國研中心專家：沒有一個國家房地產(chǎn)會一直高歌猛進

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲

鳳凰財經(jīng)訊 “中國高層發(fā)展論壇2014年會”3月22日在釣魚臺國賓館舉行，在上午舉行的“房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定”分論壇上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在談到當前的房地產(chǎn)形勢時表示，當前中國的住房市場出現(xiàn)一些相對比較明顯的階段性的趨勢，第一增長速度放緩；第二在于供求關(guān)系發(fā)生了比較明顯的變化；第三雙軌供給形成。

任興洲表示，這十幾年大規(guī)模的建房使得整體的存量住房相當大了。他們根據(jù)六普的數(shù)據(jù)和其他的數(shù)據(jù)做的測算表明，到2020年的時候，所有常住人口，一套房左右的家庭戶均住房。國際經(jīng)驗來看，這樣的供求關(guān)系下面，房地產(chǎn)市場住房市場會有一個比較大的階段性變化?，F(xiàn)在的存量規(guī)模大體上和新建房的規(guī)模各占半壁江山。

她還表示，從客觀來講，沒有一個國家房地產(chǎn)是一直高歌猛進。但她同時表示，這是到了一個程度時規(guī)律性的回落，這個回落不是泡沫的破滅，是規(guī)律性的回落。這個時候反而要冷靜，出現(xiàn)問題不是在房地產(chǎn)市場快速增長的時候，反而在供求趨向平衡的時候。

以下是演講實錄：

任興洲：馮總用中國的酒文化講房地產(chǎn)市場別出心裁，大家中午好！我想對當前的住房市場談一些自己的認識，今年以來，整個輿論對中國的住房市場討論和判斷和以往有不同，有悲觀的，認為馬上要崩盤，也有樂觀的，認為我們可能還長達十幾年甚至幾十年的高速增長我們國務(wù)院發(fā)展研究中心，有一個基礎(chǔ)研究領(lǐng)域，房地產(chǎn)基礎(chǔ)研究領(lǐng)域，我們的觀點既不是特別悲觀，當然也正是當前的現(xiàn)實。

我想談三個方面的認識，一個是我們認為當前中國的住房市場還是出現(xiàn)了一些新的階段性的趨勢，我們不能說大的拐點，不同意崩盤的理論，確實出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢。

第二，在這樣的趨勢下下面，我們要防范哪些風險，我們不至于出現(xiàn)泡沫的破滅。

第三這樣的情況下，我們的調(diào)控思路應(yīng)該有哪些轉(zhuǎn)變，有這三個方面說一下。

當前我們中國的住房市場出現(xiàn)一些相對比較明顯的階段性的趨勢。我想從三個方面說一下。

第一，增長速度放緩，或者說增速換擋。我們測算了一下，1998年到2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速高速增長，年符合增長率24.4%，2012年起這種高速增長的速度開始變化，2012年和2013年比較上一年同期分別11.4%和19.4%，整體明顯放緩。而且我們認為這種放緩是符合規(guī)律的是房地產(chǎn)持續(xù)的十幾年高速增長以后，它規(guī)律性的開始回落。這種回落不僅僅表現(xiàn)在投資方面，還有銷售和其他方面，增速的換擋是當前的一個比較明顯的特征。背后的原因是什么呢，首先當然是經(jīng)濟增長速度的換擋期，我就不說了。

第二在于供求關(guān)系發(fā)生了比較明顯的變化。我們這個團隊進行的測算根據(jù)六普的數(shù)據(jù)和其他的數(shù)據(jù)做了一個推算，到了2020年的時候，我們所有常住人口家庭戶的戶均住房，一套房，一左右的家庭戶均住房，國際經(jīng)驗來看，這樣的供求關(guān)系下面，房地產(chǎn)市場住房市場會有一個比較大的階段性變化。

我們的成套率只有70%多，還有就是占有的不均衡，我們注意到供求關(guān)系這十幾年我們大規(guī)模的建房，使得我們整體的存量住房相當大了。

還有一個就是住宅結(jié)構(gòu)的變化，我們現(xiàn)在的存量規(guī)模大體上和新建房的規(guī)模各占半壁江山。也有人說，這兩年調(diào)控也抑制一些投資，從客觀來講沒有一個國家房地產(chǎn)是高歌猛進，到了一個程度會規(guī)律性回落，這個回落不是泡沫的破滅，是規(guī)律性的回落，我們認為這是一個。第二區(qū)域市場的分化，我不多說了，這個分化表現(xiàn)在銷售、土地市場，以及房地產(chǎn)企業(yè)。都表現(xiàn)出分化的特征，我們?nèi)ツ赀x擇東中西部做調(diào)研，這種分化的特征不是偶然的，也不是局部的，出現(xiàn)了非常明顯的分化的特征。

像江蘇這樣的城市我們認為經(jīng)濟比較好的，東部的城市長三角地區(qū)，但是它的整體全省的大多數(shù)的地方住去庫存化率已經(jīng)長達15-16個月左右，整體還是發(fā)生了變化，分化的原因有人口聚集的因素，產(chǎn)業(yè)布局的因素也有供求的因素。

第三雙軌供給形成。到全部建成以后到2015年，我們保障的家庭會達到20%左右，剛才馮總也講了，一邊是市場，一邊是政府承擔起主導的保障功能，各自歸位找到市場發(fā)揮配置資源的決定性作用，這方面我們已經(jīng)發(fā)生很大變化，特別是保障房占比增加，對商品房市場當然有影響。

注重什么風險，我簡單的講。第一在投資增速回落的過程中，對經(jīng)濟增長、地方財政、地方債務(wù)的影響，我們可能要控制。所以剛才佐藤先生講的日本的經(jīng)驗我們不會主動的加大這種擠泡沫的程度，我們要把握這樣的政策邊界和力度。還有特別避免在投資規(guī)律性的回落，盲目的刺激，我們特別不贊成這一點。盲目的刺激帶來更多的房地產(chǎn)過剩，過剩的泡沫的風險可能會增加。

第二市場分化的過程中，要注意三四線城市的產(chǎn)能過剩的危機和一線城市的房價問題。去年在一線拿地的價格非常非常的高，所以一線城市的問題在于怎么消化這么高的地價，特別是在市場很微妙的發(fā)生一些變化的情況下。

第三，特別注意住房市場變化帶來的流動性風險，因為它和金融是高度交織，我們會看到有些地方房地產(chǎn)市場出問題，房地產(chǎn)企業(yè)的資金出問題，背后的銀行的貸款出問題，還有民間借貸出問題。

我們建議市場的預(yù)期管理，房地產(chǎn)市場對預(yù)期要求很高，今年以來說興業(yè)銀行開始停止放貸，馬上市場就會出現(xiàn)很大問題。國有銀行出來表示我們不會對房地產(chǎn)市場停止貸款，我覺得預(yù)期管理是一個很大的問題。否則的話，它會放大效應(yīng)，帶動市場的波動。

這樣的背景下面，調(diào)控的思路一會轉(zhuǎn)變，那就是分類調(diào)控。大家得的不是一樣的病，不能吃一樣的藥會出問題，發(fā)揮地方政府的作用，還有就是保持房地產(chǎn)金融的正向我們叫中性的金融政策，完善保障房，特別是加強這種預(yù)期的管理，還有就是著手建立長效機制，以上是我的觀點，不對的請批評指正，謝謝大家。