“樓市崩盤論”經(jīng)不起推敲：一二線城市難下跌

毫無(wú)疑問(wèn)，樓市崩盤論中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)值得思考。不過(guò)，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，崩盤論有些言過(guò)其實(shí)，市場(chǎng)漲幅或?qū)⑹湛s，但是馬年樓市發(fā)生斷崖式崩盤的可能極小。更可能的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

本報(bào)記者 張璐

1 樓盤降價(jià)被忽略了什么? 杭州郊區(qū)樓盤清理尾房

18日前后，杭州的一則樓盤降價(jià)消息引爆全國(guó)輿論。先是位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價(jià)清盤，不到24小時(shí)，該樓盤斜對(duì)面的天鴻·香榭里跟進(jìn)，爆出折后起價(jià)11800元/平方米，均價(jià)為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

不過(guò)一邊倒的輿論浪潮忽略了幾個(gè)核心的細(xì)節(jié)，比如風(fēng)口浪尖的德信·北海公園降價(jià)的目的是“清盤”，房源主要集中在5、6號(hào)樓，根據(jù)德信·北海公園公布在網(wǎng)上的資料，降價(jià)房源在全部房源的占比不足1/5。同時(shí)，這批降價(jià)的房源是“被先期購(gòu)房者挑剩的尾房，朝向、戶型相對(duì)差一些”。此外，降價(jià)的兩項(xiàng)目位于杭州城北，百度地圖顯示，項(xiàng)目距杭州主城區(qū)直線距離在10公里左右?！皩俸贾萁紖^(qū)”，曾住杭州現(xiàn)居上海的山東人王先生對(duì)記者描述，“周邊都是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。

2 降價(jià)城市會(huì)不會(huì)井噴? 更可能以點(diǎn)的形式出現(xiàn)

杭州現(xiàn)象對(duì)整體樓市的影響究竟有多大?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉給出的判斷是“個(gè)例”，由此得出樓市全面崩盤的結(jié)論“言過(guò)其實(shí)”。張大偉稱，就杭州而言，降價(jià)僅限于已披露的個(gè)別項(xiàng)目，“沒(méi)有大范圍出現(xiàn)，也沒(méi)有傳遞到主城區(qū)”。

張大偉判斷為，在心理上會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的影響，“觀望的購(gòu)房者數(shù)量可能增多”。同時(shí)，類似杭州出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的城市，“會(huì)以點(diǎn)的形式繼續(xù)出現(xiàn)”，不過(guò)這種點(diǎn)主要集中在少數(shù)二線城市和三四線城市，而且連成片，大范圍出現(xiàn)的可能不大。

來(lái)自長(zhǎng)沙的消息多少佐證了上述觀點(diǎn)，長(zhǎng)沙調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年后長(zhǎng)沙“每天的交易數(shù)量呈遞增的態(tài)勢(shì)”，即將到來(lái)的3月將出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

3 成交不旺傳遞危險(xiǎn)信號(hào)? 非開(kāi)盤期零成交不罕見(jiàn)

梳理春節(jié)后風(fēng)行的各種樓市崩盤論，繞不開(kāi)“房?jī)r(jià)已經(jīng)崩盤的五點(diǎn)證據(jù)”一文，在幾乎一邊倒的輿論風(fēng)向中，這篇博文迅速躥紅網(wǎng)絡(luò)，截至26日下午，該文在百度上的搜索結(jié)果已然超過(guò)100萬(wàn)。

不過(guò)早在數(shù)天前，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士稱，證據(jù)中的幾個(gè)說(shuō)法被指有違常識(shí)，其中頗受質(zhì)疑的一條是有關(guān)“成交不旺”的說(shuō)法。

世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江說(shuō)，地產(chǎn)圈普遍認(rèn)可的說(shuō)法是，樓市上下半年各有銷售旺季，上半年的銷售旺季是3月到6月，下半年的銷售旺季為8月到11月。這種說(shuō)法難以詳細(xì)考究，不過(guò)樓市“金九銀十”之說(shuō)已是婦孺皆知，此外兩個(gè)時(shí)段也是樓市開(kāi)盤、房源加推的密集期，這確為事實(shí)。

旺季之外，樓市銷售以自然銷售為主，售賣方式有如“守株待兔”。朱江稱，這與樓市成交的特征有關(guān)，一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤期間銷售，能達(dá)到項(xiàng)目銷售的七到八成。當(dāng)然在項(xiàng)目開(kāi)盤之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)用一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)積蓄客源，這段時(shí)間業(yè)內(nèi)的叫法是“蓄客期”，開(kāi)盤成交實(shí)際上是一段時(shí)期累積客源的集中變現(xiàn)。而在非開(kāi)盤期間，一個(gè)項(xiàng)目甚至多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)“零成交”都不罕見(jiàn)。顯然按業(yè)內(nèi)說(shuō)法，用1月到3月份成交不旺佐證樓市崩盤不免牽強(qiáng)。

4 李嘉誠(chéng)拋售是崩盤預(yù)兆? 人民幣貶值，改變資產(chǎn)布局

實(shí)際上，早在杭州個(gè)別樓盤降價(jià)之前，有人就已經(jīng)將李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)解讀為樓市崩盤的先兆。對(duì)于這種觀點(diǎn)，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗駁斥為“以偏概全”，不具有參考性。

李鐵崗分析說(shuō)，資本天然是逐利的，“美國(guó)的量化寬松(QE)逐漸退出，人民幣出現(xiàn)貶值的趨勢(shì)，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大”，“李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)，套現(xiàn)后投向本幣升值的區(qū)域、國(guó)家，應(yīng)該是比較利益的結(jié)果”。

在李鐵崗看來(lái)，拋售內(nèi)地房產(chǎn)，更應(yīng)該看做是其國(guó)際化投資的配比調(diào)整，“這對(duì)于絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不具備模仿能力的，既不能成為普遍現(xiàn)象，也不具備參考意義。”

5 目前樓市風(fēng)險(xiǎn)到底有多大? 不足以引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

樓市崩盤言論可信度究竟有幾分?李鐵崗直言“不可能”，“這幾年每到年初都有一波類似言論，不過(guò)崩盤都沒(méi)有出現(xiàn)?！睔v史上美國(guó)、日本以及香港都出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)崩盤，但這些國(guó)家或地區(qū)，樓市崩盤源自金融風(fēng)險(xiǎn)，比如“2008年美國(guó)發(fā)生金融危機(jī)，進(jìn)而席卷全球”。

雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融的依賴程度也很高，但李鐵崗稱，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化程度很低，沒(méi)有次級(jí)債等金融衍生產(chǎn)品”，“在大范圍內(nèi)，由房地產(chǎn)釀成的金融風(fēng)險(xiǎn)，傳遞的層級(jí)限定在一級(jí)市場(chǎng)”，“通過(guò)多個(gè)層級(jí)引發(fā)大范圍連鎖反應(yīng)的可能很小”，“風(fēng)險(xiǎn)基本可控”。發(fā)生在局部區(qū)域、部分項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)不到“釀成金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，造成房?jī)r(jià)崩盤”的程度。

6 馬年房?jī)r(jià)將往何處去? 大小城市會(huì)出現(xiàn)分化

崩盤論有些言過(guò)其實(shí)，那么2014年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)究竟會(huì)有什么新的動(dòng)向呢?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，中原地產(chǎn)用“冷熱不均，新房市場(chǎng)分化加劇”來(lái)描述走勢(shì)。冷熱不均，是指一線城市價(jià)格高存量低，一線城市馬年市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于二三四線城市并領(lǐng)漲；二線城市以穩(wěn)定為主，局部城市部分項(xiàng)目可能出現(xiàn)降價(jià)回籠資金的現(xiàn)象，而三四線城市則面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這一現(xiàn)象的具體表現(xiàn)為，自去年以來(lái)，大批標(biāo)桿房企回歸一線城市。

“這種樓市分化加劇，與人口流入和市場(chǎng)的供需變化有直接關(guān)系”，張大偉說(shuō)，樓市走勢(shì)變化真正節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)，要等到2015年，“現(xiàn)在說(shuō)樓市崩盤為時(shí)過(guò)早”。