代表：新型城鎮(zhèn)化將使三四線樓市供求達(dá)到平衡

當(dāng)所有關(guān)注的焦點(diǎn)都集中在今年房地產(chǎn)政策的方向定調(diào)時(shí)，住建部部長(zhǎng)姜偉新僅給出了簡(jiǎn)單的四個(gè)字——雙向調(diào)控。

一時(shí)間，各種揣測(cè)的聲音頻頻，究竟調(diào)控兩端會(huì)觸及哪里？究竟是供需層面的“雙向”，長(zhǎng)短期調(diào)控的“雙向”，還是不同城市之間的“雙向”？

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，一手抓嚴(yán)格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開(kāi)商品房市場(chǎng)，兩者平衡推進(jìn)，是他理解的“雙向調(diào)控”。

談及三、四線城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀，黃其森指出，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走向上意見(jiàn)大相徑庭，‘崩盤(pán)論’此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實(shí)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，但我并不認(rèn)為三、四線城市會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)。”

在黃其森看來(lái)，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及戶籍制度改革的逐步推進(jìn)，人口的進(jìn)入必然帶來(lái)需求的增長(zhǎng)，從而使三、四線城市達(dá)到供需平衡。

三四線機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

杭州、常州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)亮起的紅燈，提醒著未來(lái)二、三線城市樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)。

“房地產(chǎn)有漲有跌，杭州樓盤(pán)作一些調(diào)整，有利于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場(chǎng)提個(gè)醒?！秉S其森認(rèn)為，房地產(chǎn)“崩盤(pán)論”是危言聳聽(tīng)。

事實(shí)上，在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對(duì)此，黃其森表示，只會(huì)去經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方。

“我們?cè)诟＝ㄒ策M(jìn)入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力超過(guò)很多省會(huì)城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應(yīng)”黃其森說(shuō)，目前泰禾布局在北京、福建、長(zhǎng)三角以及珠三角，“項(xiàng)目規(guī)模最多不超過(guò)200畝，這樣可以實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。我們也放棄了很多新的機(jī)會(huì)，在我看來(lái)，如何能夠?qū)ψ约旱膽?zhàn)略目標(biāo)有一個(gè)堅(jiān)定不移的執(zhí)行和把握，便是有所為有所不為?！?/p>

在黃其森看來(lái)，相比住宅，更應(yīng)該警惕三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅，難點(diǎn)是后續(xù)的招商運(yùn)營(yíng)，但現(xiàn)在很多企業(yè)并不具備這些能力。”

三、四線城市的降溫越發(fā)明顯，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，15家標(biāo)桿房企在一線城市合計(jì)銷(xiāo)售額為2304億元，在二線城市銷(xiāo)售額為4446億元，在三、四線城市合計(jì)銷(xiāo)售額為678億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的報(bào)告也顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)6個(gè)，其中大部分是三、四線城市。

黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，如果戶籍制度改革可以跟上，人口的進(jìn)入必然帶來(lái)需求的增長(zhǎng)，三、四線城市還是可以逐漸達(dá)到供需平衡。

“雖然一些三、四線城市確實(shí)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，但這并非是不能解決的問(wèn)題?！秉S其森說(shuō)，在一線城市進(jìn)入后城市化時(shí)代時(shí)，三、四線的城市化正要開(kāi)始加速。同時(shí)，三、四線城市也需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，改善城市商業(yè)與市政配套，以吸引人口的流入。

“新的市場(chǎng)剛剛開(kāi)始”

伴隨著調(diào)控范圍的擴(kuò)大，周期的拉長(zhǎng)，“房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去”的言論不絕于耳。但在黃其森看來(lái)，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的洗牌后，新的市場(chǎng)剛剛開(kāi)始。

“之前可以說(shuō)是全民都在做，大家也感覺(jué)過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)有錢(qián)就行，不需要專(zhuān)業(yè)，但現(xiàn)在會(huì)越來(lái)越需要專(zhuān)業(yè)化”黃其森表示。

去年，泰禾以“黑馬”的姿態(tài)沖入北京市場(chǎng)，并迅速拿下了幾宗熱門(mén)地塊，一時(shí)間成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)此，黃其森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，融資成本的高低取決于與金融機(jī)構(gòu)怎樣談判對(duì)接，“泰禾到了一定規(guī)模后，議價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)，基本上一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有三五家金融機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)接融資，最少也有兩家。”

黃其森透露，泰禾今年的銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)計(jì)是250億元，其中北京市場(chǎng)是發(fā)展重點(diǎn)。

在其今年的提案中，黃其森建議，北京的自住房政策應(yīng)該在房?jī)r(jià)高昂的特大城市推廣。而對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的部分，政府應(yīng)放開(kāi)預(yù)售許可證管理。

“除保障房與自住型商品房等特殊房產(chǎn)用來(lái)解決中低收入人群的住房難題，屬于政府干預(yù)行為，其他方面完全可以讓房地產(chǎn)更多地回歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)中去，讓各類(lèi)人自主選擇?！秉S其森說(shuō)。

◎黃其森：

一手抓嚴(yán)格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開(kāi)商品房市場(chǎng)，兩者平衡推進(jìn)，是我理解的“雙向調(diào)控”。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)走向上意見(jiàn)大相徑庭，“崩盤(pán)論”此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實(shí)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，但我并不認(rèn)為三、四線城市會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)。

杭州樓盤(pán)作一些調(diào)整，有利于整個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場(chǎng)提個(gè)醒。