三亞樓市泡沫或?qū)⑵茰纾悍績(jī)r(jià)齊跌 空置率達(dá)80%

春節(jié)前后是三亞的旅游旺季，當(dāng)?shù)貥潜P也都借機(jī)鉚足了勁兒宣傳，力圖在銷售上火一把。然而，2014年開年三亞樓市就遇冷，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀況。三亞樓市面臨著價(jià)格處于高位但基本不漲、供應(yīng)量大但房屋空置率高等種種現(xiàn)狀。分析人士認(rèn)為，由于三亞的旅游地產(chǎn)不存在剛性需求，如果后續(xù)市場(chǎng)支撐乏力，旅游地產(chǎn)泡沫或?qū)⑵屏?，崩盤之后將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)造成較大沖擊

“如今北京的空氣太差，周圍很多鄰居都選擇去三亞過年，這已經(jīng)成為一種潮流。我們一家5口今年就去三亞過的春節(jié)。”北京的孫麗女士對(duì)記者說。

由于得天獨(dú)厚的氣候和地理位置，每年春節(jié)海南省三亞市都會(huì)吸引大批游客。

來自三亞假日辦的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)黃金周三亞共接待游客70.74萬人次，同比增長(zhǎng)25.47%；旅游總收入54.64億元，同比增長(zhǎng)25.31%。

不少人選擇在三亞租房度過假期，這也推高了三亞在春節(jié)前后的租房?jī)r(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)提供商禧泰房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)就顯示，2014年1月，三亞的平均租金為100.42(元/月/㎡)，環(huán)比上漲31.78%，同比上漲18.84%，一舉超過了北京成為租金最高的城市。

但三亞租房市場(chǎng)的火熱，卻并沒有帶來房?jī)r(jià)的類似比例上漲。記者從三亞房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲悉，當(dāng)前三亞的樓市均價(jià)在20151元/㎡，同比下降2.15%。

2010年年底，孫麗在三亞買了一套三居室的房子，一方面是為了休閑度假，另一方面是作為投資。但這套房如今卻成了讓她頭疼的事：“我每年只有半個(gè)月的時(shí)間待在三亞，其余的時(shí)間房子都是閑置的。這期間不僅要還銀行的貸款，每年還要繳納高額的物業(yè)費(fèi)，這樣算下來買房還沒有住在酒店實(shí)惠?！?/p>

“當(dāng)初買房更多的是考慮三亞房子的升值潛力，但這兩年三亞的房?jī)r(jià)基本沒漲?！睂O麗覺得自己當(dāng)初的投資預(yù)期已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)，“現(xiàn)在三亞的房子有價(jià)無市，每年都新增大量的樓盤，二手房就更不好賣了。”

旅游旺季銷售不旺 新房二手房銷售均遇冷

每年9月份開始，三亞進(jìn)入旅游旺季，春節(jié)時(shí)到達(dá)頂峰。春節(jié)前后，各大開發(fā)商也蓄勢(shì)待發(fā)打出了各種優(yōu)惠，希望能夠借著人氣賣出更多的房子。記者在咨詢部分售樓處時(shí)，銷售人員直接詢問飛機(jī)落地時(shí)間，表示他們可以直接去機(jī)場(chǎng)接機(jī)。

但2014年首周，三亞樓市開局就遇“冷”，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，多位房產(chǎn)銷售人員均表示，目前三亞的銷售情況并不是太好。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2014年1月第1周(2013年12月30日至2014年1月5日)三亞商品房簽約321套，環(huán)比2013年12月第4周(427套)下跌24.82%；簽約面積26688.29平方米，環(huán)比2013年12月第4周(44383.53平方米)下跌39.87%；簽約住宅均價(jià)20917.08元/平方米，環(huán)比2013年12月第4周(23986.28元/平方米)下跌12.80%。

而今年春節(jié)長(zhǎng)假期間，三亞樓市的成交量為254套，與去年春節(jié)同期相比，同比下跌28.25%。

自2010年國際旅游島概念提出后，包括三亞在內(nèi)的海南省受到房地產(chǎn)開發(fā)商追捧，加之旅游地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展如火如荼，投資者對(duì)三亞更是倍加青睞。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵告訴法治周末記者：“全國很多地方都在做旅游地產(chǎn)，由于一線城市限購，大量的資本開始涌向旅游地產(chǎn)，三亞的房?jī)r(jià)曾經(jīng)更是一路飆升。”

三亞市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年的房屋銷售均價(jià)為11154元/平方米，2010年價(jià)格暴漲到18319元/平方米。

“以前三亞的房?jī)r(jià)并不高，2010年申請(qǐng)國際旅游島后房?jī)r(jià)翻了幾倍?！痹诤Ｄ蠌氖路康禺a(chǎn)銷售的偉志強(qiáng)(化名)介紹說，“但房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)沒能持續(xù)，到了2011年房?jī)r(jià)有所下調(diào)，這兩年三亞的房?jī)r(jià)沒有多大的漲幅，市區(qū)的均價(jià)保持在1.8萬元/平方米左右?！?/p>

2010年1月11日，也就是海南國際旅游島規(guī)劃出臺(tái)的第7天，700套房源當(dāng)日銷售一空，鳳凰島頓時(shí)成為海南地產(chǎn)圈的傳說，在海南樓市最發(fā)燙之時(shí)鳳凰島的價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到過16萬元/平方米的天價(jià)。

“鳳凰島的房子都是認(rèn)購的，當(dāng)時(shí)還沒有建好就已經(jīng)賣完了。現(xiàn)在這里的均價(jià)在7萬元/平方米，便宜點(diǎn)的在五六萬元/平方米?！眰ブ緩?qiáng)表示，即便價(jià)格下降，這里的二手房也并不好賣。

偉志強(qiáng)坦言三亞的二手房銷售整體都不樂觀：“今年以來三亞市新開了20多個(gè)樓盤，新房尚且賣不完，二手房銷售自然會(huì)受到影響。海南的二手房交易市場(chǎng)本身就不完善，在‘國五條’的影響下更難出手，這也是目前很多購房者的顧慮?！?/p>

房?jī)r(jià)不漲購房被套 投資者拖欠物業(yè)費(fèi)

“當(dāng)時(shí)覺得購房既可以度假也可以升值，沒想到現(xiàn)在把自己套住了?！?011年，在朋友的勸說下張林在三亞市區(qū)買了一套120平方米的商品房，但如今他的投資夢(mèng)破滅了。

“這兩年房?jī)r(jià)幾乎沒漲，有錢還不如存在銀行?！睆埩謩裼浾邥簳r(shí)不要在三亞買房，“每年只有3個(gè)月的時(shí)間租金比較高，剩下的時(shí)間并不好租，200多萬元的房子，淡季的租金才3000元/月，還不夠交物業(yè)費(fèi)的。”

張林后來索性不把房子往外租了，毅然成為“候鳥大軍”的一員，但這樣一來只能自掏腰包繳納物業(yè)費(fèi)。

2011年起，海南省取消了空置房物業(yè)費(fèi)7折優(yōu)惠，采取全額收費(fèi)。記者從三亞房產(chǎn)網(wǎng)售房聯(lián)盟獲悉，三亞的物業(yè)費(fèi)在3.2元/平方米至3.8元/平方米，200平方米的房子每年物業(yè)費(fèi)近萬元。

由于房屋大量閑置，在三亞拖欠物業(yè)費(fèi)是很普遍的現(xiàn)象。

位于三亞市中心的金元椰景藍(lán)岸小區(qū)2008年開盤，早已經(jīng)售罄，但不少別墅尚未裝修，更沒人入住。該小區(qū)物業(yè)人員向記者抱怨：“由于空置率比較高，見不到業(yè)主，物業(yè)費(fèi)很難收，只能通過其他方式增加收入，比如以前小區(qū)里的游泳池是不收費(fèi)的，現(xiàn)在也開始收費(fèi)了?！?/p>

多位業(yè)內(nèi)人士均表示現(xiàn)階段投資旅游地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎，中原地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，國內(nèi)40個(gè)主要城市以旅游為賣點(diǎn)的項(xiàng)目占到5%。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為：“這個(gè)比例已經(jīng)不低，況且還沒有算上已經(jīng)拿到地尚未開盤的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。從投資者的角度看，三亞旅游地產(chǎn)的價(jià)格雖然前幾年漲得很快，但很多投資者并沒有注意到三亞的房屋供應(yīng)量也很大。除非是一些很有知名度的樓盤，否則日后出售會(huì)比較困難。市場(chǎng)必須經(jīng)歷這樣一個(gè)過程，投資者才能回歸理性?！?/p>

“過去幾年旅游地產(chǎn)發(fā)展很快，海南是旅游地產(chǎn)最集中的地區(qū)。由于大家對(duì)旅游地產(chǎn)不存在剛性需求，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，旅游地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)比一般住宅市場(chǎng)大得多。”劉淵表示。

購房者多為外地人 入住率不足20%

雖然三亞房?jī)r(jià)近兩年并未大漲，但從絕對(duì)價(jià)格來看，三亞的房?jī)r(jià)在全國范圍內(nèi)來講仍屬高位。

然而這種現(xiàn)狀背后的另外一個(gè)事實(shí)卻是，諸多投資者購買的房屋，在一年中絕大多數(shù)時(shí)間里，都處于空置狀態(tài)。

距離三亞市區(qū)112公里的神州半島項(xiàng)目三面環(huán)海，由香港中信泰富公司(以下簡(jiǎn)稱“中信泰富”)斥資百億元開發(fā)，是海南國際旅游島重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

按照中信泰富的規(guī)劃，神州半島項(xiàng)目用地18平方公里(約2.7萬畝)，總建筑面積約406萬㎡。

神州半島項(xiàng)目自2010年開始預(yù)售，頂級(jí)度假酒店、高爾夫等配套設(shè)施也已經(jīng)完成。12月本該是旅游旺季，但2013年12月記者在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)，神州半島卻仍是一座“空城”，幾乎看不到業(yè)主的身影。

神州半島的工作人員陳月(化名)告訴記者：“除了春節(jié)期間島上的人會(huì)多一些，平時(shí)在島上的基本都是工作人員，入住率不會(huì)超過20%?！?/p>

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

海南省政協(xié)委員王毅武認(rèn)為，房屋空置率太高，不但資源嚴(yán)重浪費(fèi)，公共設(shè)施與服務(wù)閑置，而且還會(huì)造成一系列社會(huì)問題。例如，過高的空置率擠壓本地居民的住房需求，引發(fā)新的社會(huì)公共服務(wù)不公平。

據(jù)陳月介紹，神州半島的海景公寓均價(jià)1.7萬元/平方米，別墅的均價(jià)在2.5萬元/平方米：“雖說價(jià)格不低，但買的人并不少，很多購房者是出于投資考慮，有的一買就是幾套，不少房子賣出后到現(xiàn)在也沒有裝修?！?/p>

“買房的幾乎都是外地人，海景公寓的物業(yè)費(fèi)4.4元/平方米，別墅是6.1元/平方米。以當(dāng)?shù)厝说氖杖胨竭B物業(yè)費(fèi)也交不起。”作為土生土長(zhǎng)的海南人陳月只能“望房興嘆”。

這種現(xiàn)象絕非個(gè)例，在三亞中糧集團(tuán)亞龍灣、雅居樂清水灣、華潤(rùn)集團(tuán)石梅灣等項(xiàng)目鋪天蓋地，超大樓盤、五星酒店更是隨處可見，舊的樓盤還未售完，新的項(xiàng)目就已經(jīng)啟動(dòng)。

在中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮看來：“現(xiàn)階段，海南旅游地產(chǎn)供過于求，空置率高。以三亞灣區(qū)域?yàn)槔?，小區(qū)正常入住率在20%以下，海南的旅游地產(chǎn)存在一定泡沫?！?/p>

圈地后遺癥需破解 旅游地產(chǎn)亟待產(chǎn)品創(chuàng)新

三亞樓市如今存在的房?jī)r(jià)絕對(duì)值高、空置率高、投資性減弱的情況，劉淵認(rèn)為跟開發(fā)商在海南大規(guī)模圈地進(jìn)而導(dǎo)致新房供應(yīng)量過大有關(guān)。

“海南熱”引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的圈地運(yùn)動(dòng)，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)，好的位置基本已被一掃而空。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年中期，13家地產(chǎn)公司就已在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃。大規(guī)模的圈地過后，海南旅游地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象已初見端倪。

僅在三亞的陵水縣，由富力開發(fā)的富力灣就圈地2500畝，而旁邊不遠(yuǎn)處的雅居樂清水灣占地更是高達(dá)1.5萬畝。

劉淵坦言：“相對(duì)于大城市而言，三亞的地價(jià)相對(duì)便宜，為了搶占資源，開發(fā)商動(dòng)輒上萬畝的圈地。開發(fā)商一般會(huì)分批開發(fā)，但最終仍有可能爛尾?！?/p>

海南省于2013年11月1日起施行的《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68萬畝，其中，“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。

對(duì)于閑置用地，《規(guī)定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地閑置，超過動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的；超過動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未完成項(xiàng)目投資總額25%的，政府可無償收回。

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮認(rèn)為，這樣一來開發(fā)商只能硬著頭皮走下去：“各路資本涌入海南后將會(huì)出現(xiàn)后遺癥，海南旅游地產(chǎn)供過于求，但為了維持經(jīng)營，開發(fā)商需要繼續(xù)投入人力、物力。若放棄經(jīng)營，則之前的投資將面臨重大虧損?！?/p>

克而瑞信息集團(tuán)在2012年5月派出一百多人把海南18個(gè)市縣都跑了一圈，并結(jié)合官方數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。

如此，即便海南省2013年房地產(chǎn)銷售量首次突破1000萬平方米，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量仍需要消化10年。

“如果后續(xù)市場(chǎng)支撐乏力，旅游地產(chǎn)泡沫或?qū)⑵屏?，崩盤之后將對(duì)海南經(jīng)濟(jì)造成較大沖擊?！膘柚玖琳f。

而記者了解到，三亞旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多是“三菜一湯”形式，即“五星級(jí)酒店+高爾夫+住宅+溫泉”。

扈志亮認(rèn)為三亞旅游地產(chǎn)亟需進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，并推動(dòng)旅游和地產(chǎn)平衡發(fā)展：“三亞旅游地產(chǎn)模式存在的問題主要是同質(zhì)化嚴(yán)重，難以對(duì)消費(fèi)者形成較大吸引力。同時(shí)住宅比例較高，這忽略了旅游地產(chǎn)特性，盈利可持續(xù)性較低?！?span id="rprrwajqw8q" class="ifengLogo">