分類調(diào)控：一線城市不“松綁”

□本版撰文信息時報記者田桂丹實習生張?zhí)扃?/span>

日前，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告提出，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。昨日，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥就“雙向調(diào)控”作出了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。

對此，廣州是否會將此前提過的根據(jù)區(qū)域、人群和套型結(jié)構(gòu)特點研究差別化限購政策的調(diào)控思路，重新提上日程呢？記者昨日就種種調(diào)控新猜想，采訪了廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士。

名詞解釋

限購

廣州限購會否差別化放松？

2012年初，廣州曾透露在研究當年房地產(chǎn)調(diào)控思路中，建議適當調(diào)整新建住房購買的行政調(diào)控手段，如針對住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點，研究差別化“限購”措施的可行性，在實現(xiàn)房價合理穩(wěn)定的同時，促進住房交易。

這種差別化限購是否會再次提到廣州房地產(chǎn)調(diào)控計劃表中？昨日，不少房地產(chǎn)專家認為，廣州不會松綁現(xiàn)有的限購政策，但也不會進行加碼。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，在房價上漲壓力不大的非一線城市，有可能會松綁限購政策，但廣州作為一線城市，只有可能被列入嚴控不可能會放松。

廣州市房地產(chǎn)專家吳定金認為，增城、從化應(yīng)該不會納入限購范圍，去年底青島也出現(xiàn)行政區(qū)劃調(diào)整，但原先不限購的區(qū)域仍不執(zhí)行限購政策，中央政府并未要求其進行限購。那么廣州也應(yīng)該是按照區(qū)域分類限購，保持目前的限購政策不動，也不會再具體到某幾個老城區(qū)去規(guī)定是否限購。除非是房價突然大漲，增城從化才有可能被要求限購。

佛山可能松綁吸引廣州客？

目前，廣州不少購房者跑到廣佛交界的金沙洲等地去購房，卻又受阻于佛山的限購政策。那么，佛山是否有可能會松綁限購去吸引廣州客呢？

2011年10月，佛山也表示要松綁該市限購，但后來仍繼續(xù)執(zhí)行被業(yè)界人士認為不太適合佛山實際的嚴控限購政策。此后，不少廣州購房者只能是采取補繳社保等方式，到佛山進行購房，加大了金錢成本和時間成本。

有專家認為，廣佛兩地的現(xiàn)有限購政策變化的可能性都不太大。中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示，佛山也會繼續(xù)執(zhí)行其現(xiàn)有限購政策，只有在部分已經(jīng)出現(xiàn)了市場較大調(diào)整的三四線城市，才有可能會實行樓市“雙向調(diào)控”中的“托底”政策。但像廣佛這樣的一二線城市，目前樓市正處于微妙時期，更大可能只有是讓市場自行調(diào)整，不會突然出臺松綁或者是加嚴的政策。

限價限簽限售

政府“自選動作”或會取消？

黎文江認為，目前樓市調(diào)控難放松，仍需持續(xù)控制房價。限購限貸等政策依舊，調(diào)控將會呈現(xiàn)表面松實質(zhì)緊。

黎文江分析，針對市場情況進行分類調(diào)控，廣州應(yīng)該會取消限價、限簽、限售政策，這“三限”政策都是與房價控制目標有關(guān)的、地方政府自行制定的政策。受“三限”政策影響，目前廣州樓市有很多認購房價較高的樓盤現(xiàn)在還沒有正式簽約，時間拖得太久可能會出現(xiàn)問題。

市房協(xié)樓市藍皮書表示，房地產(chǎn)調(diào)控措施如限購、限貸和提高非戶籍購買門檻等均在需求端上進行加壓，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制商品住房的新開工量和竣工量對供給端進行調(diào)整，使得市場的供求出現(xiàn)暫時的平衡。但一旦房地產(chǎn)調(diào)控措施有所放松，需求立馬被釋放，在收入預期明顯增加的情況下房價有可能再次暴漲。這也是當前調(diào)控政策不可放松的主要原因，因此預計未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈依然存在。

增加中小套型商品房

限價房是否會重新入市？

廣州房地產(chǎn)專家吳定金認為，廣州可能會在中小套型商品房上有動作，可能會是在土地出讓時定好規(guī)則，與土地供應(yīng)結(jié)合起來。過往廣州住宅土地供應(yīng)也有70/90戶型比例要求，但后來也慢慢淡化了。

值得關(guān)注的是，北京增加中小套型商品房中提出了“自住型商品房”概念，自住型商品房與此前廣州曾推出的限價房有相似之處。但業(yè)界人士認為，過往由房企建設(shè)限價房的效果并不理想，一旦遇到樓市調(diào)整房價回落，這種房源就面臨滯銷，而當房價快速上漲，這種房源又需求激增供應(yīng)不求。

目前，廣州市政府在建的保障房項目有一定量的限價房房源量，只是先在滿足拆遷安置需求后才能推出，至今尚未有政府建設(shè)的限價房房源推出，希望今年政府可以根據(jù)樓市情況擇機推出。

共有產(chǎn)權(quán)

共有產(chǎn)權(quán)房推進規(guī)模多大？

吳定金稱，目前對于共有產(chǎn)權(quán)沒有具體指引，還需要繼續(xù)跟進政策變化。

吳定金表示，現(xiàn)在的經(jīng)適房和限價房跟共有產(chǎn)權(quán)還是有區(qū)別的，前兩者是有限產(chǎn)權(quán)，但并非與政府共有產(chǎn)權(quán)。通過共有產(chǎn)權(quán)的模式，可能是堵住特殊房產(chǎn)上市的渠道，讓這批房子只能自住不能上市流通，或者是只能租，但租金收益要與政府共享。這樣的房產(chǎn)可能更適合的是在城鎮(zhèn)化進程中到廣州的外地人群，本地人群應(yīng)該還是以改善型為主，不會選擇這類房子。

吳定金表示，如果是推進的話，關(guān)鍵是要看規(guī)模多大，才能預計其對樓市的影響程度。吳定金稱，感覺不會規(guī)模很大，主要是廣州土地供應(yīng)有限，在土地總供應(yīng)一定的情況下，將商品房用地拿去做共有產(chǎn)權(quán)房用地，那么商品房用地供應(yīng)量就會減少，進而影響到樓市供應(yīng)量減少，與減少的部分購房需求相匹配，樓市總的供需關(guān)系可能改變并不大。