陳寶存：內(nèi)行看門道 揭秘萬達(dá)資金鏈

陳寶存(全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事副秘書長(zhǎng))

欣聞萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)系列叢書出版。所以拿到叢書中的《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》兩部，用了兩天時(shí)間系統(tǒng)看完這兩部著作，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外行的我，有如醍醐灌頂?shù)母杏X。

由于關(guān)注點(diǎn)不同，我最喜歡的是運(yùn)營(yíng)管理、現(xiàn)金流與投資管理、資產(chǎn)證券化部分。萬達(dá)王董事長(zhǎng)也是商業(yè)顧問起步的，為什么在短短的14年間有如此巨大的財(cái)富與產(chǎn)權(quán)積累？這部教科書給了我基本答案。

商業(yè)地產(chǎn)，要的是商圈的整體繁華，而萬達(dá)只是這個(gè)商圈的一部分。由于開發(fā)企業(yè)水平的差距，一個(gè)商圈只有萬達(dá)一家的輝煌，不利于這個(gè)商圈的整體繁榮。那么，共生共榮，真的是萬達(dá)的聰明所在。這部叢書的出版也自然是功德無量的好事。　

在平時(shí)考察和市場(chǎng)調(diào)研中，我們最感艱難的是商業(yè)體定位以及業(yè)態(tài)組合是否合理問題，也遇到很多商業(yè)項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)遇到很大問題。

《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》一書，業(yè)態(tài)配比我是最關(guān)注的，原因很簡(jiǎn)單，面臨電商威脅，城市綜合體的業(yè)態(tài)究竟應(yīng)該如何掌握， 表1-4《業(yè)態(tài)配比示意圖》給我解開謎團(tuán)。而業(yè)態(tài)配比的三原則：適用性、高坪性、互補(bǔ)性，也是業(yè)界最該注意的方面。

我曾經(jīng)到揚(yáng)州東方廣場(chǎng)做項(xiàng)目推廣活動(dòng)，很多人跟我爭(zhēng)論商業(yè)綜合體窮途末路，我認(rèn)為他們的看法是短視的，關(guān)鍵在于未來形勢(shì)下的招商調(diào)整。這一點(diǎn)，萬達(dá)廣場(chǎng)也提出了很多案例。沈陽太原街萬達(dá)廣場(chǎng)，是萬達(dá)自己都不諱言的失敗項(xiàng)目，這家廣場(chǎng)的戰(zhàn)略調(diào)整，是在五次開業(yè)，更換了19位總經(jīng)理之后通過戰(zhàn)略調(diào)整成功的案例，剖析失敗與調(diào)整成功，這種膽量和胸懷值得業(yè)內(nèi)借鑒和肯定。

萬達(dá)商業(yè)王國起步于2000年，資產(chǎn)的大規(guī)模積累是如何完成的？作為企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的我，最關(guān)注的也是商業(yè)地產(chǎn)的投資問題和資產(chǎn)的證券化問題。我們無疑是融資難度很大的市場(chǎng)，所以很多初期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用出售的方式解決資金難題。那么萬達(dá)王國是如何保證資金來源充足的？《商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃與組織》，給了我比較清晰的答案。

商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)不直接是利潤(rùn)，而是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流。那么，建立項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)尤其重要。萬達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算編制一般分兩部分考慮：摘牌前項(xiàng)目測(cè)評(píng)與摘牌后的項(xiàng)目指標(biāo)落地，以減少盲目性。其中的“現(xiàn)金流分析”一節(jié)，財(cái)務(wù)部門特別要關(guān)注。如果正常現(xiàn)金流不足以實(shí)現(xiàn)平衡，書中也給出了補(bǔ)充現(xiàn)金流的方式：可以通過經(jīng)營(yíng)物業(yè)抵押彌補(bǔ)現(xiàn)金流的失衡。財(cái)務(wù)計(jì)劃與組織，紛繁負(fù)責(zé)。但是，最核心的還是資金鏈條是否安全問題，“以資金為核心的計(jì)劃管控”一節(jié)，給了我們掌控資金的具體辦法。

這部叢書的看點(diǎn)很多，但是，時(shí)間關(guān)系只能粗淺的談一點(diǎn)感想。希望有與編者溝通的機(jī)會(huì)。