二手房?jī)r(jià)暫未“剎車” 后效尚待供需博弈

2013年04月13日 05:09
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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“國(guó)五條”細(xì)則落地追蹤

盧曦,杜麗鵑

隨著“國(guó)五條”細(xì)則在各大城市的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了微妙變化?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在對(duì)北京、上海市場(chǎng)的觀察發(fā)現(xiàn)，依靠政策抑制房?jī)r(jià)的初衷尚未實(shí)現(xiàn)，兩地二手房的價(jià)格還延續(xù)了微弱的漲幅，房?jī)r(jià)可謂暫時(shí)“沒(méi)剎住車”

不過(guò)在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，買賣雙方市場(chǎng)的博弈才剛剛拉開(kāi)序幕，真正決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的根源在于市場(chǎng)的供需關(guān)系?！罢咧徊贿^(guò)是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治的方法?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為：“要根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，就要解決供需關(guān)系的市場(chǎng)核心問(wèn)題，也就是說(shuō)，政府和市場(chǎng)還是要想法設(shè)法更多地增加市場(chǎng)供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

二手房?jī)r(jià)依然微漲

記者了解到，為了化解20%的個(gè)稅，市場(chǎng)上出現(xiàn)了賣家通過(guò)提高價(jià)格的方式，將20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到買方身上的現(xiàn)象。上海近日商品房的成交均價(jià)繼續(xù)保持3月中旬以來(lái)的上漲勢(shì)頭，漲至2.52萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升3.8%。

隨著“國(guó)五條”細(xì)則的紛紛出臺(tái)，各地的二手房成交量率先出現(xiàn)了劇跌。

搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，4月1日至7日，北京二手住宅掛牌均價(jià)為35641元/平方米，環(huán)比下跌0.87%，與此同時(shí)，二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌了68%。

記者從我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)獲悉，目前，二手房市場(chǎng)成交趨冷，雖然距離政策出臺(tái)已經(jīng)有10天的時(shí)間，不過(guò)工作人員處理的還是以前網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)。

“3月份政策出臺(tái)以前，累積了很多網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，現(xiàn)在基本上是處理這些工作。不過(guò)相比前幾日，現(xiàn)在到店里咨詢的人又多了起來(lái)，大家更多的是觀望，二手房市場(chǎng)基本處于有價(jià)無(wú)市?！北比h(huán)一家中介機(jī)構(gòu)人員陳慶告訴記者。

根據(jù)“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，業(yè)主對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。其中個(gè)人住房滿5年且為唯一住房轉(zhuǎn)讓所得，免征個(gè)稅，但是不滿5年的住房要出售，必須執(zhí)行20%的個(gè)稅政策。

記者了解到，為了化解20%的個(gè)稅，市場(chǎng)上出現(xiàn)了賣家通過(guò)提高價(jià)格的方式，將20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到買方身上的現(xiàn)象。

張女士為了置換房屋，同時(shí)處于買房和賣房雙重角色。近日她剛剛把自己房子的售價(jià)從320萬(wàn)元漲到340萬(wàn)元?！耙?yàn)槲覀円I的小區(qū)房?jī)r(jià)在3月中旬是3.3萬(wàn)元每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到4.2萬(wàn)元每平方米，原因就是這個(gè)房子不滿5年，業(yè)主把自己承擔(dān)的個(gè)稅平攤到房?jī)r(jià)上。

對(duì)此，我愛(ài)我家一位中介人員表示，目前二手房市場(chǎng)基本處于買方和賣方的一個(gè)博弈過(guò)程，近日二手房掛牌價(jià)格比較穩(wěn)定，出現(xiàn)漲價(jià)的情況主要還是一些不滿5年的業(yè)主一方面急于出售房屋，一方面又不愿意承擔(dān)個(gè)稅，而抬高掛牌價(jià)格。

同樣的情況也出現(xiàn)在上海。記者了解到，上海版細(xì)則落地之后，4月的上海樓市仍較往年同期更為活躍，但比起“窗口期”的3月，有了明顯的回落。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)三天(4月4～6日)上海全市新建商品房成交498套、共計(jì)成交面積為5.75萬(wàn)平方米，與去年清明時(shí)相比分別上升了127%和133%。

而“國(guó)五條”細(xì)則落地后首周，上海新建商品住宅成交0.14萬(wàn)套，共計(jì)面積為17.34萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下跌60.7%和59.7%和這一成交量是近六周來(lái)的最低水平。與3月前7天相比，套數(shù)和面積分別下滑30.3%和33.9%。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，一方面，4月首周成交的“斷崖式”回落是3月透支后續(xù)成交的一種表現(xiàn)；另一方面，上海政策公布后執(zhí)行層面的不確定，也促使市場(chǎng)逐步從恐慌轉(zhuǎn)變至觀望。

與成交量的急劇下滑不同，上海上周商品房的成交均價(jià)繼續(xù)保持3月中旬以來(lái)的上漲勢(shì)頭，漲至2.52萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升3.8%。

一位房地產(chǎn)中介人士向記者透露，進(jìn)入4月，很多賣家出現(xiàn)“由售轉(zhuǎn)租”的傾向，同時(shí)房屋租金有了較為明顯的上漲。目前，上海二手房市場(chǎng)上“滿五年唯一”的傾免稅房”受到追捧。

“目前還看不清執(zhí)行力度怎么樣，買賣雙方都又進(jìn)入了觀望的狀態(tài)。”上述中介人士透露。由于買賣雙方心態(tài)各不相同，在上海各個(gè)不同區(qū)域，細(xì)則出臺(tái)后房?jī)r(jià)有漲有跌?？傮w而言，4月首周上海房?jī)r(jià)呈環(huán)比微幅上漲的趨勢(shì)。

存量降至歷史新低

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月透支的成交會(huì)帶來(lái)未來(lái)數(shù)月的成交低迷。數(shù)據(jù)顯示，目前上海的二手房庫(kù)存也降至歷史低點(diǎn)，為2011年樓市調(diào)控以來(lái)的最低位。

值得注意的是，在3月經(jīng)過(guò)了二手房瘋狂的成交以后，各地的存量都出現(xiàn)了新低，這或者會(huì)影響未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

以上海為例，3月末盤點(diǎn)結(jié)果顯示，上海單月二手房成交量竟超過(guò)7萬(wàn)套。

信義房屋的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上海市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)3.55倍，同比增長(zhǎng)3.28倍，這是2005年以來(lái)成交最高的一個(gè)月。另?yè)?jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，此前上海二手房的月成交最高紀(jì)錄是在2009年11月，當(dāng)時(shí)的3.2萬(wàn)套尚不足2013年3月的一半。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月透支的成交會(huì)帶來(lái)未來(lái)數(shù)月的成交低迷。數(shù)據(jù)顯示，目前上海的二手房庫(kù)存也降至歷史低點(diǎn)。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，截至4月7日上午9點(diǎn)，上海全市二手住宅可售套數(shù)僅為12.7萬(wàn)套，較3月初減少1.3萬(wàn)套，為2011年樓市調(diào)控以來(lái)的最低位。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，2012年年末，上海市的二手房庫(kù)存量在14萬(wàn)套以上，相形之下，目前上海的二手房存量處在非常低的水平。今年第二季度將是二手房成交的一個(gè)淡季，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì)二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。

黃河滔表示，從整年走勢(shì)而言，2013年在未來(lái)政策影響逐步深化的背景下，與一季度相比后續(xù)成交更多呈現(xiàn)波動(dòng)向下的態(tài)勢(shì)。

不僅是二手房存量降至新低，新樓盤的開(kāi)發(fā)商亦感到有些亂了陣腳。

上海本地一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者透露，“國(guó)五條”看似對(duì)新房銷售有利，但開(kāi)發(fā)商們不敢掉以輕心，擔(dān)心窗口期的瘋狂成交透支了購(gòu)買力。一些開(kāi)發(fā)商將原本定于今年7月開(kāi)盤的樓盤開(kāi)盤時(shí)間提前到5月甚至更早，希望早點(diǎn)銷售，資金落袋為安。

細(xì)則落地后，開(kāi)發(fā)商再度對(duì)市場(chǎng)策略做出調(diào)整。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月首周，上海新建商品住宅僅有2.1萬(wàn)平方米的新建商品房入市，比前一周縮水了95.8%。這一供應(yīng)量也是春節(jié)以來(lái)最低供應(yīng)值，與3月同期供應(yīng)相比，減少了81.6%。

供應(yīng)量急速下滑，一方面是由于前期市場(chǎng)交投火熱，部分開(kāi)發(fā)商已有超前供應(yīng)情況；另一方面，出于對(duì)調(diào)控細(xì)則的擔(dān)憂，開(kāi)發(fā)商對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)前景預(yù)期謹(jǐn)慎，推盤積極性放緩。

4月新入市的2個(gè)項(xiàng)目全部來(lái)自于閔行區(qū)顓橋板塊的兩個(gè)樓盤，均位于外郊環(huán)區(qū)域。供應(yīng)的房源中公寓產(chǎn)品體量占總供應(yīng)面積比例不足15%，合計(jì)僅為34套、0.31萬(wàn)平方米，其余均為別墅類型。

未來(lái)政策效力幾何

要根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，其實(shí)就是要解決供需關(guān)系的市場(chǎng)核心問(wèn)題?！罢褪袌?chǎng)還是要設(shè)法更多地增加市場(chǎng)供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

在張宏偉看來(lái)，政策只不過(guò)是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治的方法?！安贿^(guò)對(duì)于遏制短期內(nèi)投機(jī)性需求來(lái)講會(huì)起到一定的作用，一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市可能也會(huì)跟進(jìn)，通過(guò)短期政策的收緊調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

上海一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則告訴記者，“國(guó)五條”細(xì)則帶來(lái)的樓市動(dòng)蕩主要是心理上的。最近幾年來(lái)，上海樓市分別經(jīng)歷了限購(gòu)、房產(chǎn)稅等多重調(diào)控政策的打壓，但調(diào)控的“藥效”持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng)，房?jī)r(jià)仍然居高不下。對(duì)全行業(yè)影響最大的目前還是限購(gòu)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抑制作用最強(qiáng)，但并非長(zhǎng)久之計(jì)。

據(jù)透露，“國(guó)五條”出臺(tái)之前，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)2013年將是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖的一年，其主要原因就在于限購(gòu)政策已在上海執(zhí)行較長(zhǎng)一段時(shí)間，被壓抑已久的購(gòu)買力會(huì)有所釋放。春節(jié)前后，樓市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都印證了這一預(yù)測(cè)。

然而隨著“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，調(diào)控有加碼之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)限購(gòu)放松的期望落空。買賣雙方均有成交意愿，但無(wú)法逾越政策的鴻溝。

記者了解到，限購(gòu)政策執(zhí)行至今，上海出現(xiàn)多種“對(duì)策”。近日由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海普陀開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目近期推出“商住兩用房”，此類住房不受限購(gòu)、限貸等政策的影響，但因只有50年產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度居多。

除不少開(kāi)發(fā)商推出“商住兩用房”之外，一些開(kāi)發(fā)商還在與上海緊鄰的江蘇昆山一帶開(kāi)發(fā)樓盤，可逃避上海的限購(gòu)政策。上海與全國(guó)許多其他地方相似，亦出現(xiàn)為獲得購(gòu)房資格而“假離婚”的現(xiàn)象。

羅寅申表示，“國(guó)五條”上海細(xì)則雖然按時(shí)出臺(tái)，但在執(zhí)行上存在許多懸而未決的問(wèn)題，如果在執(zhí)行上沒(méi)有非常嚴(yán)厲的動(dòng)作，市場(chǎng)將在恐慌后進(jìn)入觀望。雖然2013年二季度的轉(zhuǎn)冷幾乎成為定局，但這一淡季持續(xù)的時(shí)間并不會(huì)太長(zhǎng)。

而張宏偉則強(qiáng)調(diào)，要根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，其實(shí)就是要解決供需關(guān)系的市場(chǎng)核心問(wèn)題。“政府和市場(chǎng)還是要設(shè)法更多地增加市場(chǎng)供應(yīng)，從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期?！?

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