京津冀一體化尷尬之城燕郊：房地產(chǎn)獨(dú)大 產(chǎn)業(yè)空心化

尷尬之城

從北京最繁華的CBD區(qū)域乘坐930路公交車(chē)，向東駛進(jìn)京通快速路，橫穿北京市通州區(qū)之后，再由通燕高速轉(zhuǎn)向102國(guó)道。在不堵車(chē)的情況下，只需40分鐘的車(chē)程，便到達(dá)潮白河?xùn)|側(cè)的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒(méi)有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側(cè)，密密麻麻布滿了各種房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)大廳。只要在路旁稍作停留，便有數(shù)個(gè)皮膚黝黑、手拿傳單的銷(xiāo)售人員上前推介房屋，直至把你引入某個(gè)銷(xiāo)售大廳。

這里是燕郊，河北省距離北京最近的一片區(qū)域，與北京通州區(qū)僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房?jī)r(jià)使燕郊成為30萬(wàn)北漂的棲身之地，也使得這個(gè)“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”最終以房地產(chǎn)而聞名。

如今，京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出，為燕郊勾勒出一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的新夢(mèng)想?，F(xiàn)實(shí)卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個(gè)利好而顯得太過(guò)興奮，去年末以來(lái)的房?jī)r(jià)滯漲、銷(xiāo)售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致的人口出行率高，正在帶來(lái)不堪重負(fù)的交通壓力。多年來(lái)，在整個(gè)京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能找準(zhǔn)自身位置，這也成為產(chǎn)業(yè)接續(xù)的障礙。經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動(dòng)。

燕郊地產(chǎn)的“雙刃劍”

在全國(guó)實(shí)施限購(gòu)政策的城市中，燕郊所屬的河北省三河市是一個(gè)特殊的例子。與京滬廣深等一線城市以及其他東部二線城市比，它既不是省會(huì)城市，又不屬于計(jì)劃單列市。只是因?yàn)樗挥诒本┲苓?，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限?gòu)的“緊箍咒”。

但矛盾的是，當(dāng)前燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)明顯過(guò)剩，大量房屋有待消化。在此情況下，限購(gòu)政策不放松，豈不是不利于市場(chǎng)消化，加速泡沫累積？

對(duì)此，我們只能這樣理解：燕郊已經(jīng)自覺(jué)地與北京融為一體，或者決策層認(rèn)為燕郊應(yīng)是北京的一部分。在北京實(shí)施全國(guó)最嚴(yán)厲限購(gòu)政策的情況下，燕郊不進(jìn)行限購(gòu)，似乎顯得不合時(shí)宜。

事實(shí)上，從樓市表現(xiàn)來(lái)看，燕郊早就與北京實(shí)現(xiàn)同步。2010年，當(dāng)北京通州區(qū)因“城市副中心”的利好而房?jī)r(jià)大漲之時(shí)，燕郊樓市也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。隨后，燕郊樓市又隨著通州泡沫的破裂而轉(zhuǎn)入低迷。

但這種“同步”只是表面，作為起步最早的一座衛(wèi)星城，燕郊始終沒(méi)有真正融入北京發(fā)展。主要表現(xiàn)為，燕郊沒(méi)有承接北京的外溢產(chǎn)業(yè)，而只是承擔(dān)了為北京提供“住所”的作用。

原因是多方面的。首先，首都可能不愿將資源分享給“小伙伴們”；其次，在發(fā)展之初，燕郊只看到了“環(huán)首都”的房地產(chǎn)紅利，而忽視了其他更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好；最后，燕郊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)又使它具備了各種便利。

客觀地說(shuō)，燕郊的“房地產(chǎn)先行”在很大程度上是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，正如昆山之于上海。但決策部門(mén)有意識(shí)地忽略基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)、人口支撐，而放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值，則是造成“蝴蝶效應(yīng)”的根源。

房地產(chǎn)是一把雙刃劍。它能夠迅速帶來(lái)大量的土地出讓收益和房地產(chǎn)稅收，同時(shí)也可以對(duì)其他產(chǎn)業(yè)形成擠出效應(yīng)。這一點(diǎn)，在當(dāng)下中國(guó)很多城市的發(fā)展過(guò)程中，已得到印證。

如今燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)模式，幾乎可以用“畸形”來(lái)形容。一方面，“房地產(chǎn)獨(dú)大”形勢(shì)已定，基建滯后，產(chǎn)業(yè)空心，“高新技術(shù)”的定位更是無(wú)從談起。另一方面，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，空置率高企，市場(chǎng)需求乏力，但供應(yīng)仍在增加。在這種“畸形”情況下，要糾正經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，承接北京產(chǎn)業(yè)外溢，難度可想而知。

京津冀協(xié)同發(fā)展的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，對(duì)于眾多環(huán)北京的城市來(lái)說(shuō)，意味著大蛋糕的開(kāi)切。如何從觀念的根源上避免“房地產(chǎn)先行”，頗為值得重視，尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊后塵的情況下。

因?yàn)槭聦?shí)證明，對(duì)思路的糾正，恐怕要比對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的糾正困難得多。正如在實(shí)施限購(gòu)的燕郊，購(gòu)房者仍然能夠以萬(wàn)元左右的成本，輕松穿越政策的關(guān)卡而取得購(gòu)房資格。足見(jiàn)房地產(chǎn)沖動(dòng)一旦激起，就難以壓制。

滯銷(xiāo)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)難催熱地產(chǎn)

“現(xiàn)在中央已經(jīng)提出了京津冀協(xié)同發(fā)展，對(duì)燕郊絕對(duì)是利好，趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)漲起來(lái)，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤(pán)“天洋城4代”的營(yíng)銷(xiāo)中心，銷(xiāo)售員如此介紹。如今，“京津冀協(xié)同發(fā)展”已成為燕郊多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售說(shuō)辭。

今年年初，“京津冀協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略正式被提出，要求明確三地功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、城市布局、設(shè)施配套、綜合交通體系等重大問(wèn)題，并從財(cái)政政策、投資政策、項(xiàng)目安排等方面形成具體措施。

作為河北省距離北京最近的區(qū)域，燕郊無(wú)疑是這項(xiàng)政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安門(mén)僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區(qū)更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

作為燕郊老項(xiàng)目的“天洋城4代”，位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)東部，102國(guó)道以南，總規(guī)劃建筑面積達(dá)480萬(wàn)平方米，是燕郊有名的大盤(pán)。該項(xiàng)目曾于去年12月27日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷(xiāo)售人員給出的報(bào)價(jià)仍然在上述水平，且目前仍有約一半的房源尚未售出。

同樣的情況還發(fā)生在燕郊的其他幾個(gè)大盤(pán)之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場(chǎng)等。多數(shù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，不僅價(jià)格沒(méi)有上漲，而且除個(gè)別樓層的優(yōu)質(zhì)戶型已經(jīng)售出外，這些項(xiàng)目均有足夠的房源可供選擇。

事實(shí)上，從去年年末開(kāi)始，燕郊樓市就出現(xiàn)明顯的滯漲和滯銷(xiāo)局面。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目期望在今年年初迎來(lái)市場(chǎng)回暖，但銷(xiāo)售人員仍表示，今年看房和認(rèn)購(gòu)的人數(shù)均比去年同期明顯下滑。

即便如此，燕郊樓市的供應(yīng)仍在加大。以橫穿燕郊的102國(guó)道為界，隨著北側(cè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)殆盡，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向國(guó)道南側(cè)的廣闊區(qū)域。記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)道南側(cè)是大量的農(nóng)田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。

當(dāng)?shù)厝私榻B，在燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)劃范圍內(nèi)，102國(guó)道南側(cè)還有著大量土地，如果這一區(qū)域全部實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)，其體量幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)燕郊。

擁堵：人口壓力考驗(yàn)配套設(shè)施

如此大的開(kāi)發(fā)體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛(wèi)星城之一，燕郊在疏解人口方面無(wú)疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規(guī)模“堵車(chē)”事件，正在暴露出這個(gè)區(qū)域的潛在問(wèn)題。

從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發(fā)生了一起嚴(yán)重的“堵車(chē)”事件：102國(guó)道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由于是周末，3月16日晚，從北京返回燕郊的汽車(chē)在102國(guó)道上排成了長(zhǎng)龍，長(zhǎng)時(shí)間紋絲不動(dòng)。

本次堵車(chē)的原因系人為造成。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)閷?duì)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“納丹堡”等項(xiàng)目的業(yè)主拉起橫幅走向馬路維權(quán)。同時(shí)上街維權(quán)的，還有“首爾甜城”的業(yè)主，因?qū)υ擁?xiàng)目擅自變更規(guī)劃表示抗議。

對(duì)于長(zhǎng)期生活在燕郊的人來(lái)說(shuō)，近年來(lái)的生活正在發(fā)生微妙變化。王偉早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區(qū)，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格還不到5000元/平方米，比北京低一半。他說(shuō)，一方面，燕郊的配套設(shè)施越來(lái)越完善，幼兒園、醫(yī)院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來(lái)越大的壓力，每天早晚高峰期間，102國(guó)道燕郊段都會(huì)發(fā)生擁堵。

近年來(lái)，北京人口外溢現(xiàn)象明顯，與燕郊一河之隔的通州區(qū)人口增加，京通快速路擁堵已成常態(tài)。由此，經(jīng)102國(guó)道和通燕高速進(jìn)入北京的通道大受影響，時(shí)間成本的增加使燕郊區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，并影響到燕郊樓市的消化。

王偉表示，每到晚上，他所入住的小區(qū)中，約有一半房屋處于“黑燈”狀態(tài)。他表示，這種情況在燕郊新建小區(qū)中是普遍現(xiàn)象，老小區(qū)入住率稍高。但隨著納稅或社保期限的延長(zhǎng)，一些獲得購(gòu)房資格的人已開(kāi)始向北京搬遷。

本報(bào)記者深入不少小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多在3、4年前交房的小區(qū)，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過(guò)的簡(jiǎn)裝房屋處于出售狀態(tài)，但銷(xiāo)售情況不佳。

事實(shí)上，不少燕郊當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商，在從事一手房開(kāi)發(fā)的同時(shí)，還兼營(yíng)二手房銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)。興達(dá)二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一名經(jīng)紀(jì)人表示，由于其項(xiàng)目的很多業(yè)主屬于投資客，因此公司可以代為進(jìn)行“資產(chǎn)管理”。

政策：利好爽約頻變噱頭

在北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，燕郊樓市正在陷入尷尬的滯銷(xiāo)狀態(tài)。一方面，投資需求占比較大，市場(chǎng)空置率高；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的缺乏，已使燕郊難以承擔(dān)現(xiàn)有人口壓力。

據(jù)了解，當(dāng)前燕郊共有超過(guò)50萬(wàn)人口，其中30萬(wàn)為“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

周磊便是“睡城”的一員，他使用北京的手機(jī)號(hào)，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交車(chē)到大望路去上班，下午再乘車(chē)回燕郊，算上排隊(duì)等車(chē)的時(shí)間，每天的交通成本達(dá)到4個(gè)小時(shí)。“個(gè)中辛苦，難以言說(shuō)”。

最初，每天經(jīng)過(guò)京冀交界的潮白河時(shí)，周磊的手機(jī)總會(huì)收到短信“歡迎來(lái)到河北”、“歡迎回到北京”。后來(lái)，河北移動(dòng)不再發(fā)送提示短信，只有回到北京時(shí)，他還能收到“歡迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿自己當(dāng)外人，北京卻想劃清界限。”周磊半開(kāi)玩笑地說(shuō)。

這種關(guān)系幾乎頗能詮釋兩地的心態(tài)。據(jù)悉，有關(guān)燕郊的各種利好信息，總是從河北省傳出，最終以北京的辟謠或不回應(yīng)而告終。這種不確定的利好也導(dǎo)致燕郊樓市不斷震蕩。

2008年，受益于北京奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的“燕郊將劃歸北京”的說(shuō)法，燕郊樓市迎來(lái)大量購(gòu)房者，房?jī)r(jià)也大幅上漲。但此后，該消息不了了之，燕郊房?jī)r(jià)又因過(guò)度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城鐵規(guī)劃獲批的消息再度傳出，燕郊樓市一度升溫，但同樣在無(wú)法證實(shí)之后沉寂。

此后數(shù)年間，燕郊樓市曾經(jīng)歷過(guò)多次震蕩，直到去年上半年，燕郊房?jī)r(jià)攀升至12000元/平方米的水平，此后便再難進(jìn)一步攀升。

張大偉表示，燕郊樓市多年來(lái)受到各種利好消息刺激，如統(tǒng)一區(qū)號(hào)、統(tǒng)一區(qū)劃、城鐵聯(lián)通等。但到目前為止，除了正在建設(shè)的密涿支線外，無(wú)一利好變成現(xiàn)實(shí)。正因如此，使得燕郊樓市在震蕩中逐漸產(chǎn)生疲態(tài)。所以在“京津冀協(xié)同發(fā)展”有實(shí)質(zhì)性利好落地之前，燕郊樓市恐難有起色。

他還表示，燕郊樓市走向與北京有著很大的正相關(guān)性，在北京樓市陷入滯漲之時(shí)，燕郊市場(chǎng)恐難有起色。他還透露，與北京個(gè)別項(xiàng)目的低開(kāi)類(lèi)似，近期燕郊已有部分樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)。

對(duì)策：重新定位規(guī)劃產(chǎn)業(yè)

大量“候鳥(niǎo)”的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)成為燕郊的主要產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，除了位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)東外環(huán)路的華潤(rùn)雪花啤酒廠外，整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)以房地產(chǎn)企業(yè)為主。燕郊的建筑、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、二手房經(jīng)紀(jì)等細(xì)分行業(yè)，不僅吸納了除“候鳥(niǎo)”外的大部分就業(yè)人口，也成為開(kāi)發(fā)區(qū)的主要收入來(lái)源。

專(zhuān)家認(rèn)為，與很多中小城市一樣，“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”成為燕郊發(fā)展模式的真實(shí)寫(xiě)照。但值得注意的是，這與開(kāi)發(fā)區(qū)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的定位相比，似乎并不吻合。

據(jù)悉，在升格為“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”之初，燕郊曾花費(fèi)不少精力，力圖從北京引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但該項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢。與此同時(shí)，考慮到環(huán)保問(wèn)題，燕郊傳統(tǒng)的建材業(yè)已接近“歇業(yè)”。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“房地產(chǎn)獨(dú)大”與“產(chǎn)業(yè)空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)健康發(fā)展，而且不利于燕郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也不利于燕郊承接北京的外溢產(chǎn)業(yè)。

事實(shí)上，與這座“睡城”中的很多老居民一樣，王偉已較為習(xí)慣燕郊的生活，如果有合適的工作機(jī)會(huì)，他希望能夠在燕郊就業(yè)。同時(shí)，還希望燕郊有足夠的醫(yī)療、教育資源，來(lái)放心安置自己的父母和孩子。

分析人士認(rèn)為，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)空心的填補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)人口的安置和穩(wěn)定，將是燕郊問(wèn)題的主要解決之道，也與京津冀協(xié)同發(fā)展的思路吻合。不僅如此，對(duì)于京郊的其他城市，以及大量房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的中小城市來(lái)說(shuō)，這都是解決房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的一把重要“鑰匙”。

但值得注意的是，除京城的行政壁壘外，在整個(gè)京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能找準(zhǔn)自身定位，這也成為產(chǎn)業(yè)接續(xù)的障礙。“如果只是北京的協(xié)助，而不能實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，就無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)一體化，只能繼續(xù)作為‘睡城’。”張大偉說(shuō)。

對(duì)于燕郊的產(chǎn)業(yè)定位，有專(zhuān)家表示，可發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等污染少的產(chǎn)業(yè)，但合適與否仍需論證。

即便如此，對(duì)于供應(yīng)過(guò)剩的燕郊樓市來(lái)說(shuō)，要想真正復(fù)蘇尚需時(shí)日。張大偉表示，與北京周邊很多城市一樣，燕郊樓市庫(kù)存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，樓市也難以恢復(fù)至常態(tài)。且需要警惕的是，短期炒作并不利于這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。