萬(wàn)科抄底拿地 有內(nèi)幕還是憑經(jīng)驗(yàn)？

2011年09月22日 07:38
來(lái)源：北京商報(bào) 作者：董家聲

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9月16日，北京萬(wàn)科與北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以33.51億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊。

9月18日，萬(wàn)科以12.7億元底價(jià)競(jìng)得廣州白云新城白云大道地塊，樓面價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米。

短短一個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)科已在北京連奪4宗地塊。另3宗分別為北京豐臺(tái)郭公莊二期項(xiàng)目、北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)高佃項(xiàng)目及北京大興區(qū)舊宮3號(hào)地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從8月至今，萬(wàn)科已斥資70多億元在合肥、西安、北京、太原、廣州等地共取得了10個(gè)項(xiàng)目。

一時(shí)間，各類猜想紛至沓來(lái)。有人懷疑：“萬(wàn)科可能是掌握了宏觀調(diào)控尤其是限購(gòu)令解禁時(shí)間的內(nèi)幕消息，因?yàn)榻谌f(wàn)科聯(lián)合拿地的合作方多數(shù)是國(guó)企?！碑?dāng)然，這樣的言論立刻招來(lái)了業(yè)內(nèi)人士的全盤否定，“萬(wàn)科拿地是慣性而非內(nèi)幕”。但究竟是什么樣的“慣性”使得萬(wàn)科敢于在市場(chǎng)跌入低谷的2011年，仍然如此冒進(jìn)？

分析之后，或可將萬(wàn)科的這一做法總結(jié)為經(jīng)驗(yàn)、資金和壓力三大原因使然。

首先是經(jīng)驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士不會(huì)忘記， 2008年，王石拋出拐點(diǎn)論，帶頭降價(jià)促銷，且在拿地上也極為謹(jǐn)慎。不料2009年6月房市回暖，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)可售房源跟不上報(bào)復(fù)性上漲的房市，被迫從這一年的第三季度開始不斷高價(jià)買進(jìn)土地。之后的2010年，萬(wàn)科吸取了這一教訓(xùn)，成為土地市場(chǎng)上的絕對(duì)大戶。事實(shí)也證明了，無(wú)論是北京萬(wàn)科重回京城房地產(chǎn)公司頭把交椅，還是萬(wàn)科破紀(jì)錄地打造出中國(guó)房企第一個(gè)千億銷售平臺(tái)，都與這樣的果斷決策密不可分。相比之前，2011年的土地市場(chǎng)更加冷清，雖然萬(wàn)科在上半年拿地十分謹(jǐn)慎，但并非信心不足，而是等待真正的機(jī)會(huì)。當(dāng)心儀的地塊與聯(lián)合體組成之后，上文中提到的爆發(fā)就成為了必然。

其次是資金。作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)成功突破千億銷售大關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科的資金鏈從來(lái)都沒(méi)有真正繃緊過(guò)。即便是8月份萬(wàn)科業(yè)績(jī)單月同比首次出現(xiàn)下滑，銷售均價(jià)同比降低了三成，但依然沒(méi)有讓萬(wàn)科感受到與其他房企相等的資金壓力。這一現(xiàn)象一方面來(lái)源于萬(wàn)科的戰(zhàn)略決策，正如萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶所言，“萬(wàn)科超過(guò)10億的項(xiàng)目一定要尋求合作伙伴”；另一方面也是萬(wàn)科全國(guó)布局、多點(diǎn)開花、風(fēng)險(xiǎn)分散的早年決策的后期良好反饋。沒(méi)有資金的壓力，決策人必然將更多的心思放到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展上，而土地作為房地產(chǎn)企業(yè)的第一生產(chǎn)資料，投入也就理所當(dāng)然了，更何況是在這么優(yōu)越的價(jià)格與地段面前。

最后是壓力。面對(duì)恒大、富力、保利等行業(yè)巨頭的窮追猛打，萬(wàn)科想要保住領(lǐng)頭羊的位置，不僅要只爭(zhēng)朝夕，更需未雨綢繆。從半年報(bào)的數(shù)據(jù)中，萬(wàn)科已經(jīng)感受到了來(lái)自恒大的壓力，正所謂棋勝一招，要想在這一輪的行業(yè)調(diào)整中繼續(xù)成為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，占有目前甚至更多的市場(chǎng)份額，保證后期的供應(yīng)自然是當(dāng)務(wù)之急，否則2008年謹(jǐn)慎拿地卻導(dǎo)致2009年無(wú)房可賣的歷史就極有可能在2012年重演。

由此，所謂“內(nèi)幕”不過(guò)是一句玩笑，但調(diào)侃之后，萬(wàn)科戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變與持續(xù)推進(jìn)確實(shí)應(yīng)該引起行業(yè)的關(guān)注。抄底拿地，或?qū)⒖赡芰腥敫嗥髽I(yè)的日程工作中。