地產(chǎn)基金賭博式融資：飲鴆止渴？

2011年06月22日 23:38
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：田新杰

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眼下房地產(chǎn)基金等方式為主的新興房地產(chǎn)融資渠道，遠(yuǎn)沒有看上去的那么風(fēng)光，超高的融資成本或讓眼前的風(fēng)光演變成“飲鴆止渴”甚至“服毒自殺”

上周，泰發(fā)基金與復(fù)地集團(tuán)北方總部簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與此同時(shí)，有消息披露，房地產(chǎn)私募基金星浩資本終于有了項(xiàng)目進(jìn)展的消息。

盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民6月21日在接受本報(bào)采訪時(shí)說，如今的房地產(chǎn)基金領(lǐng)域很混亂，渾水摸魚者多，但最大的隱患是過高的融資成本?！昂芏嗷鸬某杀靖叩谜ι?，簡(jiǎn)直就是高利貸，這無疑埋下了內(nèi)地地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展的定時(shí)炸彈。

超高融資成本埋隱患

“錢多人少，成本過高，好項(xiàng)目難找?！边@是陳立民對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金等新興模式現(xiàn)狀的簡(jiǎn)述。

陳立民曾就職于國(guó)際房地產(chǎn)代理行，幾年前辭職單干，目前手頭也運(yùn)作著一個(gè)規(guī)模相對(duì)較小的地產(chǎn)基金，屬于國(guó)內(nèi)最早一批進(jìn)軍房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的人士之一。在陳看來，隨著銀行信貸等傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊，房地產(chǎn)業(yè)資金來源越來越多向房地產(chǎn)基金、信托等拓展，尤其是房地產(chǎn)基金，可謂來勢(shì)兇猛。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年下半年以來，房地產(chǎn)信托成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，不但其發(fā)行數(shù)量一度占據(jù)總發(fā)行量的30%，收益率更是超過全行業(yè)平均收益率。去年下半年國(guó)內(nèi)一共發(fā)行房地產(chǎn)信托361只，占1307只信托的27.62%，發(fā)行規(guī)模達(dá)790.63億，占1943.77億的40.67%。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)信托以256只名列第二，預(yù)期平均收益率為9.32%。

但目前房地產(chǎn)基金規(guī)模沒有權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。“但可以肯定，房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)容量和規(guī)模，正在快速膨脹，甚至遠(yuǎn)超地產(chǎn)信托?！标惲⒚裾f。

陳立民透露，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)基金融資成本普遍高達(dá)25％—30％。如此之高的融資成本，需要長(zhǎng)線運(yùn)作的地產(chǎn)項(xiàng)目才具備這種可能。

頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的星光耀計(jì)劃從去年9月誕生，3個(gè)月后，其首期基金封閉，匯集資金60億元，包括世博民企館16家核心民企在內(nèi)的20多家民營(yíng)企業(yè)，承諾出資27億元，平行基金出資30億元。參與星光耀計(jì)劃的首批企業(yè)除了復(fù)星集團(tuán)、易居中國(guó)等最初發(fā)起企業(yè)外，包括中天集團(tuán)、巨人網(wǎng)絡(luò)、阿里巴巴、均瑤集團(tuán)、蘇寧電器、萬達(dá)集團(tuán)、涌金集團(tuán)等民營(yíng)企業(yè)。

“星光耀計(jì)劃能夠在短期內(nèi)募集足夠資金，有多方面因素，但復(fù)星集團(tuán)本身的號(hào)召力不容忽視，而地產(chǎn)基金的模式在某種程度上反而成了次要因素?！庇兄槿耸窟@樣告訴本報(bào)，星光耀計(jì)劃眾多實(shí)力投資者參與的背后，是不菲的融資成本。

造成地產(chǎn)基金高成本的原因有很多。陳立民分析，過去幾年，中國(guó)投資房地產(chǎn)的資本一直習(xí)慣于超高的投資回報(bào)率，對(duì)地產(chǎn)基金高回報(bào)率的要求，就是這一慣性的反映?！氨M管市場(chǎng)上的錢很多，也缺少豐富的投資渠道，但大部分資本并不愿意長(zhǎng)線投資，短錢太多，長(zhǎng)錢太少。

單個(gè)的機(jī)構(gòu)很難改變中國(guó)地產(chǎn)基金的融資現(xiàn)狀，進(jìn)而產(chǎn)生的一個(gè)可怕后果是：超高融資成本背后，融資的、投資的，其實(shí)都是在賭博。

陳立民說，對(duì)很多如今規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金來說，賭贏了，就是行業(yè)的“一哥”，但只要一個(gè)項(xiàng)目賭輸了，今后就很難在這個(gè)行業(yè)立足。

“我估計(jì)野蠻生長(zhǎng)的周期不會(huì)太長(zhǎng)，生死存亡的整合很快就會(huì)到來?！标惲⒚駸o不憂慮，短則一兩年內(nèi)，就會(huì)出現(xiàn)一些地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)、公司的倒閉。按照投資周期計(jì)算，前兩年推出的一些回報(bào)率超高的融資項(xiàng)目，一旦項(xiàng)目運(yùn)作不成功或達(dá)不到回報(bào)率要求，就會(huì)拖垮這些公司。

更讓陳立民擔(dān)心的是，地產(chǎn)基金尤其是信托等新興地產(chǎn)融資產(chǎn)品的特點(diǎn)，投資者較為分散，一旦項(xiàng)目投資失敗，很可能會(huì)出現(xiàn)社會(huì)事件?！半S后，才會(huì)有政府部門出臺(tái)政策加以規(guī)范，現(xiàn)在看來，這是一個(gè)無法跳過的痛苦成長(zhǎng)周期。

項(xiàng)目定成?。簝赡陜?nèi)首輪洗牌

高利貸賭博色彩過重的內(nèi)地房地產(chǎn)基金，正在承受剛剛開始出現(xiàn)的“病變”危害。

統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托產(chǎn)品中，投向最大的兩個(gè)行業(yè)的為工商企業(yè)和房地產(chǎn)，產(chǎn)品數(shù)量分別為70只、46只，占比分別為24.65%、16.20%。

自4月以來，資金投向工商企業(yè)的信托產(chǎn)品數(shù)量，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月超過房地產(chǎn)信托。

賭局還在繼續(xù)，決定最終輸贏的，則是地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功。

“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金最大的挑戰(zhàn)，募資反而不是問題，挑戰(zhàn)來自運(yùn)作管理階段，第一步是能否找到合適的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成資金的投資。”上述知情人士透露，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目荒恰恰又是目前許多已經(jīng)圈到錢的地產(chǎn)基金面臨的棘手問題。1

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