開發(fā)商的七大暴利法則：虛假承諾 捂盤漲價

2011年03月14日 22:40
來源：北京商報 作者：董家聲

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日前，溫總理在回答網(wǎng)友提問時有關(guān)“房地產(chǎn)商應(yīng)該流著道德的血液”的表態(tài)再度引起了人們對開發(fā)商不誠信的口誅筆伐。一石激起千層浪，開發(fā)商道德與誠信的話題再次引起全社會熱議。

百度搜索“業(yè)主維權(quán)”關(guān)鍵詞，瞬間即可彈出422萬個相關(guān)內(nèi)容，可謂觸目驚心。從房屋質(zhì)量差、延期交房到違背賣房承諾、坐地漲價……盡管口口聲聲說誠信講道德，但開發(fā)商侵害消費者權(quán)益事件幾乎從未停止。

1. 規(guī)劃變更

2010年9月，金融街·金色漫香林二期的業(yè)主在收房時，發(fā)現(xiàn)房屋窗戶存在嚴(yán)重問題，飄窗還沒有一人高，被稱為“倒立的飄窗”，與購房時參看的樣板間和一期銷售的現(xiàn)房明顯不符，嚴(yán)重影響采光和居住。這引起了二期業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。但幾個月后的今天，雙方仍未就是否重新施工改窗，以及具體賠償事宜達(dá)成最終統(tǒng)一解決方案。

廣大律師事務(wù)所律師莊清忠提醒，過去購房人對產(chǎn)品的規(guī)劃詳細(xì)方案無從了解。新版商品房買賣合同要求房屋所在樓棟的項目建設(shè)方案必須包括在合同附件中，開發(fā)商向業(yè)主承諾的建設(shè)方案要和公示內(nèi)容一致，否則要承擔(dān)明確的違約責(zé)任。

2. 坐地漲價

近日，有媒體報道，在層層加碼的樓市調(diào)控下，仍有樓盤逆市漲價。位于通州新華大街南側(cè)的北京ONE項目逆市漲價3000元。以不足3000元/平方米的拿地價格，將通州的最高房價推上了3萬元/平方米的高點。

知情人士透露，北京ONE的土地是六七年前年出讓的，據(jù)了解，2004年通州的商品房價格僅在3500元/平方米左右，地價也就在1500元/平方米左右。與如今該項目的售價3萬元/平方米的價格相差巨大。業(yè)內(nèi)人士分析，就在第三輪調(diào)控已明確提出“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”之時，北京ONE或?qū)⒊蔀橹攸c清查對象。

3. 虛假承諾

位于廣渠門36號地塊的北京首城國際中心，作為2006年的“地王”，其身份和經(jīng)歷似乎在后來“地王”頻現(xiàn)和房價飛漲的大潮中悄然隱去。但時至今日，許多人仍舊記得，當(dāng)時該地塊選擇了少見的招標(biāo)出讓方式，競得者城開和城建出價較華潤地產(chǎn)出的最高價32億元低6億元，卻拿到了土地。

原因是城開和城建公開承諾該樓盤90平方米以下小戶型占70%以上，并在招標(biāo)合同里標(biāo)明“意向銷售價格9500元/平方米”。但后來的結(jié)果竟是開發(fā)商食言，違背承諾，當(dāng)年開盤價達(dá)13500元/平方米，此后價格一路攀升，如今已攀升至38000元以上，超出當(dāng)年樓面地價5399元/平方米的7倍以上。

專家認(rèn)為，開發(fā)商開盤價格與當(dāng)初售樓蓄客時口頭承諾的價格不符，在樓市并不罕見，這種做法本身已屬于違約，因為即使是口頭要約也具有法律效力，但像首城國際中心這樣公然違背白紙黑字承諾的還實屬少見。

4. 質(zhì)量低下

香悅四季的業(yè)主劉先生說他收房后心情就沒有好過。他說也許是為了趕工期，避免遲交房而支付違約金，香悅四季匆忙的施工使得質(zhì)量不過關(guān)，已經(jīng)把眾多業(yè)主拖入交房后大范圍維修的泥潭。

凱德上元是凱德置地在北京開發(fā)的第一個高檔精裝修住宅區(qū)，業(yè)主張紅2005年入住后，房子卻出現(xiàn)了一系列質(zhì)量問題，漏水、斷電、滲漏、瓷磚破裂等，房屋在過去6年中維修了50多次。據(jù)了解，存在這樣問題的凱德上元業(yè)主并不在少數(shù)。

近年來樓盤質(zhì)量問題不斷被曝光，即使是一些大品牌開發(fā)商也紛紛涉嫌其中。專家提示，大品牌固然是產(chǎn)品的保證，但在收房時一定要仔細(xì)驗房，避免未來因為質(zhì)量問題產(chǎn)生糾紛。

5. 捂盤惜售

位于通州的華業(yè)東方玫瑰在業(yè)內(nèi)知名度頗高，不是以其近百萬平方米的超大規(guī)模，卻是因其長達(dá)一年的延遲開盤，多次登上媒體“捂盤”漲價的黑名單。

當(dāng)時該樓盤二期開盤時間多次更改，均價從1萬元上漲到1.8萬元，漲幅達(dá)80%，而遲遲不開盤的理由冠冕堂皇，即“未能取得預(yù)售許可證”

據(jù)房屋管理局規(guī)定，項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證等其他四證之后，且已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上時，商品房就可獲得預(yù)售許可證。然而，該項目30余棟樓房已全部封頂，卻絲毫沒有開盤跡象。

去年北京曾出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的新政策，加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。購房者可向市住建委投訴涉嫌存在未在規(guī)定時間內(nèi)按時開盤、不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購、發(fā)布不實銷售進(jìn)度信息等違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實將對商品房預(yù)售項目進(jìn)行專項執(zhí)法和曝光。

6. 物業(yè)失職

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差的問題，一直高居地產(chǎn)類消費者投訴的前列。

家住年花城萬芳園一區(qū)5號樓的張先生反映，他家的地下車庫亂停車現(xiàn)象非常嚴(yán)重，此現(xiàn)象已經(jīng)一年多了，且愈演愈烈，屢次投訴到物業(yè)公司，但物業(yè)一直未做出任何有效的調(diào)整和管理。憤怒的張先生建議已購買車位的業(yè)主聯(lián)合起來，集體投訴物業(yè)的不作為。

無獨有偶，保利百合的業(yè)主近來不斷抱怨物業(yè)服務(wù)差。有業(yè)主指出，為迎接保利茉莉開盤，該物業(yè)將垃圾場放到地下室，造成垃圾清理速度變慢，極大破壞了地下車庫環(huán)境。此外，地面的生活垃圾桶嚴(yán)重不足，造成小區(qū)衛(wèi)生很差。此外，小區(qū)內(nèi)的收發(fā)信件、安保以及成立業(yè)委會等諸多需要物業(yè)組織的諸項事宜都未能形成有效服務(wù)與管理，引起了眾多業(yè)主的不滿。專家提醒，業(yè)主應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會，對物業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督和促進(jìn)。

7. 內(nèi)部認(rèn)購

2010年底，有知情者爆料，首城國際“一房難求”的背后是因為所有的房源幾乎全部被內(nèi)購，部分由中介流出高價倒賣，部分由獲得該項目土地抵押權(quán)的某銀行員工獲得，還有一些全部被開發(fā)商的關(guān)系戶獲得。

根據(jù)2010年12月1日實施的北京市住建委最新《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》要求，預(yù)售方案中要說明自留商品房情況。包括樓號、房號、規(guī)劃用途、套數(shù)、建筑面積，并說明原因及銷售的承諾，以杜絕一些開發(fā)商以團(tuán)購或內(nèi)部認(rèn)購的名義來留房。

商報記者 董家聲

記者手記

治理樓市亂象須先完善體制

要說中國哪個市場比較亂，房地產(chǎn)市場一定算一個。登錄各大網(wǎng)站的業(yè)主論壇，聲討、維權(quán)之聲不絕于耳。開發(fā)商誠信的話題早已變成老生常談。

長期以來，在開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)勢下，百姓根本無法判斷市場信息的真實性，一些不良開發(fā)商更是市場混亂的始作俑者。在這幾年的房地產(chǎn)調(diào)控中，開發(fā)商在社會公眾中的公信力每況愈下，甚至成了奸商的代名詞。倘若要問哪類企業(yè)在民眾中威信最低、受責(zé)罵最多，非開發(fā)商莫屬。

但客觀的評論，導(dǎo)致樓市亂象的原因除了一些企業(yè)道德缺失之外，與地方政府的管理體制先天不足和監(jiān)督的失位更是有著重要關(guān)系。隨著政府相關(guān)法律法規(guī)的出臺和完善，以及樓市調(diào)控政策的不斷深入執(zhí)行，今天的房地產(chǎn)市場正在走上規(guī)范之路。更多的企業(yè)開始自覺著手行業(yè)準(zhǔn)則，珍視自身的名譽(yù)，越來越多的高品質(zhì)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)。一些企業(yè)品牌正在成為品質(zhì)和誠信的代名詞。

同時我們欣喜地看到，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始更多地承擔(dān)起社會的責(zé)任，從慈善捐助到抗災(zāi)扶貧，從支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)到積極投身經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，到處閃現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的身影。

我們相信，隨著政府的法律法規(guī)執(zhí)行有力，購房者維權(quán)意識的覺醒，開發(fā)商誠信意識的回歸，中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來又一個春天。

[責(zé)任編輯：wangkt] 標(biāo)簽：開發(fā)商 周邊房價 地王 

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