地產(chǎn)商年報懸疑：大幅降價后利潤反增

2012年04月06日 06:01
來源：新快報

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去年三、四季度，全國多數(shù)城市均出現(xiàn)過樓盤大幅降價，萬科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭都參與其中。

大多數(shù)人認為，隨著開發(fā)商的大幅降價，房地產(chǎn)公司的毛利必然會出現(xiàn)大幅度下滑。但蘭德地產(chǎn)策略咨詢機構(gòu)總裁宋延慶3月底發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示，降價對開發(fā)商的毛利影響微乎其微，在100多家發(fā)布了2011年年報的地產(chǎn)商中，約70%的房企實現(xiàn)了業(yè)績增長。同時，記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，部分房企甚至還出現(xiàn)了毛利率大幅上升的情況，如龍湖地產(chǎn)2011年簽約收入達到人民幣382.7億元，歸屬于股東的核心凈利潤率從2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)毛利率從2010年的33.3%增長至2011年的40.3%。

為何在房價下跌的情況下，開發(fā)商的利潤不降反增？一種說法認為，開發(fā)商的利潤增長，是因為財務(wù)數(shù)據(jù)被粉飾；另一種說法則是在成本上進行精簡控制。

事實的真相究竟是什么？記者對此進行調(diào)查。

多家房企保持高毛利

事實上，降價后依然有高毛利的房地產(chǎn)公司，不止龍湖一家。

3月29日，世茂房地產(chǎn)(00813,HK)發(fā)布2011業(yè)績報告：2011年公司營業(yè)額達260億元，同比增19.5%；毛利達100億元，同比增長25.4%，毛利率同比去年上升1.8個百分點。3月15日，中海發(fā)布的2011年年報顯示，中海去年整體毛利率穩(wěn)中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤率亦由27.9%升至約30%。中海董事會主席孔慶平還斷言，今年毛利率依然將保持30%至40%。

根據(jù)“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果”，2011年房地產(chǎn)百強企業(yè)凈利潤均值為21.7億元，是2008年的2.5倍，同比增長幅度高達26.2%。而早在上述數(shù)據(jù)發(fā)布之前，來自瑞銀的一則報告則預(yù)測，2011年上市房企整體的凈利潤增速將達到20%。

上述財務(wù)數(shù)據(jù)，顯然與此前眾多券商的業(yè)績預(yù)測有明顯的差異。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前的報道，曾有多家券商發(fā)布報告認為，由于房企去年的大幅價格調(diào)整，今年的平均利潤率將低于去年。根據(jù)此前的報道，萬科在2011年下半年的降價潮至少席卷了北京、廣州、深圳、廈門等全國多個城市，其中廣州某樓盤的降價幅度甚至達到20%。

降價背后的成本控制

宋延慶曾在博客上將上市房企的年報數(shù)據(jù)稱為　“真實的謊言”，在他看來，年報數(shù)據(jù)一般都是經(jīng)過“粉飾”的，而且“房地產(chǎn)開發(fā)銷售的自身規(guī)律決定了年報并不能反映當年度的經(jīng)營業(yè)績狀況”。

但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院高級研究經(jīng)理劉淵的說法，開發(fā)商并不需要完全通過會計手段粉飾財務(wù)數(shù)據(jù)，因為降價往往只是發(fā)生在幾個項目上。當開發(fā)商通過降價回籠一部分資金后，降價就會暫停。

這一說法得到世茂房地產(chǎn)方面的證實。在一季度曾有大幅降價的世茂房地產(chǎn)，真實降價的項目只是那些已處于尾盤，且產(chǎn)品嚴重老化的項目。

根據(jù)中原方面的研究，在售樓盤的土地成本只有30%。所以，即使開發(fā)商大幅降價，對企業(yè)利潤的影響也不會太大。

而除此以外，開發(fā)商還有一些“非常手段”，在降價后確保利潤不受影響。如開發(fā)商可以通過施工過程中的工程造價跟蹤控制、結(jié)算審計等方式達到節(jié)省建筑成本的目的，這兩項可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。

此外，雖然開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，但在購房合同中也存在“貓膩”，因為現(xiàn)在的購房合同通常不會詳細規(guī)定項目公共區(qū)間的材料標準或等級，開發(fā)商降低一些用料標準(比如公共道路、小區(qū)會所、園區(qū)綠化樹種等材料的選取)，即可在不構(gòu)成違約的情況降低成本。 (《每日經(jīng)濟新聞》)

部分地產(chǎn)上市公司 2011 年度財報數(shù)據(jù)(以總市值降序排列)

代碼 名稱 營業(yè)收入(億元)同比增幅(% ) 營業(yè)利潤(億元)同比增幅(% ) 凈利潤(% ) 同比增幅(% )

000002 萬科A 717.83 41.54 157.63 32.52 96.25 31.22

600048 保利地產(chǎn) 470.36 31.04 99.64 34.21 65.31 33.82

000024 招商地產(chǎn) 151.11 9.64 43.90 34.46 25.92 33.37

600663 陸家嘴 41.66 51.29 12.49 -15.06 9.85 -19.19

002146 榮盛發(fā)展 95.02 45.57 19.73 44.64 15.32 49.48

600376 首開股份 90.42 16.44 23.59 22.36 18.77 42.98

600340 華夏幸福 77.90 76.22 17.49 180.80 13.58 206.74

600823 世茂股份 56.89 24.51 16.81 15.74 11.84 20.32

600266 北京城建 52.47 12.92 17.56 -5.03 8.55 -8.06

002244 濱江集團 35.65 -42.66 10.51 -45.80 7.84 -45.34

900932 陸家B 股 41.66 51.29 12.49 -15.06 9.85 -19.19

600724 寧波富達 38.96 24.46 9.38 80.06 6.38 83.20

601588 北辰實業(yè) 39.69 -28.67 6.66 51.06 4.69 61.21

000981 ST 蘭光 48.62 18.39 9.73 29.26 6.29 22.70

600094 大名城 33.03 37.90 13.36 44.11 6.97 45.85

600503 華麗家族 11.37 148.52 8.36 469.74 5.98 20.24

000918 嘉凱城 64.85 -29.35 3.26 -81.46 2.06 -84.25

000031 中糧地產(chǎn) 55.41 101.92 10.65 16.57 4.22 7.76

000517 榮安地產(chǎn) 16.27 -- 4.07 -- 4.05 64.15

600325 華發(fā)股份 59.93 2.00 11.06 8.88 7.70 1.56

[責任編輯：liliang] 標簽：開發(fā)商 華發(fā)股份 保利地產(chǎn) 

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