鐘偉：房地產(chǎn)未綁架中國經(jīng)濟(jì) 《蝸居》扭曲現(xiàn)實(shí)胡說八道(2)

2010年01月19日 10:03
來源：長江商報(bào) 作者：張磊

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過去10年越調(diào)控房價(jià)越高

不難發(fā)現(xiàn)，從1999年到現(xiàn)在，越調(diào)控，房價(jià)越高。因而，在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺之后，有人認(rèn)為房價(jià)反倒會漲得更快更猛。

長江商報(bào)：現(xiàn)階段有一種類似主流的聲音，即樓市是“政策市”？

鐘偉：其實(shí)，我們可以先探討房地產(chǎn)銷售的主要構(gòu)成。首先，土地出讓之后，政府需要形成一定土地出讓的收益，這是第一塊的成本。

第二塊，開發(fā)商從購買土地到出資，再到建成，生產(chǎn)周期2-3年，所以資金陷在土地里面，有一個(gè)財(cái)務(wù)成本。

第三塊是建安成本；第四塊是銷售成本；第五塊即稅費(fèi)，大概13%-14%，還不包括土地增值稅；第六塊才是房地產(chǎn)企業(yè)所期待的正常的利潤。

等到所有這些分完了之后才是整個(gè)房價(jià)的構(gòu)成，在房價(jià)構(gòu)成當(dāng)中直接建安成本的占比，如果在城市非核心地段，僅就占到20%左右，但在城市核心地段卻占到了40%以上。

因而，從土地一級開發(fā)當(dāng)中，開發(fā)商拿10%，地方政府拿到90%；從二級開發(fā)當(dāng)中，地方政府拿到70%，開發(fā)商和建筑商才得以拿到另外的30%。

這就顯示出，目前高房價(jià)的推手，其實(shí)并非開發(fā)商。開發(fā)商當(dāng)然希望拿便宜地、賣高價(jià)房。不難發(fā)現(xiàn)，從1999年到現(xiàn)在，越調(diào)控，房價(jià)越高。因而，在調(diào)控政策緊鑼密鼓出臺之后，房價(jià)反倒?jié)q得更快更猛。

所以，我對過去10年房地產(chǎn)的調(diào)控政策用兩個(gè)字來概括——失敗。

長江商報(bào)：未來十年，有哪些因素將影響房地產(chǎn)？

鐘偉：一定有更多的因素影響房地產(chǎn)的價(jià)格，但從政策評價(jià)角度來講，僅有兩個(gè)因素起到?jīng)Q定作用。第一個(gè)是土地供應(yīng)，第二個(gè)就是物業(yè)稅。過去十年，信貸政策是排第一位的，就目前來講的話，信貸政策的地位可能會有所下降。我認(rèn)為，2010年的房地產(chǎn)的資金缺口不會太大。

長江商報(bào)：從土地的供需關(guān)系來看，“去年央企地王特別多”，您怎么看待這種現(xiàn)象？

鐘偉：其實(shí)央企是需要被理解的。首先，在次貸危機(jī)當(dāng)中，央企拿到了大量的錢，但他們不可能不去用它。如果要負(fù)責(zé)任地用這些錢，立即上馬工業(yè)項(xiàng)目，再形成過剩產(chǎn)量，未來的效益，誰都不能保證?，F(xiàn)實(shí)情況是，如果拿了錢，又發(fā)揮不了作用的話，后果將會很嚴(yán)重。

到現(xiàn)在便能夠理解，部分央企才不得已進(jìn)軍或擴(kuò)張房地產(chǎn)行業(yè)，例如中海、華潤、中化，房地產(chǎn)本身就是其主要業(yè)務(wù)之一，其實(shí)這也成為他們的一種理性選擇。

還有一種情況是值得關(guān)注的。2009年地王的大量出現(xiàn)，同2007年的地王頻出是不可比的。2007年的房企拿地王大多在遠(yuǎn)郊地區(qū)，體量特別大，且大多數(shù)開發(fā)商都沒有交足夠的地價(jià)款，所以2007年是典型的圈地運(yùn)動，夸張點(diǎn)說，是不掏錢的圈地運(yùn)動。

而在2009年，地王大多發(fā)生在各個(gè)城市的核心地段，規(guī)模都比較小，能有幾十萬建筑面積的已經(jīng)是很不錯(cuò)了。與此同時(shí)，地塊有很多地都是被多次拿出來招拍掛過的，拿地的企業(yè)都比較謹(jǐn)慎。

2009年的地王現(xiàn)象，從財(cái)務(wù)的角度來講問題不是太嚴(yán)重，以后這些地王的財(cái)務(wù)基本都能夠做平，且還是能夠有可觀收益的。

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