聚焦樓市四大維權(quán)陷阱

2011年03月14日 22:24
來源：新快報 作者：林馳勝

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新快報記者 林馳勝

今天是每年一度的消費者權(quán)益日，與之相關(guān)話題再次成為輿論焦點。

近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，樓市糾紛數(shù)量也逐年增多，如房屋質(zhì)量糾紛、定金糾紛、產(chǎn)權(quán)證糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變和物業(yè)糾紛等糾紛時見報端。

為了更好地規(guī)避消費風(fēng)險，讓廣大的市民在消費前對樓市糾紛有初步的認識，本報將通過案例回放、律師點評、案例延伸解讀等方式，揭露一些不法商家常用的消費手法，從而盡量避開風(fēng)險和維護合法權(quán)益。

陷阱1　口頭承諾問題

【案例回放】：去年5月底，購房者陳小姐前往上東國際營銷中心購房。在現(xiàn)場她相中一房，但由于其名下另一物業(yè)正在交易，需三個月方能籌足首期款，故提出“先支付定金，三個月內(nèi)支付首期款”要求。

“當(dāng)時，對方表示沒問題，可以協(xié)商?！标愋〗憬榻B，她當(dāng)時曾一度提出要在《認購書》上注明“三個月的付首期款”要求，不過銷售人員以“這個沒問題”為由不注明。

然而，數(shù)天后事情發(fā)生突變。商家稱時間無法延長，如果在規(guī)定時間內(nèi)不交首期款，根據(jù)《認購書》條款定金不予退還。

【律師點評】：口頭承諾在消費中沒有法律約束力，除非當(dāng)事人對此口頭承諾進行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫進合同才具有法律約束力。

消費者在購房時，萬不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權(quán)益不受損。

【延伸解讀】：房地產(chǎn)消費是一個復(fù)雜的過程，從看房、買房、收房到入住時間跨度長，消費者如果沒有樹立很好的消費權(quán)益意識，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。

記者采訪中了解到，吃啞巴虧現(xiàn)象多出現(xiàn)于交易前期。如新房市場，售樓員承諾送物業(yè)費、學(xué)位和優(yōu)惠，最后以“上級未批準(zhǔn)”搪塞購房者；而在二手市場則更常見，許多交易常因業(yè)主沒有履行承諾而終止。

因此，消費者在置業(yè)過程中，切勿輕信口頭承諾。

陷阱2　收樓質(zhì)量問題

【案例回放】：2010年末，東莞某樓盤業(yè)主陸續(xù)收到收樓通知書。

“起初是開開心心去收樓，結(jié)果收樓時很氣憤，不知道樓盤是怎么通過質(zhì)量檢收的?！睒I(yè)主黎先生表示，房子多處出現(xiàn)漏水和空鼓現(xiàn)象。“明明有質(zhì)量問題，還讓業(yè)主去收樓。

據(jù)了解，近10戶業(yè)主在收樓日拒絕收樓，并要求開發(fā)商整改并賠償損失。

最后，開發(fā)商經(jīng)過一個多月整改才使問題房屋通過業(yè)主“考核”，不過賠償事宜則不了了之。

【律師點評】：商品房交付時應(yīng)取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準(zhǔn)許使用文件。

如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時應(yīng)及時發(fā)函開發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。

如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬不要領(lǐng)鑰匙。因為按照法律規(guī)定，領(lǐng)了鑰匙就等同于收樓。在未看房前就被要求先簽相關(guān)文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應(yīng)盡量在收樓文件中注明“屋內(nèi)情況未明”或者未驗房”等字樣。

【延伸解讀】：在住房消費過程中，由于消費者對建筑知識和收樓流程不了解，常出現(xiàn)收樓后糾紛事件。

據(jù)了解，收樓糾紛主要有延期交樓、收樓證件不齊、建筑質(zhì)量差和賠償不明等問題。如去年南城某樓盤因收樓證件不齊遭業(yè)主拒絕收樓，最終開發(fā)商因延期交樓而賠償業(yè)主損失；還有鴻福路某樓盤因精裝房質(zhì)量不過關(guān)，在業(yè)主使用兩年后進行局部重新裝修。

“收樓是住宅消費的最后環(huán)節(jié)，因此業(yè)主要多留心眼，千萬不要盲目簽收?！睒I(yè)內(nèi)人士李先生表示，收樓要慎之又慎，以免無法討回合理權(quán)益。

陷阱3　定金問題

【案例回放】：多年前，某樓盤采用未建先售的方面籌集資金，結(jié)果不少業(yè)主因苦等兩三年后退訂。

“當(dāng)時那里就是一片空地，商家拿著圖紙賣房，大家全憑感覺來買房。”周先生表示，之所以會買，是因為提前內(nèi)部預(yù)定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。

然而，事隔三年多后，許多買家已經(jīng)按捺不住了?！安簧偃巳フ疑碳彝朔?，這過程太艱辛了。”周先生，都是托關(guān)系去退房的?！吧碳也坏丝钔侠?，而且沒有補償利息，這投資真是賠了夫人又折兵。

【律師點評】：近年來，購房者遭遇“定金”陷阱的糾紛時見報端。

許多時候是商家不守誠信在前，用定金設(shè)套騙取消費者錢財。還有是各自對法律認識不清，自行設(shè)定交易規(guī)則，購房者在交定金后反悔而形成糾紛。

對于商家要不要退定金問題，要根據(jù)文字協(xié)議而定，如果是商家口頭承諾則無效。因為沒有任何證據(jù)可以說明開發(fā)商存在欺騙或欺詐行為。

此外，在交定金的時候，要將具體的對方的義務(wù)條款寫清楚，以免定金最后打水飄。

【延伸解讀】：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，作為置業(yè)第一步的“落訂”屢現(xiàn)糾紛事件。

“定金糾紛無論在新房市場，還是二手房市場都常見?！蹦持薪閺埿〗惚硎荆ń鸺m紛的成因很多，如商家欺詐、業(yè)主反悔、政策調(diào)整和行情逆轉(zhuǎn)等都可能出現(xiàn)定金糾紛，因此消費者置業(yè)前，一定要對所購買物業(yè)進行了解，不宜隨意出手，否則很容易引發(fā)糾紛。

陷阱4　業(yè)委會問題

【案例回放】：去年初，莞城某樓盤電梯因檢收不合格，業(yè)主們面臨封梯改爬樓梯風(fēng)險。

據(jù)了解，由于電梯長年失修和主要零件老化，該樓盤電梯無法通過正常檢收，如果電梯不重新維修，所有居民將要改爬樓梯。因此，部分業(yè)主決定成立業(yè)委會，找開發(fā)商、物業(yè)管理公司討說法。

可惜，在業(yè)委會的成立過程中，不少業(yè)主卻紛紛表示工作忙，沒時間參與。還有部分業(yè)主甚至懷疑業(yè)委會成立的動機是為了謀取私利。結(jié)果，至今將近一年，該小區(qū)業(yè)委會仍未成立，停梯風(fēng)險亦未能得到消除。

【律師點評】：許多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，一方面原因是居民自身維權(quán)意識不強，而負責(zé)組建引導(dǎo)小區(qū)居民成立業(yè)主委員會的機構(gòu)，對居民籌備業(yè)主委員會不積極。另一方面原因是物業(yè)管理公司和開發(fā)商不支持，甚至從中阻止居民成立業(yè)委會。

因此，立業(yè)主委員會需要街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))社區(qū)積極牽頭組建，通過加大宣傳和立法來促進。

【延伸解讀】：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，也是業(yè)主維護權(quán)益的合法組織。然而，恰恰是其具有行使物業(yè)管理“生殺大權(quán)”，被管理方視為威脅而抵觸。

“希望主管單位起帶頭作用，僅靠業(yè)主自發(fā)組織難度太大了?！睒I(yè)主楊先生表示，多數(shù)物管公司和開發(fā)商不會配合。

據(jù)稱，盛世華南、銘可達等多個樓盤在成立業(yè)主委員會過程中，均因開發(fā)商中途退出而“難產(chǎn)”

由此可見，主管部門積極促成或帶頭尤為必要，否則業(yè)委會“難產(chǎn)”現(xiàn)象還將長期存在。

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