房貸遭遇政策“突襲” 7成地產(chǎn)股集體暴跌

2013年04月09日 00:30
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：韓迅

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地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和力度越來越強(qiáng)，繼廣東率先出臺調(diào)控細(xì)則之后，3月末，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。

4月7日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，北京公積金二套房貸首付比例提至70%，貸款利率為同期1.1倍。另外，人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。

這“山雨欲來風(fēng)滿樓”的信號著實地影響了滬深兩市的地產(chǎn)股，尤其在北京公積金購二套房首付提至70%消息傳出之后，地產(chǎn)股成為4月8日跌幅居前的板塊之一，海南地產(chǎn)商——海德股份(000567.SZ)盤中一度跌停，成為當(dāng)日領(lǐng)跌的地產(chǎn)股。

七成涉房股下跌

滬深兩市138家涉房概念的股票，在4月8日早盤幾乎都出現(xiàn)了暴跌，隨后開始出現(xiàn)“幾家歡樂幾家愁”的分化走勢。

數(shù)據(jù)顯示，僅有32家股票出現(xiàn)上漲，漲幅最大的地產(chǎn)股是\*ST國商(000056.SZ)，以單日上漲4.86%報收19元。

除去*ST國商之外，漲幅超過3%的地產(chǎn)股僅有兩只，分別是宋都股份(600077.SH)和南國置業(yè)(002305.SZ)，兩只股票均是先抑后揚(yáng)的走勢，分別以單日上漲4.44%報收5.64元和上漲3.12%報收6.95元。

出現(xiàn)下跌的企業(yè)達(dá)到96家，占到地產(chǎn)股總數(shù)的七成，海德股份成為地產(chǎn)板塊跌幅最大的股票，其早盤即出現(xiàn)一路暴跌，五分鐘后就被大量賣盤封至跌停盤。隨后，在市場整體回暖的走勢下，海德股份開始打開跌停板，但最終還是以單日下跌9.89%報收8.84元，距離跌停板僅一步之遙。

跌幅超過5%的還有陽光城(000671.SZ)、京投銀泰(600683.SH)和*ST珠江(000505.SZ)、下跌幅度分別為5.99%、5%43%和5.09%。

上海一位基金經(jīng)理告訴記者，很多地方細(xì)則并不是非常之猛烈，對樓市的影響不會很大，所以未來還是要進(jìn)一步觀察是否有更多調(diào)控的手段和措施出來，“北京的公積金消息是個導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的導(dǎo)火索，但是對后市影響不會很大，盤面部分地產(chǎn)股先抑后揚(yáng)的走勢亦反映出這一點(diǎn)”

地產(chǎn)龍頭股中，保利地產(chǎn)(600048.SH)以單日下跌2.11%報收11.59元、萬科A(000002.SZ)以單日下跌1.96%報收10.98元、招商地產(chǎn)(000024.SZ)以單日下跌1.27%報收24.78元、金地集團(tuán)(600383.SH)以單日下跌0.77%報收6.48元……

對于“北京提高二套房公積金首付比例”的看法，廣發(fā)證券研究員萬知認(rèn)為，北京公積金上調(diào)二套房首付比例并不意外。“公積金貸款在北京不是主流，且首次改善需求仍然得到保護(hù)，我們認(rèn)為政策本身對樓市影響不大。

商貸成為關(guān)注重點(diǎn)

由于清明節(jié)公告暫停，上周僅6家上市房企公布2012年年報，其中4家企業(yè)主營收入同比下降，而ST國興扭虧為盈。

值得注意的是，不同于以往節(jié)假日期間成交量的暴增，今年清明樓市出現(xiàn)了蕭條的景象。除蘇州、深圳、昆明、成都等地成交量沒有下降之外，很多城市均降幅明顯。在長江證券研究員劉俊重點(diǎn)跟蹤的城市中，福州下降52.57%，海口下降51.56%，上海、廣州兩個一線城市的降幅也分別達(dá)到49.23%和49.07%。

與此相反的是，成都4月1日商品住宅逆勢成交2194套，使其此前一周成交量上漲37.12%。

“樓市基本面的交易蕭條，屬于正常情況，我們現(xiàn)在需要關(guān)注的是地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，以及后期樓市的政策。”上述基金經(jīng)理坦言，現(xiàn)在最讓他擔(dān)心的事情就是地產(chǎn)企業(yè)自身的現(xiàn)金流問題。

記者注意到，今年以來，涉房上市企業(yè)的融資項目明顯增多，多家上市房企及其子公司通過信托貸款、融資租賃等方式籌集資金，顯示出現(xiàn)金流趨緊的態(tài)勢。

值得一提是，監(jiān)管當(dāng)局在過去幾年來一直有意清理風(fēng)險不斷增加的影子銀行問題，頻頻出手規(guī)范銀行表外業(yè)務(wù)。由于之前銀行通過理財產(chǎn)品將資金提供給房地產(chǎn)和融資平臺類項目，而如今這兩個領(lǐng)域所得資金將逐漸抽緊。雖然目前銀行可能通過以同業(yè)資產(chǎn)配置或通過其他主體持有方式變通，但投向這兩個領(lǐng)域的資金總量下降將是明顯趨勢。

在項目方面，劉俊發(fā)現(xiàn)上市房企在土地市場上已兩周沒有任何收獲，這亦是土地市場出現(xiàn)收緊的一種信號。

另外，機(jī)構(gòu)投資者更關(guān)心未來樓市的商業(yè)貸款政策的改變。

萬知認(rèn)為若房價未得到有效控制，商貸二套房首付及利率極有可能會提高。但這些政策都不會對市場造成太大沖擊，在20%個稅政策后，地產(chǎn)政策面已趨于平穩(wěn)，未來行業(yè)走勢將回歸基本面?！坝捎诩薪灰椎脑?，4月成交量可能會下滑，但我們認(rèn)為這只是短期現(xiàn)象，行業(yè)中長期需求仍然旺盛。

不過，上述基金經(jīng)理則沒有那么樂觀：“如果未來有部分城市將商貸繼續(xù)提高，或出臺力度更大的調(diào)控細(xì)則，那么超預(yù)期的調(diào)控壓力會對地產(chǎn)股打擊很大。假設(shè)4月樓市銷量之后繼續(xù)下滑，地產(chǎn)股今年的弱勢格局就很難改變?！?

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