu)勢，充分履行監(jiān)管職責，形成監(jiān)管合力，不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序，切實維護群眾合法權益。

機構則認為：房地產(chǎn)市場拐點已經(jīng)到來 投資增速或負增長

中國金融四十人論壇分析認為，2009年后我國房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期基本同步。簡單的數(shù)據(jù)分析顯示，金融危機之后我國房地產(chǎn)投資和GDP增長的周期重合度顯著提高，2009年以后房地產(chǎn)投資占GDP的比重也從以往的5%以下快速上升到6%以上。2008年以前房地產(chǎn)投資增速和GDP增速并無明顯的同步關系，而2008年至今兩者的相關系數(shù)高達到0.76。2016年一季度房地產(chǎn)投資回升更是成為GDP增長的主要動力。

從中期來看，對經(jīng)濟下行和未來收入增長放緩的預期也不支持居民部門繼續(xù)大幅加杠桿，這意味著購房貸款增長的需求很可能已經(jīng)見頂。

無論從政策層面還是需求層面來看，房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)到來，促進近兩個季度經(jīng)濟穩(wěn)定的因素即將消失。房地產(chǎn)投資增速放緩甚至負增長將對四季度和明年的經(jīng)濟帶來下行壓力。

鳳凰博報博主劉曉博分析認為，種種跡象顯示，北上深等一線城市，房價在未來幾年存在失控的風險。

他做出這種判斷的基本邏輯是這樣的：

對于中心城市，尤其是北京和上海，國家提出了控制人口規(guī)模、疏解非核心功能的要求。為了配合這個目標，中央政府收緊了中心城市建設用地的規(guī)模。受此影響，最近幾年北上深商品住宅的供應量不斷降低，其中深圳下降最為明顯。

另一方面，政府對人口流動的影響力將不斷下降，所以未來北上深人口只能出現(xiàn)統(tǒng)計報表上的下降（實際上的增長）。最終，北上深的房價在“供應短缺”和“金融資產(chǎn)化”的諸多壓力之下，將再度飆升。

一、北上深住宅供應量不斷減少

最近我梳理了北上深商品住宅的供應情況，發(fā)現(xiàn)了一個耐人尋味的現(xiàn)象：三大城市供應量的高峰期均出現(xiàn)在2003年到2005年之間，隨后不斷走低。

下面表格是北上深2003年以來商品住宅的數(shù)據(jù)（單位為萬平米），其中北京和深圳為“商品住宅竣工面積”，上海為“商品住宅銷售面積”。

可以看出，深圳商品住宅供應的高峰期在2003年，2015年的供應量已經(jīng)萎縮到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供應量之小令人震驚，只有北京的大約七分之一，上海的十分之一！三大城市目前實際生活的人口，都在2000萬人以上。

上海供應量的高峰期在2004年到2005年，目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有數(shù)據(jù)顯示在2000年到2005年之間，北京平均每年的商品住宅供應量為2400萬平米。2015年的供應量不到高峰期的一半。

進入2016年，北上深的土地供應更加緊張。今年上半年，北京住宅用地的供應量、成交量均降至2010年以來最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，環(huán)比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建設用地面積為44.62萬平米，同比下降68.4%，環(huán)比下降84.6%。

2016上半年，上海共計出讓30幅經(jīng)營性地塊，成交面積同比2015上半年下跌61.75%，降幅超6成。

至于深圳，2016年上半年竟然沒有一塊純住宅用地出讓，只有兩塊包含住宅的綜合用地出讓。

二、控制人口難度極大

北上深商品住宅供應量不斷減少的背后，是這些中心城市都背負著一個重要任務：控制人口增長。

所以，官方的邏輯非常簡單：既然北上深要控制人口規(guī)模，那么就應該控制建設用地規(guī)模，這樣新增住宅將肯定會逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500萬以內(nèi)（到2015年底是2415萬人），到2040年仍然是不超過2500萬人。也就是說，從2020年開始，上海人口將年年零增長！

最近公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）》甚至提出了建設用地總規(guī)模“負增長”的要求：到2040年，上海市規(guī)劃建設用地總規(guī)模，從原土地利用總體規(guī)劃確定的“天花板”3226平方公里，削減到3200平方公里以內(nèi)，其中還包括200平方公里的“留白”。

但問題是：北上深這類城市，真的能在統(tǒng)計報表之外，控制住常住人口嗎？我覺得這基本上是不可能的。以日本為例，雖然日本很早就基本上完成了城鎮(zhèn)化，人口也開始出現(xiàn)負增長（過去5年全國減少了94.7萬人），但統(tǒng)計顯示東京地區(qū)的人口仍然不斷上升（過去5年增長了51萬人）。

中國的城鎮(zhèn)化只進行了一半，再加上公共資源分配不均衡，在這種時候就希望控制住中心城市的人口，顯然難度極大。雖然通過設置行政門檻，可以控制住外來人口入學、入戶，但青壯年勞動力的流入是很難控制的。

目前北上深實際生活的城市人口均已突破2000萬人，正向3000萬的規(guī)模邁進（澳大利亞總人口是2400多萬，新西蘭總人口是450萬），這在全球都是前無古人的。在這樣的超級城市里會發(fā)生什么情況，恐怕很難預料。

三、結論

北上深的不動產(chǎn)正在金融資產(chǎn)化，并成為全國高凈值人群資產(chǎn)配置的重要組成部分。如果再同時出現(xiàn)人口不斷上升，住宅供應不斷下滑的夾擊，那么未來北上深房價可能失控。

近期上海土地拍賣中，已經(jīng)出現(xiàn)了可售面積樓板價高達14.3萬元的住宅項目，如果這個價格常態(tài)化，上海內(nèi)環(huán)以里住宅均價將向每平米20萬元邁進。

這是一個重要信號，值得我們高度關注！