迪斯尼拆遷之爭(zhēng)

2010年06月01日 00:50
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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孫小林 伏昕

迪斯尼樂園是商業(yè)項(xiàng)目還是公益項(xiàng)目？這在眼下成了大問題。

這個(gè)位于浦東川沙、投資達(dá)244億元的項(xiàng)目，前期土地拆遷被冠以“公共利益”名義進(jìn)行。但這片土地上一部分面臨拆遷的居民則認(rèn)為這是商業(yè)項(xiàng)目拆遷。爭(zhēng)執(zhí)由此而生。

5月29日，本報(bào)記者在未來迪斯尼核心區(qū)的趙行村現(xiàn)場(chǎng)看到，仍有10戶左右居民沒有搬遷，當(dāng)中包括部分已經(jīng)簽了拆遷合同，而現(xiàn)在“后悔了”的人。

“我們認(rèn)為迪斯尼是典型的商業(yè)拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)過低?！壁w行村的住戶王鈺琛說，這是他們拒絕搬遷的理由。

而浦東新區(qū)法制辦負(fù)責(zé)人5月19日下午在和王鈺琛進(jìn)行溝通時(shí)給出了這樣的解釋：“迪斯尼是公益項(xiàng)目拆遷?！?月29日，是迪斯尼項(xiàng)目動(dòng)遷安置房基地正式開工建設(shè)的日子，開工儀式上傳來了消息，迪斯尼項(xiàng)目已完成99%的動(dòng)遷量，有望在6月底前提前交地。

這可能意味著剩余的住戶必須在一個(gè)月之內(nèi)搬遷，事實(shí)上，按照原計(jì)劃，迪斯尼所在的地塊是計(jì)劃7月份交地，而現(xiàn)在提前到6月底。

5月31日，本報(bào)記者為此向浦東新區(qū)建交委求證該地塊征地性質(zhì)，建交委方面表示，“我們將向法制辦等部門溝通了解后，再給予答復(fù)。

至發(fā)稿時(shí)，本報(bào)記者尚未得到回復(fù)。

關(guān)于迪斯尼項(xiàng)目性質(zhì)的爭(zhēng)議讓這場(chǎng)拆遷變得復(fù)雜。一邊是居民按商業(yè)拆遷賠付的訴求，一邊是地方政府按公益項(xiàng)目征地的旗號(hào)，橫亙?cè)谶@巨大分歧中間的，是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備制度的模糊地帶。

迪斯尼拆遷是公益拆遷？

迪斯尼拆遷從2009年下半年就已開始。

本報(bào)獲得的浦東新區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心出具的《川沙新政A-1地塊土地儲(chǔ)備(趙行村B塊)動(dòng)遷基地概括》顯示，到2010年1月25日，已簽約105戶，占76%，剩余戶數(shù)34戶，至今報(bào)裁1戶。

在拆遷中，浦東方面還特別要求“裁決、強(qiáng)拆戶數(shù)不超過5%”

王鈺琛“不幸”地屬于這5%的行列，也是趙行村唯一一個(gè)被報(bào)裁的住戶，其家擁有一棟三層的小洋樓，面積為247.4平方米。如今即將面臨被強(qiáng)拆的命運(yùn)。

目前，和趙行村住戶們談判的是浦東新區(qū)建交委下屬土地儲(chǔ)備公司委托的上海浦東房地產(chǎn)集團(tuán)房屋動(dòng)遷有限公司。他們提出的拆遷補(bǔ)償方案有兩個(gè)：1，提供川沙新鎮(zhèn)兩套房子，合計(jì)建筑面積208.78平方米，總價(jià)值780832.80元，但被拆遷戶要補(bǔ)差價(jià)42343.8元；2，江暉路436弄三套房，合計(jì)面積247.96平方米，總價(jià)值738222.03元，被拆遷人應(yīng)補(bǔ)差價(jià)266.97元。

王鈺琛對(duì)這兩個(gè)方案都不接受，認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低了。他的要求是，兩個(gè)方案中提供的新房，都不應(yīng)該讓他出錢補(bǔ)差價(jià)，就連新房裝修的錢也應(yīng)該補(bǔ)貼給他，“因?yàn)槲乙郧暗男⊙髽茄b修得很好”

他拿來比照的例子是同樣位于川沙的浦東華夏東路機(jī)場(chǎng)北通道的拆遷，“人家是拆一還二，我們這里連拆一還一都沒有。按這方案置換新房之后，不求賺錢也罷了，自己還得再掏部分錢買這個(gè)新房”

更重要的是，王鈺琛認(rèn)為迪斯尼地塊拆遷是“商業(yè)拆遷”，并以此作為拆遷。

補(bǔ)償?shù)谋日諛?biāo)準(zhǔn)。他要求應(yīng)該由開發(fā)商，比如迪斯尼的合資公司來和他談判，談出他能接受的價(jià)位。

爭(zhēng)執(zhí)之下，5月19日，浦東新區(qū)法制辦邀請(qǐng)王鈺琛前往浦東新區(qū)政府信訪辦公室陳述拒不搬遷的理由。

王鈺琛提供給本報(bào)的錄音記錄了這次對(duì)話的全過程。

接待他的法制辦負(fù)責(zé)人在對(duì)話中表示，“商業(yè)動(dòng)遷就全部是商業(yè)動(dòng)遷，就沒有公共利益了？不好這么理解。我們認(rèn)為(迪斯尼拆遷)是公共利益。

這位負(fù)責(zé)人表示，他將為認(rèn)定迪斯尼拆遷是公共利益這一觀點(diǎn)負(fù)責(zé)任，“公共利益是為大多數(shù)的利益，就叫公共利益”。他解釋說。

對(duì)此，王當(dāng)時(shí)表示，“只有當(dāng)為了公共利益的需要，方可按照規(guī)定征收。這趟迪斯尼拆遷不是基于公共利益拆遷。

與王有共同看法的被拆遷戶不一個(gè)，位于川沙鎮(zhèn)學(xué)橋村的被拆遷戶唐少峰在今年2月就迪斯尼項(xiàng)目地塊拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議起訴浦東相關(guān)部門時(shí)，也提出了類似的觀點(diǎn)。

“為什么不將迪斯尼公司作為拆遷人？就算是迪斯尼也是純粹的商業(yè)項(xiàng)目。”唐少峰2月26日在法庭辯論時(shí)提出這樣的質(zhì)疑。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭5月31日分析說，“迪斯尼是政府牽頭的大型項(xiàng)目，(公益還是商業(yè)拆遷)不是太好確定。

佑威樓市通研究中心主任陸麒麟表示，“至少對(duì)普通老百姓而言，迪斯尼是與公共利益有關(guān)的，但因?yàn)楣嬗玫匾话闶侵腹珗@、綠地、橋梁這樣的，所以很難界定。

無法達(dá)成一致的拆遷爭(zhēng)議拖延了拆遷進(jìn)度。浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)的房屋拆遷許可證(拆許字(2009)第0037號(hào))顯示，拆遷期限是2009年11月20日到2010年3月31日。

但后來，浦東新區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心向浦東新區(qū)建交委提出申請(qǐng)，延長(zhǎng)拆遷期限到2010年11月19日，理由是“在核定拆遷期限內(nèi)未拆遷完畢”

雙方仍在僵持著。

1.4億，雙軌間的巨大差價(jià)

現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沒有區(qū)分為社會(huì)公共利益目的的拆遷和純商業(yè)目的的拆遷，對(duì)拆遷補(bǔ)償也尚未引入市場(chǎng)規(guī)則。但在實(shí)際操作中，由地方政府主導(dǎo)的公益名義的拆遷和商業(yè)動(dòng)遷對(duì)于被拆遷戶賠償不處于一個(gè)級(jí)別，兩種名義之間，有著巨大的利益價(jià)差。

據(jù)了解，迪斯尼地塊屬于浦東D類土地，最低補(bǔ)償價(jià)格為1350元/m2，而若按照商業(yè)地產(chǎn)來補(bǔ)償?shù)脑挘?dāng)?shù)卮迕癖硎尽白钌僖灿?000元/m2”，因?yàn)榇ㄉ虫?zhèn)上門的商品房價(jià)格已經(jīng)漲到1.5萬/m2到2萬元/m2之間。

而該地區(qū)動(dòng)遷的居民數(shù)量巨大。滬浦發(fā)改投(2009)79號(hào)《關(guān)于浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)A地塊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的批復(fù)》顯示，動(dòng)遷居民約2155戶，動(dòng)遷企業(yè)約87家。

按此計(jì)算，由于地處農(nóng)村，房子面積普遍較大，一般都有150平方米以上，假設(shè)每戶有100平方米，2155戶的動(dòng)遷總面積便達(dá)215500平方米，則按照上述1350元/m2的最低補(bǔ)償價(jià)格，政府拆遷費(fèi)用將需要支付2.9億元。

而如果是商業(yè)拆遷，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情的2000元/m2計(jì)算，則至少要支付4.3億元。

如此一來，政府的拿地成本將可節(jié)省約為1.4億元。據(jù)了解，整個(gè)迪斯尼地區(qū)拆遷總投資約為44.2億元，資金來源為浦東新區(qū)財(cái)政安排。

以上計(jì)算僅以房屋建筑面積拆遷補(bǔ)償而論，不包含裝修補(bǔ)貼等因素。

北京市盛廷律師事務(wù)所律師張興奎認(rèn)為，將項(xiàng)目定性為公益項(xiàng)目拆遷，不僅可壓縮拿地成本，還可將低價(jià)拿到的土地可以高價(jià)賣給作為土地使用方的迪斯尼合資公司，或作價(jià)給中方公司入股迪斯尼，這樣中方公司可以少拿現(xiàn)金入股。

土地儲(chǔ)備制度的模糊地帶

2009年11月4日，上海市政府新聞辦宣布迪斯尼項(xiàng)目啟動(dòng)，而早在之前的9月4日，浦東方面就發(fā)布了征收土地方案公告，顯示這塊被征收的土地將用于“布宜諾項(xiàng)目”。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局一份名為滬規(guī)土資劃(2009)138號(hào)《關(guān)于川沙新政A-1土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的復(fù)函》也指出該地塊是用于“布宜諾項(xiàng)目”

其時(shí)，迪斯尼項(xiàng)目尚未正式獲得國(guó)家批準(zhǔn)，有人士分析，叫布宜諾是因?yàn)榈纤鼓峥偛课挥诓家酥Z大街。

這表明當(dāng)時(shí)已經(jīng)確定該地塊的用途，再進(jìn)行有目的的拆遷。

“這顯然有違土地儲(chǔ)備的本意?！笔煜ね恋貎?chǔ)備制度的陸麒麟認(rèn)為，原則上，土地儲(chǔ)備的時(shí)候一般不確定該地塊的用途，只能確定土地的用地規(guī)劃方向。土地儲(chǔ)備征收是為儲(chǔ)備土地繼而進(jìn)行拍賣、出讓，并不涉及建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)單位。

目前，迪斯尼的拆遷正在由浦東土地儲(chǔ)備中心實(shí)施之中。在王鈺琛看來，拆遷公司和浦東相關(guān)部門一直回避提及迪斯尼地塊拆遷，而以“A1地塊拆遷”來指代，雖然沒有人否認(rèn)該被動(dòng)遷地塊將被用于建設(shè)迪斯尼項(xiàng)目。

這一切似乎是為了規(guī)避有關(guān)土地儲(chǔ)備的上述原則。

陸麒麟認(rèn)為，在實(shí)際操作中，地方往往已經(jīng)明確了這塊地塊的目的，如果是商業(yè)用途，甚至已經(jīng)明確了出讓對(duì)象，然后再以土地儲(chǔ)備的名義進(jìn)行拆遷征收。這種征收很多時(shí)候是以“為了市政整體規(guī)劃“這類公共利益的名義進(jìn)行。

由于《土地儲(chǔ)備管理辦法》對(duì)這方面缺乏具體規(guī)定，這就留住了較大的操作空間。

“出于儲(chǔ)備目的而進(jìn)行的土地征收，一方面，由于對(duì)征收目的也就是土地用途無法確定，使得征收行為有違反憲法的嫌疑。”(《憲法的第十條第二款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。)張興奎說，”另一方面，如果征收時(shí)已經(jīng)確定了土地用途的公共利益性質(zhì)，那么儲(chǔ)備制度的建立就顯得多此一舉，何必早早的征而不用儲(chǔ)備起來？”

張近期向全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)提出《對(duì)土地儲(chǔ)備制度和土地儲(chǔ)備管理辦法》進(jìn)行違憲審查的建議，引起了外界關(guān)注。

此外，到底如何界定何為公益項(xiàng)目何為商業(yè)項(xiàng)目，由誰來裁決和界定，《土地儲(chǔ)備管理辦法》亦無具體規(guī)定。

但《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定了該法的實(shí)施主體是各市、縣人民政府或國(guó)土資源管理部門，因此，在實(shí)際操作過程中，往往拆遷的性質(zhì)皆由地方政府來確定。

觀察人士評(píng)價(jià)說，鑒于地方政府在土地儲(chǔ)備中有著巨大的逐利沖動(dòng)，由政府來界定拆遷的性質(zhì)并不合適。

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