馮侖：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心

鳳凰財(cái)經(jīng)訊 “中國(guó)發(fā)展高層論壇2014——經(jīng)濟(jì)峰會(huì)”3月22日上午在釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館召開(kāi)。萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖在會(huì)上做了一個(gè)比喻闡述了房地產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)和政府之間的關(guān)系，企業(yè)就是要喝酒的人，他要追求他不斷的興奮度；酒店是市場(chǎng)，放了各種各樣的酒；政府是勸酒的人。現(xiàn)在政府明白了，不讓喝酒不行。不讓喝酒，大家也是不舒服，最后把酒瓶子砸了，市場(chǎng)關(guān)了，誰(shuí)也得不到好處。

最后馮侖表示，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)型到持續(xù)健康發(fā)展的一個(gè)新的起點(diǎn)，新的起點(diǎn)上我特別同意剛才幾位發(fā)言的，他們的觀(guān)點(diǎn)就是未來(lái)的持續(xù)健康發(fā)展是可以期待的，就像今天的天氣，我們應(yīng)該抱有信心。

以下是發(fā)言實(shí)錄：

馮侖：各位朋友大家中午好！講房地產(chǎn)已經(jīng)講了大概將近20年，這20年里面一直在講三個(gè)角色，一個(gè)叫企業(yè)，一個(gè)叫市場(chǎng)，還有一個(gè)叫政府。這三個(gè)角色到底什么關(guān)系呢？我相信有很多的著作，剛才講了很多的理論，我一直在找一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，生活中的經(jīng)驗(yàn)，能把這件事能說(shuō)明白。一直都沒(méi)有成功，直到上個(gè)禮拜喝了一次大酒，喝倒了我就想清楚了。

企業(yè)就是要喝酒的人，他要追求他不斷的興奮度，要追求他的快樂(lè)，要追求甚至是非興的高潮，他本能就是這樣，從小有人就說(shuō)喝了好，喝了舒，實(shí)際有點(diǎn)不舒服，但他要追求。

第二就是酒店，這就是市場(chǎng)。酒店放了各種各樣的酒，有各種招牌，各種幌子，還有各種妖嬈的服務(wù)員，各種會(huì)推銷(xiāo)的促銷(xiāo)人員，擺了很多酒，這叫市場(chǎng)。

第三管喝酒次序的人，比如說(shuō)經(jīng)理、警察和你的朋友坐在那，不斷勸你。這樣的人就構(gòu)成了政府。

我們?yōu)槭裁春却罅四?？第一，過(guò)分追求快樂(lè)，而忘了自己的身體承受力。比如更多的負(fù)債，追求暴利，結(jié)果過(guò)頭了喝倒了。

第二種情況就是酒沒(méi)找對(duì)，找到了假酒，或者只能喝低度酒，但你卻喝了烈酒。市場(chǎng)當(dāng)時(shí)給你提供的各種各樣的機(jī)會(huì)是有陷井的，但你不知道，喝大了。

第三周?chē)娜藙窬?。不斷的說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)沒(méi)泡沫沒(méi)問(wèn)題，這個(gè)東西利潤(rùn)很好。還有一種是不能喝，誰(shuí)喝了酒駕、坐牢。奪了酒了以后，喝酒的權(quán)利是與生俱來(lái)的人權(quán)之一，所以這三者之間一直就是搞不清楚。過(guò)去十多年喝酒的人不爽，經(jīng)常酒瓶子被拿走。市場(chǎng)也經(jīng)常給我們講，有講喝酒不好的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也有講機(jī)會(huì)非常多的喝酒才爽的也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家這么講。比如說(shuō)謝國(guó)忠這個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他講喝酒會(huì)死人，也有人講喝酒有益于健康。

我們喝酒的人作為企業(yè)，我們知道要健康的喝酒，不要喝大酒，喝大酒有益于快樂(lè)一時(shí)，無(wú)益于身心健康。過(guò)去兩三年房地產(chǎn)公司的直接融資已經(jīng)到了平均好的房地產(chǎn)公司到40%左右，整個(gè)社會(huì)這個(gè)行業(yè)的直接融資，有15%左右。也就直接融資越來(lái)越多，要有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)投資人他們對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，比銀行要嚴(yán)格。能得到這種直接融資的企業(yè)，也不是一般企業(yè)，一定是項(xiàng)目好，企業(yè)好，管理好，這些有品牌，能持續(xù)發(fā)展的有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始覺(jué)得喝酒要慎重，比如說(shuō)暴利喝到high是不好的，要持久的喝，這是企業(yè)界，房地產(chǎn)行業(yè)普遍共識(shí)。

第二，大家覺(jué)得要換換酒。住宅公司像萬(wàn)科也講要成為一個(gè)城市的服務(wù)商，大家顯然都想換酒了，一換酒度數(shù)降低了，把高度酒暴利去掉，所有的這種轉(zhuǎn)到住宅以外，實(shí)際上都是在房地產(chǎn)的價(jià)值鏈的中間和上游走，以前是制造業(yè)，開(kāi)發(fā)是制造業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)在是服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)很小。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在換酒由制造業(yè)換成服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，美國(guó)所有的房地產(chǎn)類(lèi)公司，80%以上是服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，我們80%都是開(kāi)發(fā)公司，現(xiàn)在我們要換酒，換酒以后喝醉的人就少多了。

第三政府也明白了，不讓喝酒不行。不讓喝酒，大家也是不舒服，最后把酒瓶子砸了，市場(chǎng)關(guān)了，誰(shuí)也得不到好處。政府說(shuō)喝酒是可以的，要自然而然的喝，量力而行的喝，在家長(zhǎng)監(jiān)控下喝，要各自知道喝酒是傷身，要提醒，就像對(duì)煙的管制一樣。我們現(xiàn)在對(duì)煙的管制很好，又提醒，又有點(diǎn)政府該管的管住，同時(shí)大家自己愿意抽可以在戶(hù)外抽，又不傷害別人。

政府最近的管理，比如說(shuō)資本市場(chǎng)，有限度的放開(kāi)。優(yōu)先股放開(kāi)，另外對(duì)于限價(jià)、限購(gòu)慢慢彈性化掌握，不以簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)作為目標(biāo)，強(qiáng)制性市場(chǎng)，不管所有人只能喝二兩，這事是不行的。對(duì)于整個(gè)保障的目標(biāo)要明確，現(xiàn)在大概20%左右由政府兜底，也就說(shuō)在監(jiān)管喝酒的人也慢慢知道了，必須讓大家喝好，但是只要換酒不能只給一種酒，同時(shí)也不能夠把大家最后不能喝的人也稍微管管，給點(diǎn)低度酒。

總之到今天為止這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)型到持續(xù)健康發(fā)展的一個(gè)新的起點(diǎn)，新的起點(diǎn)上我特別同意剛才幾位發(fā)言的，他們的觀(guān)點(diǎn)就是未來(lái)的持續(xù)健康發(fā)展是可以期待的，就像今天的天氣，我們應(yīng)該抱有信心，謝謝。