炒房所得可能征重稅 房產(chǎn)稅“靴子”何時(shí)落地？

2010年04月23日 09:21
來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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日前，濟(jì)南媒體報(bào)道，從3月25日起，濟(jì)南對(duì)二手房交易按買賣差價(jià)20%的個(gè)人所得稅率征收，原來(lái)執(zhí)行的按總價(jià)1%的稅率政策廢止。稅務(wù)專家認(rèn)為，一旦濟(jì)南的做法向全國(guó)推廣，將對(duì)炒房者造成沉重打擊。

根據(jù)個(gè)人所得稅法及實(shí)施條例，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房作為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的稅率。但由于個(gè)人住房的原值不好確定，國(guó)家稅務(wù)總局曾在2006年發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納稅額。

以一套100平米的房子計(jì)算，假設(shè)購(gòu)入時(shí)單價(jià)為每平米5000元，出售價(jià)格為每平米1萬(wàn)元，按1%的轉(zhuǎn)讓收入核定稅率算，應(yīng)納稅款為1萬(wàn)元；若以差價(jià)的20%計(jì)算，應(yīng)納稅額則為10萬(wàn)元。

一旦二手房交易全部按照差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅，投機(jī)購(gòu)房者的房產(chǎn)收益將大大降低，但還是會(huì)存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。

鏈家房產(chǎn)中介的一位人士透露，無(wú)論用哪種方法計(jì)稅，房產(chǎn)中介都有辦法幫助購(gòu)房者把稅負(fù)降低。如果按照1%的核心稅率征收，買賣雙方可以簽訂陰陽(yáng)合同，降低稅負(fù)；如果是采用轉(zhuǎn)讓差額的20%征收，房產(chǎn)中介可以把原值和裝修費(fèi)等合理費(fèi)用做高來(lái)降低稅負(fù)。

消費(fèi)稅試點(diǎn)有待商榷

在稅收政策“靴子”究竟是何種形式落地的議論中，重慶市的“特別住房消費(fèi)稅”相較于“住房保有環(huán)節(jié)稅”和“房產(chǎn)稅”，其對(duì)高房?jī)r(jià)的“滅火”功能更加直接。

重慶“特別住房消費(fèi)稅”的要點(diǎn)在于對(duì)高價(jià)格和大面積的高端住房進(jìn)行征收，對(duì)高價(jià)格和炒房客購(gòu)買的多套住房進(jìn)行征收。但從學(xué)界的觀點(diǎn)來(lái)看，在稅制和政策效果上，“特別住房消費(fèi)稅”都有值得推敲之處。

財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，如果“特別住房消費(fèi)稅”是在購(gòu)買環(huán)節(jié)一次性征收，房東完全可以把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下家，對(duì)抑制投機(jī)性購(gòu)房作用有限。

特別消費(fèi)稅是為調(diào)節(jié)消費(fèi)對(duì)特定的消費(fèi)品征收的、由消費(fèi)者直接負(fù)擔(dān)的一種流轉(zhuǎn)稅。1989年，我國(guó)曾對(duì)彩電和小轎車征收過(guò)特別消費(fèi)稅，征稅環(huán)節(jié)在工業(yè)環(huán)節(jié)和進(jìn)口環(huán)節(jié)，采用定額稅率。比如，14英寸以下的彩電每臺(tái)100元，20英寸每臺(tái)400元，同時(shí)有一些減免稅的規(guī)定。1994年稅制改革時(shí)，國(guó)家設(shè)置了新的消費(fèi)稅稅種，代替了原來(lái)的特別消費(fèi)稅。

國(guó)稅總局研究機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士表示，當(dāng)年征收特別消費(fèi)稅時(shí)并沒(méi)有消費(fèi)稅稅種，而在當(dāng)下消費(fèi)稅運(yùn)轉(zhuǎn)良好的情況下，新征特別消費(fèi)稅是否合適，值得商榷。

在目前我國(guó)的分稅制體系下，消費(fèi)稅是一種中央稅，具體稅率由中央統(tǒng)一明確，稅收也統(tǒng)一上繳國(guó)庫(kù)，實(shí)際上會(huì)造成地方稅源向中央集中，因此這一方案能否得到其他省市的支持也不樂(lè)觀。

而針對(duì)特別消費(fèi)稅將在重慶試點(diǎn)的傳聞，稅務(wù)專家表示，從操作層面看，除了免稅情況外，按面積劃定檔次，只要購(gòu)房面積超標(biāo)就要征收特別住房消費(fèi)稅，簡(jiǎn)單明了，似乎不需要試點(diǎn)。

財(cái)政部財(cái)科所研究員孫鋼則認(rèn)為，“從現(xiàn)有法律來(lái)說(shuō)，地方?jīng)]有稅收立法權(quán)。特別房產(chǎn)消費(fèi)稅作為一個(gè)新的稅種，不可能只讓重慶獲批，要是實(shí)征必須全國(guó)一起干，法律也沒(méi)有授權(quán)中央稅可以在地方上進(jìn)行試點(diǎn)。

稅收“右拳”將相機(jī)出擊

4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)10號(hào)文)，對(duì)此前瘋狂上漲的房?jī)r(jià)施以重拳，京滬深等一線城市供求一夜逆轉(zhuǎn)，上個(gè)月排隊(duì)搶房的場(chǎng)景本周已消失無(wú)蹤，樓盤打折信息驟然增多，部分投資客倉(cāng)促拋盤。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，此前北京漲幅較大的通州、望京等地區(qū)，一周之內(nèi)二手房的房?jī)r(jià)跌幅接近10%。其中，通州二手房掛牌價(jià)下降9.7%，望京二手房掛牌價(jià)下降11%。10%。

(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)　)

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