哈繼銘：房價下跌的三條理由

哈繼銘是最早警告國股市5.30危機的分析師，也是近距離觀察東南亞金融風(fēng)暴的經(jīng)濟學(xué)家。在中金擔(dān)綱首席經(jīng)濟學(xué)家過程中，一直以行事、為人謹(jǐn)慎著稱，曾因多次對國內(nèi)經(jīng)濟形勢的準(zhǔn)確判斷，被媒體冠以“最佳預(yù)言師”的稱號。2010年哈繼銘改投高盛，擔(dān)任高盛集團(tuán)首席投資策略師一職，成為繼龔方雄之后，又一位由專家轉(zhuǎn)做投資銀行家的經(jīng)濟學(xué)家。在接受鳳凰財經(jīng)《總裁在線》欄目專訪時，因為人口結(jié)構(gòu)的變化，中國房地產(chǎn)的黃金時間，現(xiàn)在就剩一兩年時間，下跌是不可避免的。

理由一：

人口因素：過去中國在50、60年代生育率很高，但是到了80年代開始，生育率極度的下降，那么這就導(dǎo)致了這個到了80、90年代的時候，中國有工作能力的人在社會當(dāng)中的占比很高，而且在不斷的上揚。但是這些人對未來沒有一個安全感，他們只能有一個孩子，所以在他們能掙錢的年代，他們首先想到的不是花錢，而是怎么存錢，存錢的一個最重要的方式就是買房子，這是中國老百姓儲蓄的一個最重要的手段，也被認(rèn)為是最可靠的手段。但是等這撥人就所謂的中國嬰兒潮未來退休以后，他們就失去了購房的動力，盡管他們的下一代也許還能夠，但是人數(shù)上要少于他們的父母輩，而且可能很多未來下一代，可能不需要買房，因為他知道早晚他從父母那就能繼承房子。所以那個時刻的到來，也就伴隨著房地產(chǎn)需求的急劇的下降。

理由二：

貨幣政策專向：中國在過去多年來，貨幣政策極度寬松，基本上是在跟隨著美國的貨幣政策來做出的反應(yīng)，因為美國2008、2009年之后，貨幣政策也是逐步寬松。所以中國在那個時候推出了四萬億，其中大部分是通過貨幣貸款形式來刺激經(jīng)濟，這個情況可能對未來造成一個風(fēng)險，就是等到一兩年后，美國的貨幣政策真正轉(zhuǎn)向就是美國加息的時候，中國是不是還繼續(xù)復(fù)制美國貨幣政策呢？我覺得如果復(fù)制的話，中國也加息，那可能就會捅破債務(wù)和地產(chǎn)這兩大塊兒，如果不加息，貨幣政策外邊已經(jīng)緊了，中國自己還在那松的話，人民幣就有可能會貶值。貶值有可能會導(dǎo)致資金的外流，而這種資金的外流，會伴隨著人們拋出房子，來把資金搬出去，搬出境外。那這樣無論是哪種選擇，都有可能對房地產(chǎn)造成很大的沖擊。

理由三：

城鎮(zhèn)化無法支撐房價：因為城鎮(zhèn)化和老齡化有密切的關(guān)系，我們知道這個企業(yè)在城市招工，一般都是喜歡招年輕人，如果整個勞動力年齡逐漸的上升的話，那么企業(yè)招工的這種需求也會有所下降。而且中國的有很多制造業(yè)，其實是科技含量附加值不是很高的，它主要是靠廉價勞動力來獲得優(yōu)勢的，獲得在國際上的競爭優(yōu)勢的。所以將來勞動力供應(yīng)的減少、工資水平不斷上升，那么企業(yè)它可能按照過去這種增長模式特別難以生存，它也沒有必要招那么多工人，本身他的利潤率就會隨著工資的上升而下降，可能更多的企業(yè)是考慮如何搬離中國，去其它勞動力生產(chǎn)更低的國家。所以城鎮(zhèn)化的速度正常情況會下降。

而針對節(jié)目組提出“房地產(chǎn)黃金十年”之后，將會呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)？哈繼銘表示不同的地區(qū)可能會看到不同的結(jié)果。因為這個買房子，最終還是地區(qū)地區(qū)再地區(qū)，如果說是有這個充分就業(yè)的這種機會的，較大的城市，我相信具有一定的抗跌性。另一些規(guī)模比較小的這個就業(yè)機會，不充裕的這些地區(qū)，就可能泡沫破裂。