南昌市長(zhǎng)郭安：解讀棚改“南昌速度”

2014年政府工作報(bào)告提出了“三個(gè)1億人”的目標(biāo)：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這一提法突出了新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)，即人的城鎮(zhèn)化，找準(zhǔn)了未來(lái)工作的著力點(diǎn)，有助于提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

在過(guò)去的3年里，南昌市改造了近7萬(wàn)戶家庭的棚戶住宅；在未來(lái)3年，結(jié)合老城改造，南昌還將連線成片改造面積約1000萬(wàn)平方米的城市棚戶區(qū)（含城中村）。被外界稱為棚改的“南昌速度”。

棚戶區(qū)改造到底能夠?yàn)榫幼≡谶@個(gè)城市的居民帶來(lái)什么變化，又會(huì)給政府職能部門(mén)帶來(lái)什么挑戰(zhàn)，南昌市市長(zhǎng)郭安就此接受了21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的專訪。

棚戶改造“三個(gè)自由選擇”

《21世紀(jì)》：近兩年南昌市棚戶區(qū)改造進(jìn)展迅速，改造工作的突破點(diǎn)是什么？

郭安：棚戶區(qū)改造確實(shí)很難，各有各的困難、各有各的訴求。主要是征收范圍廣、人口密度大、改制企業(yè)多、資金缺口大、房屋成分雜、認(rèn)定難度大、居住人員亂、弱勢(shì)群體多、補(bǔ)償期望高、群眾訴求多等十大難題。其實(shí)，棚戶區(qū)改造的難題又豈止是這“十難”，可以說(shuō)是千難、萬(wàn)難。

因此，南昌在啟動(dòng)任何一塊棚戶區(qū)改造之前，都會(huì)進(jìn)行廣泛的問(wèn)卷調(diào)查，并組織街道社區(qū)或村組的干部挨家挨戶與居民談心，征求他們對(duì)棚戶區(qū)改造的想法。只有基本達(dá)到了住戶的期望和訴求，他們才會(huì)從心底深處愿意棚改、支持棚改。

借鑒國(guó)內(nèi)外進(jìn)行社區(qū)重建的模式，我們提出了“三個(gè)自由選擇”。

一是自由選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，比如十字街拆遷時(shí)，可供選擇的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)就多達(dá)10家；二是自由選擇安置方式，拆遷戶可以自由選擇貨幣補(bǔ)償或房屋安置；三是自由選擇安置地點(diǎn)，既可以選擇就地安置，也可以選擇異地安置，對(duì)于異地安置還給予特殊優(yōu)惠，按照“用地段區(qū)位換住房面積”的辦法。

正因?yàn)槿绱?，南昌市最大限度地贏得了群眾的理解支持與全面參與，使棚戶區(qū)改造得以順利推進(jìn)。

棚改資金“市級(jí)統(tǒng)籌”

《21世紀(jì)》：據(jù)了解南昌市十字街的拆遷經(jīng)過(guò)多次啟動(dòng)，擱置，再啟動(dòng)，再擱置的局面，其中最重要的原因是資金缺口，2013年南昌市再次啟動(dòng)棚戶區(qū)改造的時(shí)候，資金缺口是如何破解的？

郭安：原先南昌市棚改項(xiàng)目，都由各城區(qū)各自籌集資金運(yùn)作，并且資金運(yùn)作方式多為單個(gè)項(xiàng)目自求平衡，這也就意味著如果單個(gè)地塊棚改所拆除的土地出讓收益低于改造成本的話，該項(xiàng)目就得被擱置。

十字街棚改項(xiàng)目測(cè)算改造資金約需35億元左右，預(yù)計(jì)可出讓土地回報(bào)不到20億元，資金缺口達(dá)15億元左右。青云譜區(qū)2013年地方公共財(cái)政預(yù)算收入為8.14億元。

這就意味著要完成十字街一個(gè)棚改項(xiàng)目，如果僅僅依靠青云譜區(qū)級(jí)財(cái)力，要2年不吃不喝才能填補(bǔ)資金缺口。

為了破解這一資金難題，強(qiáng)化資金保障能力，在本輪的棚戶區(qū)改造中，創(chuàng)造性地采取了“市級(jí)統(tǒng)籌、綜合平衡”的方法。

具體來(lái)說(shuō)，就是由市里統(tǒng)籌整個(gè)棚改資金，市土地儲(chǔ)備中心設(shè)立一個(gè)市級(jí)專戶，專戶下面設(shè)立城區(qū)分戶。所有棚改資金先進(jìn)市級(jí)專戶，并統(tǒng)一由市級(jí)專戶撥付給各區(qū)專戶供所屬棚改項(xiàng)目?？顚Ｓ?。

當(dāng)某個(gè)城區(qū)的某個(gè)地塊的改造成本大于土地出讓收益時(shí)，先從該城區(qū)的另外的收大于支的地塊拿錢(qián)進(jìn)行填補(bǔ)；若某個(gè)城區(qū)整體改造項(xiàng)目都不能平衡的話，則再?gòu)钠渌薪Y(jié)余的城區(qū)專戶里拿錢(qián)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充，最終達(dá)到整體平衡。當(dāng)整體都還平衡不了的話，就依靠棚改地塊改造后上面建起來(lái)的商業(yè)、旅游等帶來(lái)的后期收益來(lái)進(jìn)行動(dòng)態(tài)平衡和遠(yuǎn)期平衡。

通過(guò)這個(gè)辦法，南昌徹底解決了像十字街這樣因單個(gè)地塊資金不能平衡而影響項(xiàng)目實(shí)施的問(wèn)題。

“1+6+X”融資模式

《21世紀(jì)》：南昌市的棚戶區(qū)改造中提出“1+6+X”的模式是如何運(yùn)作的？

郭安：“1+6+X”的運(yùn)作模式是南昌為了破解棚戶區(qū)改造資金難題進(jìn)行的一種融資模式創(chuàng)新。

“1”就是由市土地儲(chǔ)備中心籌措資金負(fù)責(zé)政府主導(dǎo)的棚改項(xiàng)目。即由政府出資拆遷完成后，不設(shè)置與競(jìng)買(mǎi)人有關(guān)的任何條件，凈地掛牌出讓。

由土地競(jìng)得者按規(guī)劃要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。棚戶區(qū)改造地塊的土地凈收益全額進(jìn)入市土地儲(chǔ)備中心，封閉運(yùn)行，統(tǒng)一支付用于棚戶區(qū)改造，力求各區(qū)自主平衡，對(duì)于不能資金平衡，但又確需實(shí)施改造的項(xiàng)目由市土地儲(chǔ)備中心對(duì)改造資金進(jìn)行兜底。

“6”就是由市政控股集團(tuán)、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團(tuán)、市水投公司6家市屬國(guó)有投融資平臺(tái)籌措資金負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目。

具體操作方式是，由市政府統(tǒng)籌明確相應(yīng)平臺(tái)負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資并支付征遷成本，在被征遷戶簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，采取公開(kāi)掛牌方式進(jìn)行出讓。

“X”就是由社會(huì)資本投入資金參與的棚改項(xiàng)目。主要是對(duì)地塊改造資金能夠平衡的項(xiàng)目，通過(guò)相應(yīng)的程序和機(jī)制引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)優(yōu)、有棚改經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)或大型企業(yè)參與棚改。

截至目前，南昌通過(guò)“1+6+X”運(yùn)作模式已落實(shí)融資約200億元，有效破解了融資難題。