2011年03月08日 06:16
來源：證券日報(bào) 作者：謝靜

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-本報(bào)記者 謝靜

3月8日，萬科(000002.SZ)發(fā)布了2010年年報(bào)，并再一次發(fā)布《致股東》書。與此同時(shí)，“千億”萬科開始關(guān)注對股東的回報(bào)：決定每10股派送人民幣1.0元(含稅)現(xiàn)金股息。以2010年12月31日總股本10,995,210,218股計(jì)算，合計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股利近11億元。

某知名券商地產(chǎn)分析師在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)指出，萬科的年報(bào)表現(xiàn)“符合預(yù)期”，未有驚喜。

結(jié)轉(zhuǎn)收入僅為銷售收入一半 2011年利潤已被鎖定

2010年，萬科在北京、深圳的銷售額首次突破百億，銷售規(guī)模在50億以上的城市有8個(gè)。可以說，北上廣深天五個(gè)一線城市，再加上蘇南、杭州、和沈陽這8個(gè)城市的銷售，幾乎成就了萬科“千億”銷售的半壁江山！其中，在北上廣深以及天津五個(gè)城市已結(jié)算項(xiàng)目分別占比萬科營業(yè)收入和凈利潤的49.7%和47.9%。

同時(shí)，萬科在深圳、天津、武漢等城市市場占有率第一，在上海、福州、珠海等城市市場占有率位居第二。

報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入507.14億元，同比僅增長3.75%，實(shí)現(xiàn)凈利潤72.8億元，同比增長36.7%。其中，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的面積僅為452.1萬m2，同比減少25.3%；結(jié)轉(zhuǎn)的收入為500.3億元，同比增長3.6%。

與有限的結(jié)轉(zhuǎn)收入和面積相比，截至2010年末，合并報(bào)表范圍內(nèi)萬科已售未結(jié)面積680萬m2，合同金額820億元。萬科在年報(bào)中指出，上述待結(jié)算資源將為公司2011年的收益提供了有力支撐。

某知名券商分析師對《證券日報(bào)》記者表示，在大型房企中，提前將利潤進(jìn)行鎖定幾乎已成慣例。在他看來，“如果沒有股市上再融資的計(jì)劃，保持經(jīng)營的穩(wěn)定與持續(xù)性更為重要?！?/p>

項(xiàng)目開工多竣工少

2010年，萬科新開工面積為1248萬m2，相比年初計(jì)劃的855萬m2增長了46%。不過，全年竣工的面積為442萬m2，僅為開工面積的三成多，為此，萬科的解釋為“受亞運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等偶然因素影響”。

報(bào)告期內(nèi)，萬科新增加項(xiàng)目87個(gè)，歸屬萬科權(quán)益內(nèi)的用地面積為941萬m2，對應(yīng)規(guī)劃建筑面積2215萬m2。截至2010年年末，萬科權(quán)益內(nèi)規(guī)劃建筑面積為3640萬m2，“基本可滿足未來2-3年的開發(fā)需要”。

去年一年，萬科新進(jìn)入中西部地區(qū)以及東北等地共12個(gè)城市。截至2010末，萬科累計(jì)已進(jìn)入46個(gè)城市市場。新的一年，萬科擬開發(fā)產(chǎn)品(對應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目)493.1億元，占比存貨的36.98%。

上述接受《證券日報(bào)》采訪的券商分析師表示，擬開工項(xiàng)目規(guī)模有限可能有兩個(gè)原因，其一是萬科加大了在二、三線城市的項(xiàng)目開發(fā)，所需資金有限；其二則可能是調(diào)控下減少一線城市投資，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

綠色夢想仍將繼續(xù)

業(yè)內(nèi)盛傳“像萬科學(xué)管理”一說，并非虛言——報(bào)告期內(nèi)，萬科的各項(xiàng)費(fèi)用均有所下降：管理費(fèi)用相對于銷售金額的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，營銷費(fèi)用相對于銷售金額的比例由2009年的2.4%下降到1.9%，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比減少12.11%。

2010年，萬科新開工產(chǎn)品中裝修房的比例高達(dá)93%，其中近60%的裝修房應(yīng)用了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品技術(shù)。報(bào)告期內(nèi)，萬科發(fā)布了A、B、C、D四級精裝修體系，并進(jìn)一步擴(kuò)大了采購的集中度。

值得投資者注意的是，萬科在2011年計(jì)劃在北京著手建立第二個(gè)建筑技術(shù)研究基地。繼續(xù)推動(dòng)綠色節(jié)能技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用，2011年新開工項(xiàng)目中，“預(yù)計(jì)參照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的面積將達(dá)到180萬平方米”。

2010年，“千億”萬科并非一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，而是全新挑戰(zhàn)來臨的標(biāo)志。

王石年薪超任志強(qiáng)問鼎內(nèi)地房企第一

本報(bào)訊 每到年報(bào)發(fā)布期，房企老總們的年薪都會(huì)成為大家津津樂道的一個(gè)話題。今年同樣不例外，就在任志強(qiáng)剛剛登頂國內(nèi)房企年薪榜首后不到一周后，3月8日，已經(jīng)東游美國的“地產(chǎn)一哥”王石就在年薪上“擊敗”任志強(qiáng)。根據(jù)萬科年報(bào)顯示，2010年王石從萬科領(lǐng)取的薪酬為760萬元，任志強(qiáng)的年薪則為758.17萬元。而這1.83萬元的差距也使得王石成功超過任志強(qiáng)，成為2010年度國內(nèi)房企年薪第一人。

此外，萬科總裁郁亮的年薪數(shù)也達(dá)到了680萬元，較2009年的520萬元增長了31%。，而同期萬科的凈利潤增長為36.7%，兩者相差無幾。

對此萬科就表示，公司高級管理人員的薪酬是根據(jù)公司整體經(jīng)營業(yè)績情況確定。由于2010年公司的業(yè)績實(shí)現(xiàn)了較快增長，在公司任職的高級管理人員的薪酬水平葉就相應(yīng)得到提升。公告還顯示，報(bào)考期內(nèi)在萬科任職的13位董事、監(jiān)事、高級管理人員從公司獲得的報(bào)酬合計(jì)5240萬元。雖然這個(gè)年薪數(shù)字已經(jīng)超過了不少上市公司的同期凈利潤，但對于萬科來說，這部分薪水卻僅占上市公司凈利潤的0.7%，而這5000多萬的年薪應(yīng)該說也是對締造“千億”萬科管理者們的獎(jiǎng)勵(lì)。(王 崢)