新一輪城鎮(zhèn)化：誰將在競爭中突圍

機器的轟鳴聲響徹中國大地。在中國，有30多個省會城市，290多個地級市，300多個縣級市，每座城市都在蓋自己的房子。

4月9日，在聚焦梅溪湖·新型城鎮(zhèn)化（長沙）高峰論壇上，北大光華管理學院應用經(jīng)濟系教授、北京大學經(jīng)濟政策研究所所長陳玉宇打開他的PPT，上面展示出中國的經(jīng)濟地圖。每座城市對應一座山峰，山峰的高度代表著每平方公里上有多少GDP，GDP越高，意味著該地集中了越多的生產(chǎn)活動。集中了越多的人口，則生產(chǎn)效率越高。

中國主要生產(chǎn)活動集中在南部沿海、長三角、環(huán)渤海、西安、成都、重慶。關注中國城鎮(zhèn)化路徑非常重要的戰(zhàn)略思考是，“我們再也不允許代表上海、北京的山峰更高了，大城市正在變得越來越可怕。”陳玉宇說。他認為，未來中國600多個城市中，只有100個城市能集聚資源，形成新的“山峰”。

新一輪城鎮(zhèn)化浪潮中，城市間的競爭會變得更加激烈，誰將踏上飛馳的“列車”？

二線城市長沙的機遇

與中部城市武漢和鄭州等城市相比，長沙需要加速。

2012年中國指數(shù)研究院曾從經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)發(fā)展水平、城市化發(fā)展程度、商業(yè)地產(chǎn)成熟度、城市交通狀況等五大維度出發(fā)，通過26個分項指標全面評價各城市商業(yè)繁榮程度。研究結果顯示，武漢當選中部城市商業(yè)繁榮度排行榜首位，長沙和鄭州實力相近，排名第二、三位。但在長沙市委常委、大河西先導區(qū)管委會黨工委書記、管委會主任趙文彬看來，長沙的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不如鄭州。

從研究者的角度出發(fā)，趙文彬認為，長沙已走到一個關鍵時期，短時間內(nèi)或?qū)⒚媾R質(zhì)的飛越。

據(jù)趙文彬分析，2013年湖南省的城鎮(zhèn)化率為48%，按照國務院公布的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，湖南作為一個中等發(fā)達的省會，城市化率2020年預計達到60%的全國平均值。這意味著湖南省城鎮(zhèn)常住人口可以達到4100萬。按照世界城市聚集的規(guī)律，長沙作為湖南的單一中心城市，保守估計聚集15%的人口，其城市人口規(guī)?？蛇_到650萬。2013年，長沙常住人口為310萬。也就是說，未來將增加340萬人口，等于再造一個長沙。從人口凈流入的角度來看，長沙存在著巨大的市場需求。趙文彬認為，盡管長沙房地產(chǎn)市場短期內(nèi)會出現(xiàn)波動，但是長期看好。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，按照國際通行的標準，湖南工業(yè)發(fā)育的水平是完全可以支撐起湖南60%的城鎮(zhèn)化率。長沙2013年的工業(yè)增加值是3950億，第三產(chǎn)業(yè)的增加值比工業(yè)增加值少了1000多億，武漢的第二產(chǎn)業(yè)增加值是4400億，第三產(chǎn)業(yè)的增加值只比其第二產(chǎn)業(yè)增加值少8億，鄭州第二產(chǎn)業(yè)的增加值是3500億，其第三產(chǎn)業(yè)的增加值只比第二產(chǎn)業(yè)少90億。隨著城鎮(zhèn)化的推進，長沙的第三產(chǎn)業(yè)將面臨重大發(fā)展。與此同時，也將催生房地產(chǎn)需求。

長沙市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年長沙三次產(chǎn)業(yè)結構為4.1∶55.1∶40.8，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)占GDP的比重由2005年的93.6%提升至2013年的95.9%；2013年，除望城（GDP全省排名第14位）外，長沙其余區(qū)縣（市）GDP總量位居全省前十，且望城、瀏陽、寧鄉(xiāng)GDP增速位列全省前四。

方興地產(chǎn)副總裁張志超并不擔心長沙的新城建設會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空洞化的問題，相反，他認為長沙的城市建設遠遠落后其城鎮(zhèn)化水平和工業(yè)化水平。作為新的城市中心，長沙大河西先導區(qū)，尤其是梅溪湖新城有城市依托。它并不獨立于城市之外，而是一個臨江且南側有大學城，北側有高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)的新區(qū)，具有產(chǎn)業(yè)和智力支持。這亦是方興選擇作為一級開發(fā)商深度參與長沙梅溪湖新城建設的重要原因之一。

國家新政學院、新型城鎮(zhèn)化研究中心副主任、研究員黃錕也認為，未來長沙、株洲、湘潭城市群發(fā)展必然提速。陳玉宇表示，長沙也是未來100個有競爭力的城市之一。

打造有吸引力的城市

無論從宏觀還是微觀角度分析，在專家眼里，長沙都是一個具有潛力的城市。然而，城市是市場力量自然選擇的結果，如何讓城市變得更有吸引力，如何讓更多的人來居住？

梅溪湖投資（長沙）有限公司董事長彭心曠表示，就位于長沙先導新區(qū)的梅溪湖新城而言，“我們堅持環(huán)境的規(guī)劃，環(huán)境的打造放在優(yōu)先位置。”

湖南長沙梅溪湖位于湘江支流龍王港畔，過去曾是行洪區(qū)，居民長期受到洪澇災害的威脅。2009年開始，32平方公里的梅溪湖國際新城啟動大規(guī)模的開發(fā)建設，新城定位為兩型示范區(qū)、國際服務區(qū)和科技新城，修筑了3000畝的湖面，全面整治了龍王港河道。4年來，已完成總投資超過400億元，獲批首批“全國綠色生態(tài)示范城區(qū)”和“國家智慧城市創(chuàng)建試點城區(qū)”，水患變成了水利。這是長沙大河西先導區(qū)開發(fā)建設的縮影。先導區(qū)成立5年來，核心區(qū)完成政府投資600多億元，帶動全社會固定資產(chǎn)投資2000億元，新增城市面積40平方公里，城市人口40多萬，要素的快速聚集使新城規(guī)模和品質(zhì)得到倍升。

據(jù)介紹，大河西先導區(qū)堅持整體規(guī)劃、成片開發(fā)、全面推進，從2009年開始，同步啟動14.8平方公里的梅溪湖國際新城一期、7.8平方公里的濱江商務新城和19.2平方公里的洋湖生態(tài)新城的開發(fā)建設，按照第一年完成征地拆遷和規(guī)劃設計，第二年完成基礎設施建設，第三年開始產(chǎn)業(yè)項目和引領性項目建設的步驟，實現(xiàn)城市面貌的變化。從2011開始，先導區(qū)實施南拓西進戰(zhàn)略，18平方公里的梅溪湖國際新城二期和39平方公里的大王山旅游度假區(qū)同步啟動征地拆遷、基礎設施和產(chǎn)業(yè)項目建設。四年內(nèi)先導區(qū)共鋪排了近100平方公里的新城功能片區(qū)開發(fā)，完成投資近800億元，以大額投入、集中投入、快速成投入，使新城迅速見到形象，形成市場熱點。

先導區(qū)堅持科學定位和高起點規(guī)劃，以“規(guī)劃服務定位”、“規(guī)劃對接市場”的原則，邀請KPF、阿特金斯、漢斯霍蘭因、京琦新等國際頂級的規(guī)劃設計團隊編制了空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、各項總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、重點片區(qū)控制規(guī)劃和項目設計。

彭心曠介紹說，梅溪湖新城尤其強調(diào)步行體系的建設，并同步進行高標準的配套建設。張志超認為，促成真正的居住氛圍，教育、醫(yī)療、交通的配套缺一不可。

據(jù)了解，梅溪湖東片區(qū)和西片區(qū)一共規(guī)劃了17所學校，目前已經(jīng)建成2所學校，今年9月份還要建成、開學4所學校。“這些學校都是湖南最好的學校。”張志超說。另外，已開建一所三甲，正在引進第二所三甲醫(yī)院。

從記者幾天的體驗來看，河東與河西的交通相當順暢。梅溪湖新城的地鐵去年已建成，即將正式開通。

對于一個新城來說，產(chǎn)業(yè)的重要性更是不言而喻。中央黨校研究室巡視員曾業(yè)松研究員認為，新城必須要由產(chǎn)業(yè)支撐，梅溪湖未來應該堅持發(fā)展高端服務業(yè)，并從區(qū)域上整體布局。另外，梅溪湖新城建設中，政府和市場的關系如何定位，如何形成合作開發(fā)的格局，經(jīng)驗仍需進一步總結。曾業(yè)松進一步表示，政府要開明，企業(yè)家要發(fā)揮重大的主體作用。（編輯袁一泓徐煒旋）