房企資金鏈進(jìn)入預(yù)警區(qū) 三季度可能降價(jià)約10%

2011年06月07日 05:37
來(lái)源：東方早報(bào) 作者：新華社

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今年1月至5月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，總金額不足70億元，而2010年的規(guī)模超過(guò)400億元。

據(jù)新華社北京6月6日電 一向“不差錢”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受到陣陣寒意。

近期陸續(xù)有市場(chǎng)消息顯示，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。有專家預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)很可能將出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng)跡象。

多家上市房企買資產(chǎn)

5月16日，恒大地產(chǎn)(03333.HK)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項(xiàng)目面積約134萬(wàn)平方米。

3月29日，中糧地產(chǎn)(000031.SZ)發(fā)布公告，為補(bǔ)充流動(dòng)資金，公司根據(jù)2010年第二次臨時(shí)股東大會(huì)決議，已通過(guò)上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券970.07萬(wàn)股，尚余8554.17萬(wàn)股。

這并不是中糧地產(chǎn)第一次賣股換取流動(dòng)資金。

中糧地產(chǎn)曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬(wàn)股，產(chǎn)生稅后利潤(rùn)約2.23億元(人民幣，下同)。

3月5日，北京城建(600266.SH)宣布擬收購(gòu)北京中鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，最后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。(編注：路透社6月3日援引多位消息人士的話報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)幾經(jīng)醞釀，擬出臺(tái)新版“資本充足率管理辦法”，對(duì)商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重體系進(jìn)行大幅修改，在100%風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重之上增設(shè)了150%、1250%等檔次，對(duì)應(yīng)相應(yīng)資產(chǎn)組合。如房地產(chǎn)開(kāi)放貸等特定的高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)組合，擬使用大于或等于150%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。這意味著，商業(yè)銀行若發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，勢(shì)將面臨更大的撥備壓力。)

房企前5月并購(gòu)額

已超去年全年

楊紅旭認(rèn)為，目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來(lái)源增速的現(xiàn)象。

楊紅旭預(yù)計(jì)，今年二季度房企資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間，達(dá)到與2008年類似的緊張狀態(tài)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13340億元，同比(比上年同期)增長(zhǎng)34.3%。同期)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達(dá)到37.4%，接近2008年樓市蕭條時(shí)期38.7%的高點(diǎn)。

房企被迫自掏腰包的背后，是銀行及資本市場(chǎng)等融資渠道被堵塞的現(xiàn)實(shí)。

投中集團(tuán)旗下CV Source統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團(tuán)發(fā)行短期債券、上海上實(shí)兩次發(fā)行中期票據(jù)、萊蒙國(guó)際IPO等，總金額不足70億元，而2010年的規(guī)模超過(guò)400億元。

也有一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托業(yè)務(wù)。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當(dāng)前房地產(chǎn)信托融資成本達(dá)到12%至17%，讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險(xiǎn)在加大。

中原集團(tuán)研究部高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預(yù)計(jì)中小企業(yè)更加難過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的兼并重組將持續(xù)上演。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購(gòu)兼并金額已經(jīng)達(dá)到193億元，超過(guò)2010年全年150億元的總量。

小規(guī)模降價(jià)促銷暗潮

房企以價(jià)促量的現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)，但小規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)正暗潮涌動(dòng)。

據(jù)市場(chǎng)消息，4月30日中海地產(chǎn)在深圳降價(jià)促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價(jià)旗號(hào)。5月底武漢萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”

降價(jià)潮正面臨臨界點(diǎn)。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現(xiàn)金，但降價(jià)潮卻未必要等到半年之后。在市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛中，率先降價(jià)能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢(shì)。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模促銷活動(dòng)，降價(jià)幅度大約在10%。

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