財(cái)迷手冊(cè)第五期：房產(chǎn)新政來(lái)了 幫你算買(mǎi)房賬

摘要一：房產(chǎn)新政為買(mǎi)房人帶來(lái)了哪些好處？

摘要二：不趕著看房簽合同，二手房就會(huì)漲價(jià)嗎？

摘要三：還有什么政策值得期待？

昨天，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布消息，個(gè)人二套住房貸款最低首付比例降至四成。而財(cái)政部和稅務(wù)總局同日發(fā)布新規(guī)，二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

近半年來(lái)，降息、住房公積金政策放寬、貸款首付比例降低等各種房地產(chǎn)利好政策陸續(xù)出臺(tái)，我們來(lái)幫大家仔細(xì)算算，這些政策為買(mǎi)房和賣(mài)房帶來(lái)了哪些好處，節(jié)省了多少money。

剛需購(gòu)房者“門(mén)檻”降了

“首付比例降低，又不是房子降價(jià)了。至于這么高興嗎？”在微博上，有網(wǎng)友提出了這樣的質(zhì)疑。記者算了一筆賬發(fā)現(xiàn)，雖然降低首付比例不會(huì)直接影響當(dāng)下的房屋總價(jià)，但首付壓力減小，買(mǎi)房人還是會(huì)受益。

以二三線城市房?jī)r(jià)每平方米均價(jià)1萬(wàn)元來(lái)算，夫妻兩口買(mǎi)一套100平方米的簡(jiǎn)單二居室總價(jià)100萬(wàn)元，原來(lái)二套房首付比例8成，需要80萬(wàn)元；而新政后二套房首付比例調(diào)整為4成，則只需40萬(wàn)元，那么啟動(dòng)資金可省下40萬(wàn)元。

40萬(wàn)元，對(duì)于年輕小夫妻來(lái)說(shuō)，如果每月省下4000元，需要100個(gè)月才能攢夠，那就是8年多的時(shí)間。新政大幅降低了“剛需”購(gòu)房人的購(gòu)房門(mén)檻，使得這一部分人群購(gòu)置房產(chǎn)的意愿大大增強(qiáng)。

北京兩成二手房稅費(fèi)減了

昨日兩部委出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅新政，被業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)單稱為“5（年）改2（年）”。在2011年1月之前，營(yíng)業(yè)稅同樣是為“滿兩年免征”。此后，有關(guān)部門(mén)發(fā)文要求二手房免征營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行“2改5”。在“滿五年免征”執(zhí)行了四年多后，昨日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》要求，自今年3月31日起，二手房免征營(yíng)業(yè)稅的政策再度“5改2”。

對(duì)于往往要承擔(dān)交易稅負(fù)的二手房購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，二手房免征營(yíng)業(yè)稅重又“5改2”的最直接效果，就是可以明顯降低購(gòu)房稅費(fèi)支出。二手房交易目前執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5%。以一套在過(guò)去3年內(nèi)曾經(jīng)交易過(guò)、過(guò)戶價(jià)格為200萬(wàn)元的二手房為例，在“5改2”之前，營(yíng)業(yè)稅達(dá)11萬(wàn)元，但這部分稅額在新政執(zhí)行后將被免征。

以北京為例，目前二手房市場(chǎng)成交的房源中，30%左右是不滿5年再上市的房源，需要交納營(yíng)業(yè)稅。而且在這部分房源中，又有60%左右是已購(gòu)買(mǎi)2年以上、5年以下的房源，相當(dāng)于全部二手房交易量的20%左右。營(yíng)業(yè)稅新政執(zhí)行后，這部分房源交易時(shí)，營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將明顯降低。據(jù)計(jì)算，平均每單二手房交易減少的稅費(fèi)支出可達(dá)10萬(wàn)至15萬(wàn)元。

公積金二套首付松動(dòng)了

而在昨天發(fā)布的新政中顯示，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付比例為30%。

根據(jù)新政，針對(duì)二套房利用公積金貸款首付比例的調(diào)整，從至少50%調(diào)整到了至少30%。

此前，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例有60%；而北上廣深二套房的首付比例更是有70%。而此前住房公積金貸款政策：首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%；90平方米以上的，最低首付款比例為30%。

工作6個(gè)月就可申請(qǐng)公積金貸

我們都知道之前的標(biāo)準(zhǔn)是連續(xù)繳存12個(gè)月方可申請(qǐng)公積金貸款，新通知將連續(xù)繳費(fèi)時(shí)長(zhǎng)從12個(gè)月變?yōu)?個(gè)月，大大降低了申請(qǐng)公積金貸款的門(mén)檻。小年輕們，你們有福啦！

房貸利率持續(xù)下降中

2015年3月1日，受央行降息的影響，個(gè)人住房公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)。其中公積金貸款五年以下（含五年）下調(diào)至3.50%，五年以上下調(diào)至4%。而商業(yè)貸款五年以下（含五年）下調(diào)至5.75%，五年以上的下調(diào)至5.90%。想想看，我們現(xiàn)在隨便買(mǎi)個(gè)銀行理財(cái)也有5%~6%的收益，就能把這貸款成本覆蓋掉，真真是好消息！

二套房基準(zhǔn)利率上浮10%是主流

3月以來(lái)，越來(lái)越多的銀行開(kāi)始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房貸款政策。截至目前，全國(guó)共有11個(gè)城市24家銀行正在執(zhí)行“個(gè)性化”的二套房貸款政策。如青島的浦發(fā)銀行規(guī)定二套房首付僅需3.1成，南昌浦發(fā)銀行、太原興業(yè)銀行二套首付僅為4成，此外，石家莊的工商銀行對(duì)二套房貸款僅執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。

值得注意的是，全國(guó)二套房平均利率已連續(xù)下降9個(gè)月。降息后，本月在2月的基礎(chǔ)上下降0.29個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯。以往，相比動(dòng)態(tài)變化中的首套房貸款利率，二套房利率則穩(wěn)定得多，90%以上的銀行都執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%的利率。但自央行“9·30”新政松綁限貸政策后，二套房貸款政策差異化開(kāi)始顯現(xiàn)。

基準(zhǔn)利率至上浮10%（不含）占比為2.27%

基準(zhǔn)利率上浮10%，占比85.20%

基準(zhǔn)利率上浮10%~20%占比1.43%

基準(zhǔn)上浮20%及以上占比4.36%

算賬：50萬(wàn)房貸30年每月少還96元

二套房貸利率下降，對(duì)改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的利好就是購(gòu)房成本的下降。

銀行人士算了一筆賬，以貸款50萬(wàn)元買(mǎi)房30年還清為例：如果貸款按5年期以上貸款基準(zhǔn)利率5.9%執(zhí)行，每月應(yīng)還本息為2965.68元，累計(jì)支付利息567645.71元；如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%則利率為6.195%，每月應(yīng)還本息為3060.72元，累計(jì)支付利息為601860.21元；如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%則利率為6.49%，每月應(yīng)還本息為3157.05元，累計(jì)支付利息為636538.93元。

通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，如果二套房貸只上浮5%，月還款本息將減少96.33元，累計(jì)支付利息將減少34678.72元

不趕著看房簽合同，二手房就會(huì)漲價(jià)嗎？

如果按照時(shí)間點(diǎn)計(jì)算，如今滿五年的房子，都是在2010年3月底以前實(shí)現(xiàn)的過(guò)戶；而市場(chǎng)上“滿二”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一輪交稅或者辦理房產(chǎn)證的。

在“五年”和“二年”兩個(gè)時(shí)間段之中，正好趕上房?jī)r(jià)加速增長(zhǎng)的一次波段性高潮。按照當(dāng)時(shí)的成交價(jià)計(jì)算，“滿二”的房源，其房主背負(fù)的購(gòu)房成本會(huì)明顯高于“滿五”的房主。

因此，“滿二”房源的上市，能夠?yàn)槭袌?chǎng)上增加房源，也許能夠刺激“滿五”房源的房主為了促進(jìn)成交而降價(jià)，但是，整體上對(duì)二手房?jī)r(jià)格的漲勢(shì)并沒(méi)有明顯的促進(jìn)作用。

還有兩個(gè)問(wèn)題值得期待

個(gè)人所得稅是否會(huì)隨著營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整而調(diào)整？公積金貸款還是否有放寬余地？

個(gè)稅是否“5改2”？

因?yàn)楦鶕?jù)2013年3月發(fā)布的“國(guó)五條”北京細(xì)則，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。如今，營(yíng)業(yè)稅免征開(kāi)始按照“5改2”執(zhí)行了，個(gè)稅是保持以5年為限？還是也會(huì)隨著營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整？

公積金“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”是否調(diào)整？

目前，北京市執(zhí)行的政策是首套房公積金貸款最低首付兩成，二套房首付最低6成。同時(shí)，由于“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”等多種因素制約，想要在購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)時(shí)使用個(gè)人住房公積金貸款，非常難。

“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”是本市公積金貸款時(shí)執(zhí)行政策的簡(jiǎn)稱。按照這個(gè)原則，一名購(gòu)房人如果曾經(jīng)在外地購(gòu)房，并以這套房的名義提取了公積金，那么即使在北京購(gòu)買(mǎi)首套房、并首次使用公積金貸款時(shí)，也會(huì)按照二套房標(biāo)準(zhǔn)放貸；如果一名購(gòu)房人曾經(jīng)在北京購(gòu)房，并提取過(guò)公積金，那么即使他已經(jīng)將這套房賣(mài)掉，那么也會(huì)按照首付至少60%、利率1.1倍的方式獲得貸款。如果他此前買(mǎi)房曾經(jīng)使用過(guò)公積金貸款，且人均使用面積超過(guò)31.31平方米這個(gè)平均數(shù)，那么他就不能再使用公積金貸款。

這次新政之后，北京市“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)提取”的方案是否也會(huì)有所調(diào)整？

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