巨無霸“新中信”顯形 常振明主導(dǎo)中信系地產(chǎn)整合棋局

中信集團(tuán)大象起舞，翩躚之地在香港。

注資老牌紅籌股中信泰富（00267.HK），中信集團(tuán)冀期實(shí)現(xiàn)在香港整體上市的計劃，最終落槌。

4月16日，中信泰富公布了這樁高達(dá)2269億元的巨無霸收購方案細(xì)節(jié)，其交易對價包括499億元現(xiàn)金和1770億元的股份，注入的資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等一長串名單。從披露公告到敲定上市細(xì)節(jié)，中信集團(tuán)只用了不到半個月的時間。該交易最終完成不晚于今年8月29日，屆時中信泰富將更名為中國中信有限公司。

一直處于迷霧之中的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，也將重啟。這一次，經(jīng)過多年蟄伏的中信系地產(chǎn)旗艦平臺中信地產(chǎn)，能否走上前臺？巨大的變化應(yīng)早已醞釀，只待揭幕時。

地產(chǎn)大業(yè)誰來主導(dǎo)？

作為中信集團(tuán)非金融板塊的重要業(yè)務(wù)，“中信系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合問題會否提上議程？

4月16日在香港，中信集團(tuán)兼中信泰富主席常振明又一次被媒體追問了旗下地產(chǎn)整合動向。“在交易完成后，新的中信會將重疊的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，如互相競爭的房地產(chǎn)等?，F(xiàn)在在一個公司中，這些業(yè)務(wù)將通過并購、剝離等方式產(chǎn)生價值。”常振明如是回答。

這個問題，已被反復(fù)問了6年之久。事實(shí)上，在接手中信泰富那天起，同為控股子公司的中信泰富和中信地產(chǎn)間的同業(yè)競爭難題，就是擺在常振明面前一道待解的棋局。故事源起，還得追溯到2009年4月8日那天。在那個別樣的春天里，屬于榮智健的中信泰富時代黯然謝幕。因錯押澳元走勢而損失近20億美元，榮智健辭去中信泰富董事局主席一職。

榮智健是中信集團(tuán)創(chuàng)始人，“紅色資本家”榮毅仁之子，其一手創(chuàng)辦的中信泰富也是中信集團(tuán)在香港最重要的平臺，是最國際化的一個子公司。在榮智健手里，中信泰富的商業(yè)帝國版圖，20年間從房地產(chǎn)、貿(mào)易延伸到隧道、民航、水廠、發(fā)電、公路等戰(zhàn)略資產(chǎn)范圍。在榮智健辭職之前，中信集團(tuán)在這家紅籌藍(lán)籌加身的子公司里并不具強(qiáng)勢話語權(quán)。

因援手陷入巨虧泥淖中的中信泰富，中信集團(tuán)持股量也由29.44%躍升至57.56%，為控股地位。常振明接任榮智健，成為中信泰富新掌門人。時年52歲的常振明，被稱為“救火隊(duì)長”，商界罕見的圍棋七段，是國家圍棋隊(duì)前國手。國內(nèi)著名棋手劉小光評價常振明下的是“聰明棋”，思維靈活，手段很多。

在參加2010年中信地產(chǎn)品牌發(fā)布會上，常振明曾就整合給出這樣的答案：短期互相投資合作，長期整合歸一，“2009年下半年，中信地產(chǎn)和中信泰富的主要管理人員開過一次碰頭會，申明將在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)加大合作的力度，以互為投資者的方式協(xié)同作戰(zhàn)。”

他說的原有基礎(chǔ)，指的是中信泰富2009年中報中披露的一份協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，兩家可分享經(jīng)驗(yàn)、市場信息以及其他資源等，如中信泰富可受益于中信地產(chǎn)健全的銷售網(wǎng)絡(luò)。至于長期的整合統(tǒng)一，常振明在當(dāng)時沒有做詳細(xì)透露，只表示中信集團(tuán)旗下僅會有中信地產(chǎn)這唯一的地產(chǎn)平臺。6年過去，兩方公司整而不合，各自業(yè)務(wù)依舊恣意重合發(fā)展。眼下，時局風(fēng)云變幻，在常振明主導(dǎo)的新一輪整合中，方案是否有變，誰會扮演更主動的角色？

這個答案，常振明目前并未揭曉。中信地產(chǎn)相關(guān)人士日前對時代周報記者說，上市與地產(chǎn)整合事宜，聽從集團(tuán)公司整體安排，他們沒有進(jìn)一步消息可對外透露。

但按照外界猜測，整合之后地產(chǎn)事宜由中信地產(chǎn)主導(dǎo)的可能性仍較大。“中信集團(tuán)副董事長兼總經(jīng)理王炯前幾天到中信地產(chǎn)上海公司視察，并希望該公司加強(qiáng)項(xiàng)目拓展力量，可以理解為一個信號，”有熟悉中信集團(tuán)的分析人士周先生（化名）對時代周報記者稱，以往上海在內(nèi)的長三角范圍，是不成文規(guī)定中中信泰富重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，這是其一。其二，從規(guī)模上看，中信地產(chǎn)年銷售額380億元，土儲2000萬平方米，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中信泰富去年10億元出頭的銷售額和僅314萬平方米的土儲水平。

“但地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合并非易事，中信系盤根錯節(jié)的關(guān)系下，整合不是短期就能達(dá)成的，要想達(dá)到兩全其美就更難，”全國房地產(chǎn)商會理事李驍對時代周報記者分析說，納入到同一上市公司，原則上整理的難度不是太大，但央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價格或股權(quán)架構(gòu)，央企體制做派，集團(tuán)內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。

單獨(dú)上市讓路集團(tuán)上市

事實(shí)上，在2010年中信地產(chǎn)品牌出爐之前，中信集團(tuán)內(nèi)部的龐雜地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就也歷經(jīng)多年的整合歷程。中信集團(tuán)是地產(chǎn)行業(yè)的老者，早在1979年中信集團(tuán)創(chuàng)辦初期就已有房地產(chǎn)部這一雛形。至今，在中信集團(tuán)的檔案室里，仍存放著新中國第一家房企中信房地產(chǎn)公司的第一份營業(yè)執(zhí)照，其工商注冊編號為001號。不過，創(chuàng)始人榮毅仁忙于實(shí)業(yè)而對中信地產(chǎn)未予重視，前董事長王軍時代又耽于“金融雁陣”而無暇顧及，中信地產(chǎn)始終沒有達(dá)到與中信集團(tuán)背景相匹配的市場地位。

“中信、招商、華潤這三家地產(chǎn)公司，應(yīng)該算是銜玉而生，先天條件最優(yōu)越的，無須像萬科那樣努力往泛金融化轉(zhuǎn)型，本身母集團(tuán)就擁有強(qiáng)大的金融體系和產(chǎn)業(yè)鏈資源，但至今都未沖進(jìn)行業(yè)前幾名，不無可惜，”一直從事房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究的蘭德咨詢總裁宋延慶對此頗有感慨，他對時代周報記者分析說，央企地產(chǎn)公司的發(fā)展，很大程度上取決于大集團(tuán)的支持力度。

不過21世紀(jì)初，萬科、金地、萬通、SOHO中國等房企青云直上，使王軍認(rèn)識到了房地產(chǎn)的財富魔力。2001年11月，王軍召集中信系各大子公司的大員，在東莞召開中信集團(tuán)首次房地產(chǎn)座談會，要求整合中信集團(tuán)內(nèi)部資源，讓中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)騰飛。在2005年中信銀行改革上市的階段性目標(biāo)達(dá)成后，王軍馬上轉(zhuǎn)身重拾中信地產(chǎn)大業(yè)的整合。

在當(dāng)時，中信集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)三分天下的格局：中信房地產(chǎn)、中信華南集團(tuán)公司（下稱“中信華南”）和中信深圳集團(tuán)公司（下稱“中信深圳”），旗下還各設(shè)有多家子公司、孫公司，資產(chǎn)龐雜程度也超出想象，基本處于占山為王，各自為戰(zhàn)的狀態(tài)。

直至2007歲末，接替王軍上任的孔丹才終于完成整合，中信系統(tǒng)所有房地產(chǎn)公司及項(xiàng)目歸一到中信地產(chǎn)旗下。相傳，僅僅在一天之中，中信集團(tuán)就簽發(fā)了8份文件，處理各個地產(chǎn)公司剝離整合事宜。中信地產(chǎn)作為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一代言公司，注冊資本高達(dá)60億元。

2008年2月，中信證券旗下做股權(quán)直投業(yè)務(wù)的金石投資成為中信地產(chǎn)的股東，中信地產(chǎn)的注冊資本進(jìn)一步擴(kuò)大至67.9億元。通過股權(quán)紐帶，中信地產(chǎn)又完成了金融+地產(chǎn)的融合。

著手沖刺上市，是中信地產(chǎn)緊接著要攻克的大課題，其高層多次在公開場合表達(dá)過上市意圖。2007年11月，中信地產(chǎn)董事長李康就表示，要爭取2008年在A股上市。嘗試借殼、IPO說法四起之下，中信地產(chǎn)做大資產(chǎn)包也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，整合之后，中信地產(chǎn)也迎來一個全新高速發(fā)展期，在全國攻城略地勢頭旺盛，在北京、廣州等地屢屢創(chuàng)造地王。至2010年底，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)近800億元，二級土地儲備建筑面積逾3000萬平方米，銷售額也由2007年的46億元迅速擴(kuò)大至383億元，位居全國地產(chǎn)行業(yè)前12強(qiáng)。

“為能成功上市，中信地產(chǎn)成立上市辦公室并積極籌備相關(guān)事宜，但調(diào)控的加緊和市場的波動卻讓中信地產(chǎn)不得不一再推遲這一計劃，”有中信地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴時代周報記者，直到2011年底，中信集團(tuán)整體赴港上市計劃拋出，中信地產(chǎn)只能放棄單獨(dú)上市計劃，全力投入到集團(tuán)的大局之中。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示，中信集團(tuán)在國際市場的身份透明化，中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)將面臨新的戰(zhàn)略調(diào)整，但中信地產(chǎn)能夠分到多少羹，還不明朗。

“相比于自身單獨(dú)上市，隨集團(tuán)統(tǒng)一上市的中信地產(chǎn)，在資金調(diào)配的使用權(quán)與自由度，以及重大決策權(quán)上，都會受到中信集團(tuán)方面的控制，自由度比不上自身單獨(dú)上市，”曾為中信地產(chǎn)提供過咨詢服務(wù)的資本市場人士對時代周報記者表示。

吹響500億元沖鋒號

事實(shí)上，常振明對中信地產(chǎn)的期許很高：“我們的戰(zhàn)略是希望把每一個投資的行業(yè)做到最好，在行業(yè)里領(lǐng)先。”

但在單獨(dú)上市計劃終止后，中信地產(chǎn)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展路線一度收縮。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，以北京為例，中信地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目贏嘉中心賣予萬科，并將開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓給金融街。此外，中信地產(chǎn)少有土地進(jìn)賬，而在廬山、博鰲等地大規(guī)模的土地儲備與開發(fā)項(xiàng)目，多是在2009年前后獲得。

“從財務(wù)的角度分析，中信集團(tuán)整體上市前市值管理很重要，對于現(xiàn)金流要求高，這樣報表才能好看，”協(xié)縱國際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖對時代周報記者分析說，而房企沖上市常規(guī)都會做大資產(chǎn)包，負(fù)債高，可能會累及集團(tuán)的負(fù)債情況，收縮戰(zhàn)線并經(jīng)過一個階段的自我調(diào)整和修復(fù)，也不難理解。

戰(zhàn)略舉措調(diào)整后，中信地產(chǎn)銷售額一路下滑。根據(jù)中信集團(tuán)日前公布的資產(chǎn)明細(xì)里，中信地產(chǎn)2011年、2012年的簽約銷售額一路下滑至250.16 億元和234.74 億元，這遠(yuǎn)低于2010年的383億元規(guī)模。當(dāng)然，昔日地王項(xiàng)目銷售受困，也是這兩年中信地產(chǎn)業(yè)績乏善可陳的重要原因。

擴(kuò)張大計，在2013年前后得以重啟。在中信地產(chǎn)東莞公司的一則新聞里，可窺一斑。新聞稱，生產(chǎn)資料的嚴(yán)重缺乏其實(shí)早已引起中信地產(chǎn)高層的重視。中信地產(chǎn)副總裁兼中信地產(chǎn)東莞公司董事長林瑞明從2013年新年剛開工便馬不停蹄地到處看地，與多家企業(yè)商談合作事宜，要在該年至少完成3個新項(xiàng)目的拓展。

據(jù)時代周報記者了解，在2013年銷售額攀升回384億元水平線時，中信地產(chǎn)做出規(guī)劃，銷售額要迅速超越500億元。

“開發(fā)商獲取土地，無外乎走招拍掛和購買項(xiàng)目公司兩個途徑，帶來的結(jié)果是土地成本可能高不可控。但借助中信集團(tuán)的平臺優(yōu)勢，我們還有第三條路徑。”中信地產(chǎn)副總裁常穎在接受媒體采訪時，曾這樣描述他們的發(fā)展模式。中信地產(chǎn)在海南博鰲、廣東等地的大量優(yōu)質(zhì)土地，大部分在中信集團(tuán)大手筆投資協(xié)議下獲取。

如今年3月10日，中信集團(tuán)跟珠海市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在金融綜合服務(wù)、城市綜合開發(fā)運(yùn)營、前山河流域綜合整治與生態(tài)建設(shè)、基礎(chǔ)與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域全面合作。前山河是珠海的母親河，中信地產(chǎn)在這里找到了盈利點(diǎn)。河道綜合整治后，中信地產(chǎn)將可能獲得數(shù)個濱河開發(fā)地塊。

截至2013年12月31日，中信地產(chǎn)已布局全國29個城市，擁有土儲2095萬平方米，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積為3241萬平方米，覆蓋京津及環(huán)渤海、珠三角、長三角、海南以及中西部等地區(qū)。

產(chǎn)業(yè)鏈交叉營銷，也是中信地產(chǎn)一直對外推廣的最大賣點(diǎn)之一。在他們的官網(wǎng)中，有這樣的報道描述，中信銀行、中信證券、中信信托、中信信誠人壽掌握一批高資產(chǎn)凈值客戶，他們都是中信地產(chǎn)的潛在購房者。同時，中信出版、中信旅游和中信健康醫(yī)療也是各自行業(yè)的翹楚，消費(fèi)這些服務(wù)的人群又是中信地產(chǎn)和集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的客戶。

“中信地產(chǎn)敢于與其他大鱷分庭抗禮，核心競爭力絕對不僅是他的理念和管理，甚至人才，平臺和資源優(yōu)勢才是王道，這是其他民企難以企及的，”李驍預(yù)判中信地產(chǎn)未來方向和模式不會變，“他們不會考慮快周轉(zhuǎn)，這對專業(yè)技術(shù)能力、管理能力和人才儲備有明顯要求。”

海南去年確認(rèn)銷售僅3000平方米

在中信地產(chǎn)住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)三大產(chǎn)品序列中，值得重筆墨的是旅游地產(chǎn)，已占據(jù)相當(dāng)比重。繼華僑城、金融街、中青旅之后，中信地產(chǎn)成為旅游地產(chǎn)開發(fā)中的重要國資力量。

去年5月，廬山西海，中信地產(chǎn)在全國的第23個度假產(chǎn)品面市。在此之間，中信地產(chǎn)早已在海南等地深耕旅游地產(chǎn)多年。作為海南博鰲的主開發(fā)商，中信地產(chǎn)擁有其核心區(qū)10.2平方公里的主導(dǎo)開發(fā)權(quán)。在博鰲有了良好的開始，中信海南很快將戰(zhàn)線拉開，沿三個機(jī)場、兩條高速伸展，布局?？?、瓊海、陵水、三亞，形成“一島四地，九盤聯(lián)動”的深度開發(fā)態(tài)勢。在百年不凍港大連，中信海港城立足成為當(dāng)?shù)氐闹醒牒０兜貥?biāo)。

但是，中信地產(chǎn)的度假布局，面對的是一個全行業(yè)超速擴(kuò)張的局面。以海南為例，來自海南旅游地產(chǎn)觀察的數(shù)據(jù)，截至2013年底，海南共有1096個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，數(shù)百個開發(fā)商扎堆。溫泉和酒店是最常用的驅(qū)動引擎，在海南重點(diǎn)旅游景區(qū)光酒店就有245個，溫泉有120個，主題公園和高爾夫各有86個。

針對海南區(qū)域旅游地產(chǎn)過量開發(fā)的情況，去年起“過度透支”、“豪賭預(yù)期”等形容詞頻見報端。而時代周報記者在中信集團(tuán)的資產(chǎn)明細(xì)里也發(fā)現(xiàn)，中信地產(chǎn)在環(huán)渤海、珠三角、長三角等區(qū)域均有不等銷售攀升的情況下，唯獨(dú)海南區(qū)域呈滑鐵盧式下滑。2011-2013年，其海南區(qū)域的確認(rèn)銷售收入分別為19.62億元、6.29億元和1.29億元，確認(rèn)銷售面積分別為16.1萬平方米、2.5萬平方米和0.3萬平方米。

奇怪的是，中信地產(chǎn)海南公司給出的數(shù)據(jù)口徑，2013年海南全年銷售額達(dá)22.6億元。“一般跨年結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績，或者銷售額和簽約額的統(tǒng)計口徑會造成差異，但都不至于差這么多，”有開發(fā)商代表對時代周報記者說，這種情況不合理，他也看不懂。截至?xí)r代周報記者發(fā)稿，中信地產(chǎn)方面未就此疑惑做出解答。

宋延慶建議：“中信地產(chǎn)一二級聯(lián)動的長線產(chǎn)品占比過高，而短線短平快跑現(xiàn)金流的項(xiàng)目占比過低，這有待進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。”

但房企的想法顯然不同。最新消息，中信地產(chǎn)將在博鰲區(qū)域建設(shè)約為3萬平方米的博鰲三江口濱水旅游商業(yè)區(qū)，這是其在海南商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首次試水。按照常穎透露的意思，在不久的將來，包括度假地產(chǎn)、城市運(yùn)營、持有性物業(yè)在內(nèi)的新業(yè)務(wù)模塊，會占到中信地產(chǎn)三分之一的份額。