城鎮(zhèn)化增速放緩：房地產(chǎn)不再是最好的生意

21世紀經(jīng)濟報道 輝煌、暴利的中國住宅開發(fā)市場正在隱退。

本月新鮮出爐的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》，提出2020年城鎮(zhèn)化率60%左右，這比之前預(yù)期的70%大幅放緩，顯示高層在城鎮(zhèn)化上以人為本的決心，以及重點提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的態(tài)度。

事實上，中國房地產(chǎn)市場正在加速成熟，尤其是住宅市場，已經(jīng)在快速趨近總量飽和的臨界點；住宅和商業(yè)地產(chǎn)的市場風(fēng)險正在加大。反而是城鎮(zhèn)化所催生的其他環(huán)保、醫(yī)療、文化、消費等服務(wù)類需求，正在逐漸擴大。

不論業(yè)內(nèi)人士如何樂觀，進入2014年，開發(fā)商們還是普遍感受到了寒意，最根本的原因是行業(yè)正在接近趨勢性拐點。

2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積在2010年達到203億平米，城鎮(zhèn)人均住宅面積30.3平米。鄉(xiāng)村住宅總面積為210億平米，人均31.7平米。

如果中國未來順利達到70%以上的城鎮(zhèn)化率(10億城鎮(zhèn)人口)，城鎮(zhèn)住宅總量應(yīng)該在300億-350億的水平達到存量的飽和。2013年底在建房地產(chǎn)面積存量約為64億平方米，其中約75%是住宅，即50億平方米的住宅。當(dāng)年新開工約14.6億平方米，維持這樣的速度，在4到7年內(nèi)，也就是在2017-2020年間就會達到300億-350億的總量平衡點。

這意味著，目前的這種住宅增量開發(fā)的模式是一種深度透支未來需求的模式，未來住宅市場的真實需求不可能支撐如此高的開發(fā)量和銷售量。

市場的短期壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。3月份全國54個城市樓市成交大幅下跌，包括北京、杭州、常州等一二三線城市全部出現(xiàn)了降價。

世聯(lián)行董事長陳勁松認為，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)將進入高位調(diào)整期。市場正在經(jīng)歷“倒春寒”，一線城市也不能幸免，市場將繼續(xù)分化，剛需產(chǎn)品降價是必然的。

“房企資金壓力比較大，尤其是一些（房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品）剛性兌付將到期，比如一些信托將在今年5月份到期?！标悇潘烧f，“2014年如果發(fā)生像2012年初那樣的大型地產(chǎn)商降價，對行業(yè)來說是好事?！?/p>

盡管住宅市場開始下滑，但其他的細分領(lǐng)域卻依然存在機會，比如社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化配套產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商們也紛紛轉(zhuǎn)型，將之作為房地產(chǎn)的相關(guān)多元化進行培育、開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上向金融、消費服務(wù)業(yè)延伸。

城鎮(zhèn)化主線中，能夠分流大城市資源的中小城市和區(qū)域仍有比較多的機會，比如京津冀一體化。如何推動中心人口向新城、小城鎮(zhèn)和周邊地區(qū)疏散是當(dāng)務(wù)之急，而之前的落后地區(qū)如“環(huán)京津貧困帶”也有動力去推動這一進程。（編輯王志靈）