房企大佬唱多城鎮(zhèn)化紅利 看好中長(zhǎng)期發(fā)展

2012年12月31日 00:04
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)－中證網(wǎng)

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編者按

在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是否將繼續(xù)黃金時(shí)代的輝煌，房地產(chǎn)調(diào)控是否延續(xù)“史上最嚴(yán)”態(tài)勢(shì)，龍頭房企會(huì)否進(jìn)一步“攻城略地”？接受本報(bào)記者專訪的招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌、綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良、金地集團(tuán)總裁黃俊燦認(rèn)為，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了重大機(jī)遇，將極大拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間，未來(lái)行業(yè)調(diào)控將進(jìn)一步市場(chǎng)化、法制化。他們將根據(jù)本公司的實(shí)際情況加快轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步發(fā)展。

招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌

樓市料保持平穩(wěn) 城鎮(zhèn)化提供廣闊空間

□本報(bào)記者 張昊

作為今年業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的龍頭房企，招商地產(chǎn)頗受關(guān)注。招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌日前接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房企發(fā)展較為有利，預(yù)計(jì)未來(lái)樓市將保持平穩(wěn)。他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊空間，公司將把綠色地產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

城鎮(zhèn)化提供很大機(jī)遇

行業(yè)利潤(rùn)水平將保持平穩(wěn)

中國(guó)證券報(bào)：招商地產(chǎn)怎樣看待城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響？

林少斌：我理解的城鎮(zhèn)化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮(zhèn)化應(yīng)該是把城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步結(jié)合，應(yīng)該是讓一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也能承擔(dān)城市的部分公共設(shè)施和服務(wù)的功能。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的設(shè)施完善了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民遷移到服務(wù)設(shè)施完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。中國(guó)有很多城鎮(zhèn)需要建設(shè)，在這一過(guò)程中，開發(fā)商會(huì)獲得很多機(jī)會(huì)。

招商地產(chǎn)未來(lái)可能會(huì)考慮進(jìn)入一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)，但是目前作為一線開發(fā)商，我們還是將把最主要的力量聚焦于一二線城市，兼顧三四線城市。我們認(rèn)為，一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值最大、市場(chǎng)容量最大、給股東帶來(lái)的利益也最大。

對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，我認(rèn)為未來(lái)的城市化進(jìn)程將為公司提供很大的機(jī)遇?，F(xiàn)在很多進(jìn)入城市的農(nóng)村人口并不能享有城市的公共服務(wù)，如教育、醫(yī)療、住房等等。有資料稱這樣的人口在城市中數(shù)量龐大，如果減去這些人口，中國(guó)的城市化只有30%多。中國(guó)的城市化還有很長(zhǎng)的路要走，這些都是地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)。

中國(guó)證券報(bào)：房企的利潤(rùn)水平可能下降，招商地產(chǎn)對(duì)未來(lái)的行業(yè)利潤(rùn)水平有何判斷？

林少斌：目前，開發(fā)商的利潤(rùn)水平都差不多，具體項(xiàng)目的利潤(rùn)水平和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、土地成本相關(guān)。但我們認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)處于一個(gè)較合適的水平。其實(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平比外界想象的要低，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，也是一個(gè)稅率較高的行業(yè)。從資產(chǎn)獲利能力看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平已經(jīng)接近市場(chǎng)的平均水平。

我們預(yù)計(jì)全行業(yè)的成本會(huì)越來(lái)越高，利潤(rùn)水平提升的空間很小，不排除利潤(rùn)率會(huì)出現(xiàn)合理的降幅。但由于需求能夠保持穩(wěn)定，行業(yè)的利潤(rùn)水平也將保持平穩(wěn)。

明年銷售額有望超過(guò)400億元

將積極穩(wěn)妥地增加土地儲(chǔ)備

中國(guó)證券報(bào)：今年招商地產(chǎn)銷售收入明顯增長(zhǎng)，如何看待今年的市場(chǎng)？明年公司有何規(guī)劃？

林少斌：我們認(rèn)為今年的市場(chǎng)很不錯(cuò)，前半段流動(dòng)性支撐市場(chǎng)，后半段經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。如果明年能順勢(shì)發(fā)展，市場(chǎng)形勢(shì)也會(huì)不錯(cuò)。首先，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的各種指標(biāo)都呈現(xiàn)出了底部特征；其次，目前樓市調(diào)控政策是到位的，效果已經(jīng)得到體現(xiàn)。我覺得除了房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大之外，出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大。當(dāng)然，調(diào)控力度也不太可能大幅度放松，但不排除調(diào)控可能出現(xiàn)局部微調(diào)。所以，我們認(rèn)為明年的市場(chǎng)將較為平穩(wěn)。我們也希望市場(chǎng)能夠保持平穩(wěn)，不希望大起大落，起的時(shí)候市場(chǎng)有不少泡沫，落的時(shí)候很多行業(yè)參與者也會(huì)有損失。

明年，招商地產(chǎn)新推出和在售的貨值接近700億元。如果按60%-70%的去化來(lái)算，明年的銷售額有望超過(guò)400億元。我認(rèn)為，招商地產(chǎn)明年推售量能夠保證。對(duì)于中期規(guī)劃，公司目前有一個(gè)“千億百億”的目標(biāo)，就是銷售額實(shí)現(xiàn)1000億元，利潤(rùn)達(dá)到100億元，我們希望能盡快實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

中國(guó)證券報(bào)：招商地產(chǎn)明年是否仍會(huì)保持較快拿地節(jié)奏？今年下半年招商地產(chǎn)收購(gòu)了一家香港上市公司，如何利用這一融資平臺(tái)？

林少斌：隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，招商地產(chǎn)購(gòu)置土地的數(shù)量也會(huì)增加，明年還會(huì)積極穩(wěn)妥地采用多種方式增加土地儲(chǔ)備。但招商地產(chǎn)會(huì)合理把握購(gòu)地節(jié)奏，同時(shí)嚴(yán)控公司的負(fù)債水平。公司的負(fù)債率、凈負(fù)債率一直處于行業(yè)較低的水平，財(cái)務(wù)成本也一直處于可控的范圍，足以支撐公司未來(lái)的發(fā)展。

目前，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于A股房地產(chǎn)公司的再融資閘門依然緊閉。今年我們?cè)谙愀凼召?gòu)了東力實(shí)業(yè)這個(gè)上市平臺(tái)，我們希望東力實(shí)業(yè)和招商地產(chǎn)之間能夠有很好的業(yè)務(wù)規(guī)劃，合理利用這個(gè)上市平臺(tái)為公司的發(fā)展提供更多的資金來(lái)源。

住宅產(chǎn)業(yè)方興未艾

繼續(xù)發(fā)展綠色地產(chǎn)

中國(guó)證券報(bào)：招商地產(chǎn)對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品線有何規(guī)劃？是否仍將住宅作為最重要的產(chǎn)品？

林少斌：招商地產(chǎn)一直在進(jìn)行拓展公司產(chǎn)品線的嘗試。未來(lái)，招商地產(chǎn)將在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面進(jìn)行實(shí)踐。不過(guò)，住宅仍將是招商地產(chǎn)最主要的業(yè)務(wù)。這是基于住宅產(chǎn)業(yè)方興未艾的判斷，住宅產(chǎn)業(yè)周轉(zhuǎn)較快，符合股東對(duì)利潤(rùn)回報(bào)的要求。

一個(gè)企業(yè)能否成為百年企業(yè)，取決于企業(yè)能否提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)。招商地產(chǎn)走向全國(guó)晚一些，我們從2000年走出蛇口，2003年走向全國(guó)。和業(yè)內(nèi)其他一些公司相比，我們的銷售額還有差距，但是招商地產(chǎn)的效益還說(shuō)得過(guò)去。招商地產(chǎn)的產(chǎn)品定位中端偏上，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)也積累了很多人才和經(jīng)驗(yàn)。招商地產(chǎn)可能特點(diǎn)不是特別突出，但比較均衡。綜合開發(fā)能力是招商的優(yōu)勢(shì)之一。

中國(guó)證券報(bào)：綠色地產(chǎn)作為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，招商地產(chǎn)將從哪些方面推動(dòng)這一規(guī)劃落實(shí)到應(yīng)用層面？

林少斌：招商地產(chǎn)從2002年首倡綠色地產(chǎn)，十年來(lái)一直堅(jiān)持這個(gè)方向，未來(lái)也將堅(jiān)持這一方向。具體到綠色地產(chǎn)的實(shí)踐應(yīng)用，有以下幾方面：

首先，結(jié)合項(xiàng)目，推進(jìn)綠色實(shí)踐。深圳泰格公寓是國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得美國(guó)綠色建筑LEED認(rèn)證的商業(yè)項(xiàng)目，南海意庫(kù)三號(hào)樓改造是中國(guó)南方第一個(gè)建筑綠色改造示范項(xiàng)目。我們?nèi)珖?guó)的綠色評(píng)級(jí)項(xiàng)目有40多個(gè)。

其次，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，推進(jìn)綠色套餐。我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，如項(xiàng)目區(qū)域、建筑使用性質(zhì)不同，制定相應(yīng)綠色技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，指導(dǎo)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

第三，積極推進(jìn)綠色理念宣傳。我們?cè)谌珖?guó)各項(xiàng)目上設(shè)立了綠色體驗(yàn)區(qū)；從2004年起，我們與住建部等有關(guān)部門一起，每年舉辦一次中外綠色人居論壇。今年是第九屆，不久前剛剛在常州舉辦完成。此外，今年初我們與住建部建設(shè)科技與產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心一起推進(jìn)國(guó)家綠色相關(guān)規(guī)范制定等。

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