總裁在線：“精明女人”張欣

2014年4月博鰲亞洲論壇上，張欣曾對(duì)媒體表示“今年樓市會(huì)有一定調(diào)整，因此SOHO中國(guó)要準(zhǔn)備好彈藥，在市場(chǎng)環(huán)境更有利于投資時(shí)，希望能有更大的資金投入。”然而今年，SOHO中國(guó)依舊不斷有項(xiàng)目竣工、驗(yàn)收、開(kāi)盤(pán)。張欣對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的前景，如今的判斷又是什么？

張欣：北京地價(jià)還在往上升

鳳凰財(cái)經(jīng)：您剛才說(shuō)今年是您的豐收年，這也是基于這個(gè)形勢(shì)的一個(gè)判斷，能再解讀一下嗎？

張欣：今年的早期講的市場(chǎng)會(huì)調(diào)整，實(shí)際上是基于我認(rèn)為資產(chǎn)的回報(bào)率已經(jīng)不是很高了。在這種情況之下的話，如果是經(jīng)濟(jì)有一些下滑的話，勢(shì)必會(huì)影響到資產(chǎn)的價(jià)格，那么有一些開(kāi)發(fā)商手上資金比較緊的，就要把項(xiàng)目賣出來(lái)，這樣實(shí)際上是給其他有錢，手上有資金的開(kāi)發(fā)商一個(gè)機(jī)會(huì)去收購(gòu)。

但是現(xiàn)在的情況呢，是市場(chǎng)還沒(méi)有調(diào)整，一線城市其實(shí)都沒(méi)有太大的調(diào)整，價(jià)位不僅沒(méi)下來(lái)，好象還在上升。所以看來(lái)的話，我覺(jué)得資產(chǎn)價(jià)格要向下調(diào)整，還沒(méi)到，當(dāng)然了這一兩天中央銀行人民銀行又開(kāi)始銀根放松了，銀根一放松，那資產(chǎn)價(jià)格就下不來(lái)了。

鳳凰財(cái)經(jīng)：所以綜合來(lái)講的話，您覺(jué)得今年之內(nèi)這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)來(lái)臨嗎？

張欣：拐點(diǎn)你是說(shuō)什么？

鳳凰財(cái)經(jīng)：就是資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。

張欣：沒(méi)有，現(xiàn)在是下不來(lái)，你就說(shuō)是不是大規(guī)模的下滑，那現(xiàn)在還看不到。

今年受各種國(guó)際危機(jī)余波的影響，加之從去年年底開(kāi)始收緊的信貸，外界評(píng)論,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將進(jìn)入新的周期，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒悲觀，甚至一向在公眾面前談及房?jī)r(jià)將暴漲的“大炮”任志強(qiáng)，口氣也溫和了許多，認(rèn)為2014年將是趨穩(wěn)的一年?；蚴菍?duì)此有所預(yù)見(jiàn)，去年，張欣在闡述完“中國(guó)住宅市場(chǎng)已發(fā)展到極限”的觀點(diǎn)后，就牽頭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)團(tuán)，以7億美元購(gòu)得位于美國(guó)紐約的通用大廈40%股權(quán)，赴美開(kāi)辟市場(chǎng)。

張欣：房地產(chǎn)稅遲早要出臺(tái) 影響房子購(gòu)買

鳳凰財(cái)經(jīng)：其實(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不可能再繼續(xù)飲鴆解渴了，包括大規(guī)模的刺激政策，很多業(yè)內(nèi)人士困難說(shuō)也不太可能出臺(tái)了，所以這個(gè)放水還能夠把這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格拖住嗎？

張欣：其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)是有不少的下行的一些壓力的，你比如說(shuō)我們將要出臺(tái)的房地產(chǎn)稅，那么現(xiàn)在一直遲遲沒(méi)有出臺(tái)，可能也是跟現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)放緩有一定的關(guān)系。但是房地產(chǎn)稅是遲早要推的，所以你在買房的時(shí)候就會(huì)想一想，我還要不要買呢，如果我每個(gè)月還要交稅，那我這個(gè)成本會(huì)不會(huì)太高呢？所以這會(huì)影響一批的購(gòu)買。

張欣：反腐促進(jìn)房?jī)r(jià)回調(diào) 房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代已過(guò)

還有影響購(gòu)買力的就是反腐，現(xiàn)在不是明年要每一套房都要登記了嗎，是不是有一些反腐逼出來(lái)的一些房子就放到市場(chǎng)上來(lái)，幾個(gè)方面看來(lái)的話，房地產(chǎn)還是進(jìn)入了一個(gè)比較緩慢期，就是高峰增長(zhǎng)的時(shí)期肯定是過(guò)去了。

張欣：中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量很大不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑

鳳凰財(cái)經(jīng)：這個(gè)緩慢我們繼續(xù)深入解讀一下，您覺(jué)得是保持穩(wěn)定還是會(huì)往下走。

張欣：我自己的感覺(jué)是不會(huì)出現(xiàn)這種大幅度的下滑的。首先量比較這么大了，另外呢就是說(shuō)基本的增長(zhǎng)還是存在的，你比如說(shuō)出口，城鎮(zhèn)化這些，還是一些大的經(jīng)濟(jì)方向。而且整體你像銀行給房地產(chǎn)的貸款的量也不是那么大，昨天我還問(wèn)一個(gè)央行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他說(shuō)現(xiàn)在的各銀行給房地產(chǎn)的總貸款可能不超過(guò)25%。所以這個(gè)整體的量也還是比較健康。而且銀行給房地產(chǎn)貸款呢，它的Down payment首付也是比較高，所以我覺(jué)得還不是說(shuō)是緊張到那么的，還有很大的幅度，安全點(diǎn)相當(dāng)多。

張欣：大批開(kāi)發(fā)商會(huì)在未來(lái)十年被減掉吃掉

鳳凰財(cái)經(jīng)：但是說(shuō)到房地產(chǎn)商本身的日子，現(xiàn)在是不是很多房地產(chǎn)商日子都很不好過(guò)。

張欣：房地產(chǎn)商也是兩極分化，你比如像我們這樣的公司的，就是貸款量非常的低，手上也拿著大把的現(xiàn)金，就等待著誰(shuí)的項(xiàng)目要賣出來(lái)我們買，這也是一類。還有一類的呢，就是已經(jīng)是貸款量也非常的高，然后銷售也賣不動(dòng)，我覺(jué)得未來(lái)的，如果是未來(lái)的十年，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)期的話，現(xiàn)在的這五萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商肯定有相當(dāng)一批被減掉吃掉。

張欣：SOHO中國(guó)負(fù)債率從沒(méi)超過(guò)10%

鳳凰財(cái)經(jīng)：這個(gè)是不是跟你們的資本運(yùn)作是比較全球化的，包括你們也是在香港上市有一定的關(guān)系。

張欣：還不是，我們的融資渠道是多層次的，一個(gè)是國(guó)內(nèi)的銀行，我們可以有開(kāi)發(fā)貸款或者抵押貸款、經(jīng)營(yíng)貸款很多種。同時(shí)呢，我們?cè)诤Ｍ?，因?yàn)槲覀兪窍愀凵鲜泄?，所以我們有很多可以做syndicate loan，有好多不同渠道。

鳳凰財(cái)經(jīng)：所以在現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商日子很不好過(guò)的時(shí)期，SOHO還是很舒服的一個(gè)狀態(tài)。

張欣：我們一直就保守，我們這個(gè)公司好象從來(lái)凈負(fù)債率沒(méi)有超過(guò)10%幾，現(xiàn)在我覺(jué)得13%已經(jīng)是很高的了，在我的印象中。所以我有時(shí)候看開(kāi)發(fā)商的Balance sheet，我一看貸款gearing level量已經(jīng)到了90，100，我就想我要是這個(gè)公司老板的話我得緊張壞了，這么高的貸款量。