佐藤康博：日本房地產(chǎn)泡沫破裂對中國有兩點啟示

鳳凰財經(jīng)訊 3月22日，中國高層發(fā)展論壇2014年會在北京舉行。在“房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定”分論壇上，瑞穗金金融集團總裁、首席執(zhí)行官佐藤康博談及日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因和對中國的經(jīng)驗教訓(xùn)，以及當(dāng)前中國政府對房地產(chǎn)采取政策的評價。

他認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因有三：一是，長期的貨幣寬松；二是，人們對于內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預(yù)期過高；三是，銀行大規(guī)模的放貸刺激了泡沫的放大。

他認(rèn)為，日本突然收緊了貨幣政策，限制銀行對房地產(chǎn)放貸刺破了房地產(chǎn)泡沫。

在談及日本房地產(chǎn)泡沫破裂對中國有兩點啟示：一是，對于實際長期處于低水平和脫離實際需求的房地產(chǎn)投資擴大這兩點不應(yīng)該放任；二是，在注意逆差收入縮小對金融機構(gòu)的影響的方面同時，有序推動利率的市場化，從而避免實際利率倒掛狀態(tài)的長期持續(xù)，是非常必要的。

以下是文字實錄：

佐藤康博：非常高興來到這場討論，這也是我第一次參加這樣的峰會，非常感謝。我談一下日本樓市泡沫的一個背景的情況，日本是上個世紀(jì)80年代到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫，我也談一下對中國市場有哪些啟示。我準(zhǔn)備了一個幻燈片，請大家看一下顯示屏。

首先想談一下，東京市中心的房地產(chǎn)行情，1983年開始上漲，主要對寫字樓的需求非常強勁。因此房地產(chǎn)的價格也迅速上漲，很快蔓延到其他的城市。從1987年開始的時候，就出現(xiàn)了泡沫的勢頭，接下來我探討一下日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因。是有三個要素導(dǎo)致了泡沫破裂：

第一，長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松，當(dāng)時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值所帶來的簫條，金融寬松持續(xù)了四年之久。因為人們擔(dān)心如果一旦取消寬松的話，日本的經(jīng)濟增長缺乏后力，同時美國也對日本施加壓力，要求日本增加內(nèi)部的需求減少美國的貿(mào)易的赤字。

第二，人們對于內(nèi)需和房地產(chǎn)升值的預(yù)期過高。居民和公司對于日本經(jīng)濟信息滿滿，因此他們不斷花錢，不斷去投資。而同時，寬松的貨幣政策又持續(xù)，使得大家對于房地產(chǎn)過度投資甚至投機，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實際的需求，這也使得房價快速的上漲。

第三，銀行大規(guī)模的放貸刺激了泡沫的放大。銀行對房地產(chǎn)大量的放貸，同時也接受了房產(chǎn)抵押貸款，企業(yè)不僅向銀行借貸，也在市場上進行其他的融資。因此，他們也會把大量資金投入到房地產(chǎn)市場。

接下來再看一下是什么因素刺破了房地產(chǎn)的泡沫，主要是日本突然收緊了貨幣政策。日本突然收緊了監(jiān)管，限制銀行對房地產(chǎn)放貸，對市場產(chǎn)生的巨大沖擊。一般來說我們看到房地產(chǎn)泡沫破滅基本上都是這樣的因素導(dǎo)致的，同時日本央行也提升了貼現(xiàn)率，提升一個百分點，當(dāng)時東京的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)降溫的勢頭，這些政策使得房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下，而且日本也推出了房地產(chǎn)稅，進一步加劇了泡沫的破裂，這是1991年出臺的政策，到1992年房地產(chǎn)稅正式開始征收，所以房地產(chǎn)驟然降溫。

在泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟和房產(chǎn)市場就陷入了長期的停滯。金融機構(gòu)因此也出現(xiàn)了大量的壞賬，在金融方面，也缺乏足夠的安全網(wǎng)，國內(nèi)的金融體系效率不足，不能及時的反映。金融機構(gòu)的問題也使人們普遍的擔(dān)憂日本國內(nèi)整體金融體系的風(fēng)險，形成了一個惡性循環(huán)，大家不愿意放貸。1992年到2004年，日本國內(nèi)銀行累計的不良貸款處置損失達(dá)到了94萬億日元，接下來我想談一下日本的經(jīng)驗教訓(xùn)對于中國有哪些啟示。

大家可以從數(shù)據(jù)上面看到在中國雖然城市之間存在差異，但是整體上并沒有發(fā)生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，現(xiàn)在不能說是明顯的泡沫。如果不加以控制的話，就有可能會成為泡沫。我們相信日本的經(jīng)驗教訓(xùn)可以說是為了房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，對于實際長期處于低水平和脫離實際需求的房地產(chǎn)投資擴大這兩點，不應(yīng)該放任。在注意逆差收入縮小對金融機構(gòu)的影響的方面同時，有序推動利率的市場化，從而避免實際利率倒掛狀態(tài)的長期持續(xù)，是非常必要的。我相信中國政府已經(jīng)采取了措施，來扼制房地產(chǎn)的投資行為。

我覺得這樣的措施是合理的，而且是非常重要的，應(yīng)該繼續(xù)這樣的措施執(zhí)行。另外一方面也要避免操之過急，正如我之前所說的，日本就是因為實施了房地產(chǎn)融資總量限制，快速上調(diào)利率操之過急的緊縮措施，導(dǎo)致了長期的經(jīng)濟疲軟。中國政府迄今實施的政策已經(jīng)見效，已經(jīng)有了趨穩(wěn)的跡象。正因為房地產(chǎn)部門在中國經(jīng)濟中的比重較大，要謹(jǐn)慎要完善金融監(jiān)管，完善安全網(wǎng)的構(gòu)建，謝謝。