應(yīng)對調(diào)控壓力 房企項目并購升溫

2013年04月02日 02:20
來源：每經(jīng)網(wǎng) 作者：楊羚強

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每經(jīng)記者 楊羚強 實習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

3月，北京、上海等地再現(xiàn)“土地盛宴”，成交額超百億元。不過，這波土地市場行情可能將暫告一段落。3月份，在香港和內(nèi)地舉行的多場房企業(yè)績會上，多位高管透露，今年在土地市場出手將會謹慎，其中包括了去年下半年在土地市場屢有驚人手筆的融創(chuàng)、越秀、恒大等房企?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獲悉，這些公司開始把注意力從土地市場轉(zhuǎn)向了房企項目并購。

拿地力度減弱/

2012年，融創(chuàng)僅在上海一地，就與綠城一起花費了超過40億元的資金購買優(yōu)質(zhì)土地。此前有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)去年在土地和項目并購中投入了超過百億元。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁汪孟德透露，今年公司的拿地策略將會十分謹慎，“寧可把上百億元的資金放在銀行不用，也不錯拿一塊地。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌進一步透露，今年會更多留意項目的并購機會。在土地市場上，僅會考慮在上海、無錫等少數(shù)地區(qū)出手；其他一些地區(qū)，比如北京的土地市場已有些過熱，所以暫不考慮。

在土地市場上不復(fù)去年兇猛的還有越秀。去年越秀的拿地計劃高達54億元，而今年只有34億元。此外，此前新城控股也透露今年拿地的金額將超過28億元。這對新城控股來說并不多，去年其在上海嘉定區(qū)拿下的三幅地塊的總價就達到17.48億元。

此外，據(jù)相關(guān)人士透露，今年恒大拿地策略也會更加慎重，會選擇更加優(yōu)質(zhì)的地塊購買。

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年3月萬科、綠地等典型房企拿地量大幅收縮，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，截至3月24日，房企拿地總建面共計350.73萬平方米，環(huán)比下降63%，同比下降65%，拿地金額為128.04億元，環(huán)比下降65%，同比下降29%。除了保利拿地規(guī)模超百萬平方米以外，一向猛拿地的萬科僅新增了一幅地塊，遠洋、金地、恒大等前期拿地規(guī)模較小的企業(yè)補充了少量土儲，7家典型房企沒有拿地。

3月多家房企公告項目并購/

事實上，絕大多數(shù)開發(fā)商目前并不缺錢買地。以融創(chuàng)為例，截至2012年年底，融創(chuàng)中國貨幣資金為112.63億元，同比增長191%。融創(chuàng)的合作伙伴綠城截至去年底銀行結(jié)余及現(xiàn)金超過61億元，資產(chǎn)負債率下降至49.0%，較去年年底的約148.7%有大幅改善。保利、恒大、萬科、中海等在內(nèi)的十家典型房企的凈負債率大幅下降，平均降幅達21.56個百分點。這表明企業(yè)在感到調(diào)控對資金鏈的壓力之后，寄希望于通過降低負債水平來緩解運營壓力。

克而瑞的研究報告認為，開發(fā)商之所以出手謹慎，是因為在宏觀調(diào)控長期伴隨的狀態(tài)下，預(yù)計未來企業(yè)拿地將以理性為主基調(diào)。

相比于土地市場的謹慎，開發(fā)商在并購其他房企項目時，卻絲毫不猶豫。3月上旬融創(chuàng)中國和綠城房產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布公告，擬斥資90.19億元通過收購公司股權(quán)，購入9個位于上海市黃浦區(qū)的地產(chǎn)項目“豐盛皇朝”，這也是香港富豪鄭裕彤女婿、新世界中國副主席杜惠愷在上海的私人項目。

此外，中體產(chǎn)業(yè)、華發(fā)股份、廣東宏遠等地產(chǎn)公司都在3月份通過收購的方式，增加土地儲備。僅3月26日~30日，通過上市公司公告的項目并購案例就有4個，而同期卻鮮有通過土地公開市場新增土地儲備的公告。

孫宏斌透露說，與土地公開市場相比，目前通過并購取得項目的機會更多一些。事實上，融創(chuàng)收購的豐盛皇朝項目，折合單價不到2萬元/平方米，目前該項目在售的公寓售價已經(jīng)達到6萬元/平方米。

部分房企去存貨壓力加大/

據(jù)悉，目前有意愿出售項目的地產(chǎn)商不在少數(shù)。

瑞安建業(yè)董事總經(jīng)理兼行政總裁黃勤道在2012年度業(yè)績電話會議上表示，內(nèi)地樓市政策對地產(chǎn)商確有影響，且公司部分項目亦非面向剛需。為避免繼續(xù)面對不同的樓市周期，公司希望若價錢合適，可盡快將手中的地產(chǎn)項目套現(xiàn)，包括拆售或整體出售。

瑞安建業(yè)公共關(guān)系部向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，出售資產(chǎn)的規(guī)模和進度主要視市場情況而定，會考慮出價最好及最可靠的交易對手，為股東爭取最大利益。

瑞安建業(yè)2012年業(yè)績公告顯示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物業(yè)總金額已由4.28億元上升至18.96億元。公司扣除預(yù)售款的短期負債有67億元，各類現(xiàn)金相加卻只有30億元。在這樣的背景下，轉(zhuǎn)讓項目減輕銷售壓力，顯然成為瑞安建業(yè)最明智的做法。

瑞安建業(yè)2月28日公告稱，公司全資附屬公司建裕興計劃以3億元轉(zhuǎn)讓2011年購入的廣州番禺項目。

雖然房地產(chǎn)公司財務(wù)情況較2011年普遍有所改善，但缺錢并且項目銷售乏力的地產(chǎn)公司依然不少。例如，合生創(chuàng)展2012年業(yè)績顯示，公司已竣工未售物業(yè)賬面價值較前一年增加了28億元，增幅超過20%。

即使被認為財務(wù)比較穩(wěn)健的招商地產(chǎn)，其存貨中歸類為開發(fā)產(chǎn)品的已竣工物業(yè)也由2011年12月31日的24億元猛增至2012年底的112億元。

事實上，已竣工物業(yè)滯銷的現(xiàn)象并不少見。以豐盛皇朝為例，盡管2011年就已經(jīng)開始銷售，但截至目前銷售率不到1/3。

蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶說，在樓盤滯銷的背景下，將項目低價轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)企業(yè)，也許是處理滯銷樓盤的最好途徑。

與此同時，大量已建成卻未消化的存貨，成為令部分房企非常頭疼的問題。瑞安建業(yè)在公布年報時就明確，將會整體轉(zhuǎn)讓或折價散售一批。

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