任志強(qiáng)：小產(chǎn)權(quán)房放開(kāi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生任何影響

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)

鳳凰財(cái)經(jīng)訊2 013年12月26-27日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合舉辦的“2013鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)”在京舉行。本屆財(cái)經(jīng)峰會(huì)繼續(xù)秉承“思想解放市場(chǎng)”的旨?xì)w，以“重塑市場(chǎng)力量”為主題，關(guān)注后十八屆三中全會(huì)時(shí)代中國(guó)市場(chǎng)化改革方向。

在“土地改革待破局”圓桌論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房放開(kāi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生任何影響。因?yàn)槟壳暗男‘a(chǎn)權(quán)都不是空的，都是有人住的，已經(jīng)都進(jìn)行交易了。

任志強(qiáng)提到，如果產(chǎn)權(quán)制度清晰的話就沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)之分。按照三中全會(huì)的決定，如果集體建設(shè)用地可以同價(jià)同權(quán)入市，那就是大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房是因?yàn)楝F(xiàn)有不合法所以才定義為產(chǎn)權(quán)房，如果變成合法化就沒(méi)有大小之分了，就都一樣了。

以下為文字實(shí)錄：

主持人：任教授說(shuō)服你了還是你想反擊。

任志強(qiáng)：如果把農(nóng)用地上的一部分用與原有集體的農(nóng)民所有也沒(méi)有問(wèn)題。比如說(shuō)我可能蓋的是工廠，這個(gè)工廠是我的鄉(xiāng)辦企業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。如果蓋的是樓，分給了我的集體的農(nóng)民居住，也沒(méi)問(wèn)題。問(wèn)題只在于小產(chǎn)權(quán)房在沒(méi)有法律允許的條件下，進(jìn)入了市場(chǎng)，進(jìn)行了買賣，就這么一個(gè)問(wèn)題。你到底是法律侵犯了誰(shuí)呢，還是它侵犯了法律呢，肯定是法律在前。因?yàn)檫^(guò)去我們所有的房子都不能買賣呀，那時(shí)候的法律和現(xiàn)在沒(méi)有發(fā)生變化，沒(méi)有變化。朱镕基把住房改為市場(chǎng)以后，在農(nóng)村土地和集體土地上的條款、法律都沒(méi)有修改，沒(méi)有變化。你可以說(shuō)這個(gè)法律是錯(cuò)的，但是在法律沒(méi)改之前，你得遵守這個(gè)法律，就手我們的二胎一樣。要是現(xiàn)在生二胎一定是違法的。但是如果過(guò)了幾個(gè)月，三個(gè)月以后人大批準(zhǔn)了，你可以生二胎的時(shí)候就不違法了?，F(xiàn)在來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是明確違法的，和土地相關(guān)的法第二個(gè)小產(chǎn)權(quán)房60%沒(méi)有遵守消防法。第三個(gè)60%的房子沒(méi)有遵守質(zhì)量檢查法，違反的不僅僅是土地法，不要僅僅糾纏在土地上。我們調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)60%的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)有建筑檢驗(yàn)，塌了誰(shuí)管，有的連消防管線都沒(méi)有，出了問(wèn)題誰(shuí)問(wèn)題，有的設(shè)計(jì)的是兩層，然后蓋了四層，蓋了六層對(duì)老百姓極不負(fù)責(zé)。不要認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房?jī)H僅是土地法律的問(wèn)題，還有很多的問(wèn)題，我認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房就是強(qiáng)奸法律的。

主持人：要這么看夾板車也是違法的。

任志強(qiáng)：所以鄧小平開(kāi)一面修改了憲法，你要能做到修改憲法，以后的事是合法的，但以前的事不證明合法。我們更違法的是（三資法）是嚴(yán)重的違法，等到憲法修改以后，三資法才合法，這種違法是當(dāng)時(shí)改革的時(shí)候叫做摸著石頭過(guò)河，你要不允許大摸石頭。很可能就過(guò)不了河了，所以才允許大家摸石頭。我想土地制度改革不僅僅涉及小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，我們現(xiàn)在的土地制度有一個(gè)重大的問(wèn)題，我多說(shuō)兩句，一會(huì)兒您再說(shuō)。

跟日本相比，日本的人口密度是我們的兩倍多，它350我們大概140多，按每平方公里計(jì)算。如果按耕地來(lái)說(shuō)，人均耕地它是0.04，我們是0.08，比我們少一半，但是按農(nóng)村人均耕地來(lái)說(shuō)他們是1.5我們是0.8，我們本來(lái)比它人均多一倍，但是到農(nóng)村的時(shí)候就比它少了一倍的耕地，為什么。是因?yàn)槿毡灸贸鰢?guó)土面積的4%點(diǎn)幾把大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到了城市，讓農(nóng)村的土地更多。中國(guó)相反用了0.4%的國(guó)土面積安排了50%的人，另外的土地大概4%的農(nóng)村宅基地安排了一半人，這就是因?yàn)槲覀兊膽艏贫群屯恋刂贫葐?wèn)題而造成的。我們的農(nóng)民沒(méi)有辦法轉(zhuǎn)移到城市來(lái)，他沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，所以他也沒(méi)有辦法變成資本。因此我們農(nóng)村人口在減少的同時(shí)，人均耕地并不增加。這是我們連續(xù)改革這么多年存在的最大問(wèn)題。因?yàn)槲覀?0%的城市化率也是這么多農(nóng)村土地，人均地差不多。改到50%，增加了20%的城市化率，并沒(méi)有改變農(nóng)村人均擁有土地的情況。這是一個(gè)悲劇，非常嚴(yán)重的悲劇。如果現(xiàn)在按現(xiàn)有的條例來(lái)執(zhí)行，或試圖進(jìn)行改革的條例辦法來(lái)看，仍然不能解決農(nóng)村人均耕地增加的問(wèn)題。這個(gè)案例可以在韓國(guó)在臺(tái)灣同樣可以發(fā)現(xiàn)，城市化本來(lái)應(yīng)該是節(jié)約土地和增加農(nóng)用地的，我們沒(méi)做到。我們還可以看到一個(gè)現(xiàn)象，為什么我們?cè)趪?yán)格限制耕地的紅線。現(xiàn)在二此普查為什么多出來(lái)，大家覺(jué)得很奇怪嗎，不奇怪。兩個(gè)原因，一個(gè)原因是周群教授在底下調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，在交農(nóng)業(yè)稅的時(shí)候用大畝，不交農(nóng)業(yè)稅的時(shí)候用小畝，土地就多出來(lái)。第二個(gè)集體合作，所謂的集體合作是土地承包，連片土地承包以后把中間的路中渠田埂弄沒(méi)了，連成片了土地也多出來(lái)了。所以二次普查土地居然不公布土地普查的數(shù)據(jù)，只是說(shuō)多了一億多畝。為什么會(huì)多出來(lái)呢，這就是溫鐵軍一開(kāi)始講到的1956年我們希望用集體化的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的豐收，它實(shí)現(xiàn)不了，因?yàn)檫@種集體化是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)制度保障的。但是有了產(chǎn)權(quán)制度保障以后，實(shí)際上農(nóng)村的產(chǎn)量是可以提高的。農(nóng)村的用地不需要用這種方法限制。它可以增加，如果把大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市的同時(shí)，把這些大量的宅基地變成了他們競(jìng)爭(zhēng)的資本，騰出來(lái)了，就會(huì)增加兩億五千畝的耕地。

我們中國(guó)雖然人多地少，但絕不是缺少農(nóng)地的主要原因，原因是制度不合理。否則日本的土地更少怎么會(huì)人均耕地比我們多一倍呢。好的制度要發(fā)展，不好的制度不管是不是意識(shí)形態(tài)都沒(méi)有用。

主持人：任總是名副其實(shí)的教授，講起來(lái)也是滔滔不絕的。秦教授你的反駁時(shí)間呢？

秦暉：其實(shí)我覺(jué)得如果說(shuō)這兩者之間有爭(zhēng)論，不知道爭(zhēng)論在什么地方，因?yàn)樗兄鲝?，肯定小產(chǎn)權(quán)房的人，他們的訴求就是讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。他們前提也是說(shuō)現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不合法，不合法他們認(rèn)為這是不對(duì)的。他們把小產(chǎn)權(quán)房合法化作為一個(gè)訴求提出來(lái)。如果中國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)真正落實(shí)了真正理順也就不存在所謂的小產(chǎn)權(quán)了。我們現(xiàn)在講的下產(chǎn)權(quán)房合法化僅僅是在由于所謂的土地私有權(quán)，包括農(nóng)民的帶著土地退出的權(quán)利這些東西還談不上的情況下，沿用我們現(xiàn)在的法律中關(guān)于不同所有制性質(zhì)的土地，所謂的同價(jià)同權(quán)這個(gè)概念，試圖往小產(chǎn)權(quán)房合法化全面推進(jìn)一步，實(shí)際上指的這個(gè)意思。

至于您剛才提到的小產(chǎn)權(quán)房其它方面的不規(guī)范，什么消防什么，這個(gè)完全可以按照您剛才講的，就用消防法，用各種其它的法一視同仁去對(duì)待就是了。

即使是自己住的房子也要符合消防法的，折價(jià)東西不是說(shuō)你制作和商品房有什么區(qū)別，消防法涉及的是公共利益，不能自己住的就很容易起火，不講究消防需求。我覺(jué)得消防法其產(chǎn)權(quán)沒(méi)什么關(guān)系。消防法就是消防法，不管大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)，不管是什么都應(yīng)該是這樣的。

其實(shí)我理解您的意思，說(shuō)是承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房了以后可能會(huì)導(dǎo)致一些利益格局的變化。比方有人說(shuō)承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，到底這個(gè)其實(shí)本身就是有爭(zhēng)議的。如果原來(lái)買了大產(chǎn)權(quán)房的人會(huì)不會(huì)就吃虧了。我覺(jué)得對(duì)于這個(gè)利益格局的變化，我們是可以采取一些調(diào)節(jié)的辦法的。比如說(shuō)是不是要補(bǔ)交一些地價(jià)，或者是采取一些別的辦法。就方向而言，我覺(jué)得當(dāng)然在理順中國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)。嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)private譯成私有化是有問(wèn)題的，看看字典它的第一個(gè)意義是非官方化，或者是自愿化，如果大家自愿合在一起，一萬(wàn)個(gè)人合在一起也是private。如果國(guó)家把它綁在一起一萬(wàn)個(gè)人也不是private，以尊重個(gè)人的權(quán)利為主，加以適當(dāng)?shù)墓怖娓深A(yù)。而這個(gè)公共利益干預(yù)本身涉及到公共利益認(rèn)定的體制。這是長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)在我們明明知道這一點(diǎn)好像還很遙遠(yuǎn)，我們要講的是不同土地同價(jià)同權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，這個(gè)實(shí)際上要解決小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題。

所以我覺(jué)得如果我真的要進(jìn)一步的跟任教授討論的話，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在合法不合法大家都清楚了?，F(xiàn)在的問(wèn)題就是小產(chǎn)權(quán)房合法化您同意不同意，當(dāng)然前提是這里頭如果產(chǎn)生一些利益格局的變化，當(dāng)然可能會(huì)有一個(gè)討價(jià)還價(jià)，到底怎么處理這個(gè)利益格局。如果我們現(xiàn)在希望小產(chǎn)權(quán)房合法化，您同意不同意。

主持人：征求一下觀眾的意見(jiàn)，同不同意不討論下去吃飯？還是任總反駁一下？ ...（觀眾表示要聽(tīng)）任總來(lái)吧，大家都覺(jué)得聽(tīng)您講話就不餓了。

任志強(qiáng)：如果產(chǎn)權(quán)制度清晰的話就沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)之分了。如果按照三中全會(huì)的決定，集體建設(shè)用地可以同價(jià)同權(quán)入市的話出來(lái)就是大產(chǎn)權(quán)房而不是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是因?yàn)楝F(xiàn)有不合法所以才定義為產(chǎn)權(quán)房，如果變成合法化就沒(méi)有大小之分了，就都一樣了。只有對(duì)原來(lái)不合法的東西進(jìn)行處理，那是另外一回事。但是以后就不應(yīng)該再有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)之分了。您強(qiáng)調(diào)的大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)之分，只是原來(lái)犯錯(cuò)誤的是不是就承認(rèn)它錯(cuò)誤就變成正確了，只是這么一個(gè)問(wèn)題。

我不認(rèn)為能。修改法律以后，涉及兩個(gè)問(wèn)題，條件上很清楚。集體用地入市之前有兩個(gè)條件，第一個(gè)符合規(guī)劃，第二個(gè)符合用途。符合規(guī)劃就是許教授說(shuō)的某些政府要有規(guī)劃，在美國(guó)150年以前有一個(gè)分區(qū)立法制，這個(gè)是道路的時(shí)候不管是公有土地還是私有土地都不能在上面蓋房子，原來(lái)犯錯(cuò)誤的小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有規(guī)劃的，也可能明年就變成道路了，所以當(dāng)時(shí)就不允許你蓋房子。

第二個(gè)用途，用途是特別強(qiáng)調(diào)的，是農(nóng)用地還是建設(shè)用地，這是兩個(gè)之分，如果是農(nóng)用地就應(yīng)該在18億畝紅線的管理范圍之內(nèi)，建設(shè)用地就是允許你建設(shè)的土地你蓋小產(chǎn)權(quán)房這是兩個(gè)完全不同的概念。符合這兩個(gè)條件的前提下，可以按許教授講的可以用其它符合條件的辦法來(lái)轉(zhuǎn)成。如果都不符合，對(duì)不起了，按哪一都轉(zhuǎn)不了。即使可以同價(jià)同權(quán)入市也不能證明你那個(gè)合法。

我再補(bǔ)充一線，秦教授小產(chǎn)權(quán)房和房?jī)r(jià)沒(méi)有任何關(guān)系，為什么小產(chǎn)權(quán)房不是空的，是有人的?，F(xiàn)在我們調(diào)查7.6億平方米不是空的。原來(lái)已經(jīng)有了住了人的，交易的，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生任何影響。