蘇振華：國家樓市新政宣告炒房時(shí)代終結(jié)

2010年04月20日 07:49
來源：解放網(wǎng)－新聞晨報(bào)

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□晨報(bào)特約評論員 蘇振華

連日來，樓市調(diào)控重拳頻出，且目標(biāo)直指投機(jī)型購房。繼將二套房首付比例提高到50%后，國務(wù)院又發(fā)出通知，要求商品住房價(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

自2003年以來，中央出臺了多少樓市調(diào)控政策，數(shù)都數(shù)不清了。但歷年的調(diào)控政策，基本上對市場走勢沒有起到實(shí)質(zhì)性的效果。這一次仍會如此嗎？回答這個(gè)問題，首先需要弄清楚推動房價(jià)暴漲的原因是什么。如果說前些年房價(jià)上漲主要還是有自住型的剛性需求在起作用的話，那么最近的房價(jià)走勢極大程度是由炒房所導(dǎo)致的。理由很簡單，在目前的高房價(jià)之下，租金收益和房價(jià)早已不成比例，買得起房且用于自住的購房者應(yīng)該差不多都已經(jīng)買房了，敢于搏擊目前高房價(jià)的，大多數(shù)是投機(jī)客。此外，寬松的銀行信貸政策也是炒房盛行的助推器。這是立足于市場本身的兩點(diǎn)基本判斷。由此反觀目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以認(rèn)為是針對炒房的精確打擊行動。

政策效果能否很快顯現(xiàn)，取決于三個(gè)因素：第一，遏制炒房的政策是否會得到有效執(zhí)行；第二，中央政府如何判斷房價(jià)下跌對實(shí)體經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的影響；第三，地方政府是否會有消解性的政策出臺。先看第一點(diǎn)，目前的政策是國務(wù)院繞過相關(guān)部委和地方政策直接出臺的一刀切政策，短期內(nèi)對這些政策的執(zhí)行是剛性的，銀行和地方政府沒有回旋的余地；第二，在住房成為一個(gè)炒作工具的事實(shí)之下，房價(jià)下跌對不會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有太大的實(shí)質(zhì)性影響——中國股市從6124點(diǎn)跌到1664點(diǎn)，產(chǎn)生了所謂 “經(jīng)濟(jì)崩盤”的后果了嗎？只不過是財(cái)富的重新分配而已。而房價(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)暴漲，長期內(nèi)則必定會產(chǎn)生災(zāi)難性后果，相信在這一點(diǎn)上，中央政府的判斷是清晰的，不會為利益集團(tuán)種種聳人聽聞的言論所左右；第三，地方政府不愿意房價(jià)下跌，這會影響地方政府的賣地收入，但地方政府可打的牌并不多，無非是減少土地供應(yīng)而已，可是被炒家囤積的房源在完成充分換手之前，減少土地供應(yīng)是不會對市場產(chǎn)生立竿見影的效果的。即便這些政策效果不明顯，對中央政府來說，打擊炒房還有住房保有稅、住房轉(zhuǎn)讓的高額所得稅、加大土地供應(yīng)等三類政策工具可供選擇。最近政策面頻繁傳出的消息表明，這些政策有望進(jìn)入試點(diǎn)階段。

對于市場上的炒家來說，不應(yīng)該抱怨目前的政策太過無情。在長期內(nèi)，市場是有效的，脫離了基本面的房價(jià)暴漲態(tài)勢不可能持續(xù)。事實(shí)上，盡管前一段時(shí)期房地產(chǎn)市場可謂是烈火烹油一般，但地產(chǎn)股的走勢在四月初已經(jīng)開始小幅下調(diào)，這表明市場本身已經(jīng)有自我調(diào)整的需求了。這一點(diǎn)，廣大的炒家們就沒有注意到嗎？

(作者為浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授)

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